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不動産売却で消費税はかかる?10%増税の影響と課税・免税の条件

【更新日】2019-09-09
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不動産模型と消費税

不動産を売ると、基本的に消費税が課されます。

現在の税率は8%、将来的には10%になると言われていますが、数千~百万円という価格相場を考えるとかなりの負担となってしまいますね。

不動産売却時の相場の調べ方!

なるべく払いたくはないですが、そもそも売り手も支払うものなのか、全てのタイプに適用されるものなのかという疑問が浮かびます。

この記事では、そんな不動産売却と消費税の関係を解説します。

消費税ってそもそもどんな税金?

毎日当たり前のように払っている消費税ですが、ちゃんとした内容を知っている人はほとんどいないと思います。

消費税を一言で表すと、「商品・サービスに対して課税される間接税」となります。

役所におさめる税金(直接税)とは違い、商品の販売先に徴収します。

不動産売却で重要となるのが、商品・サービスに対して消費税は課されるという部分です。

具体的に言えば、大きく3種類の取引に対して消費税は課税されます。

  1. 事業者が事業目的でおこなう取引(商品の販売など)
  2. 対価を得ておこなう取引(いらない品物の売買など)
  3. 資産の譲渡(貸付など)

一方、宝くじや寄付、古着や古本の販売などには消費税がかかりません。

ではここで、不動産の売買はサービスの提供なのか?という疑問が出てきます。ここから、不動産売買が税制上、どう見なされているのかについて解説していきます。

不動産売却によって消費税がかかることも免除されることもある

結論から言うと、不動産売却はその目的・方法によって消費税がかかることも、非課税になることもあります。

まず、住まいとして利用していた建物を売買する際は、消費税はかかりません。

売主は自分の大事な家を売り、その対価を貰います。そのため、消費税がかかってもおかしくありません。ただ、一戸建ての売却相場は2,000万円~3,000万円なので、消費税が8%とすると160万円~240万円もの高額費用がかかります。

普通の人はそんな高額な税金を払えないので、国が中古物件の流通を活発化させる意味で免税にしているという側面もあります。

一方、賃貸経営していたアパートや法人・個人事業主が事業目的で不動産を売る場合は、消費税が課税されます。

土地取引は「権利移転」なので消費税はかからない

法人が土地を売る場合などは、消費税がかかりません。

なぜ土地が課税を免れるのかというと、簡単に言えば土地は固形資産ではないです。

家やマンションは固形資産であり、築年数が経つに連れて価値が消費されている、まさに消費物です。

その一方で土地は資産ではなく、持ち主が変わるのは権利の移転という意味合いが強いです。

これは、建物は持ち主の完全な所有物ですが、そもそも土地は誰のものでもなかったところに線引きをして所有権を分割したからです。

もちろん時間の経過によって価値が落ちるということもありえないので、土地利用は消費ではなく、課税もされないのです。

これは、例えば建物が土地と一緒の、いわゆるマイホームの形で売り出される場合も同様に、非課税となります。

収益物件を個人が売る場合は消費税課税の対象になる

ここで気をつけて欲しいのが、たとえ個人による売却だとしても投資用の不動産には消費税が課されるということです。

居住用不動産の売却は、ただ単に利益を得たいというだけでなく、ローンが残ってしまう、離婚をしてしまったというネガティブな理由でおこなわれることも多々あります。

一方で、投資の場合は単純な利益の追求という意味合いが強まってしまうので、居住用のように優遇的非課税の対象からは外れてしまうのです。

投資をおこなう方は知識もしっかり持っているので、こんなことは知っていると思いがちですが、実態はその逆で、友人や知り合いにお得だと教えてもらったから試しにやってみるという高所得者がほとんどです。

もし自分が投資に興味がある場合も、こうした知識が抜けている可能性は高いので注意しましょう。

法人が主体の時はどんな物件でも課税対象になる

サービス業の会社は売上の浮き沈みも激しいので、安定収益を目的に不動産事業を合わせておこなうことも多いです。

また、社員寮や会社の駐車場などを会社が所有していることも多々あります。

結論から言うとそれが収益目的に購入されたものでも、社員のために購入されたものでも、売主が法人であれば消費税はかかります。

法人が不動産を売却する場合は税務上の取り扱いがややこしいので、税金の仕訳には注意しましょう。

法人・個人事業主による不動産売却でかかる税金まとめ!消費税がかかるので注意

居住目的以外の不動産売買でも条件に外れていれば非課税になる

全ての法人が不動産売買時に消費税がかかるわけではなく、以下の条件を満たす場合に課税されることになっています。

2期前の事業年度の課税売上高が1000万円を超える

年度の売上高が1000万円以下になるのは、例えばスタートアップ企業や小規模自営業者などが当てはまります。

彼らにとっても不動産売買の消費税は高額すぎるため、特別に免除されているのです。

不動産売却では様々な部分に消費税がかかる!

不動産に対して直接消費税がかかるわけではなくても、不動産取引ではさまざまな部分に消費税がかかってきます。

それぞれの費用が高額な分、これを度外視しているとコストを大きく見誤る可能性が高いので注意しましょう。

ここからは、どんな部分に消費税が関わってくるのかを解説していきます。

仲介手数料は最後に消費税をかけて算出する

意外と知られていませんが、仲介手数料を算出する際は消費税の取り扱いが重要になっています。

仲介手数料は、不動産の税抜き価格に対してかかります。対して不動産は税込み表示が一般的なので、今なら8%を引いてから以下の表に当てはめて計算していきます。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

算出したら、その数字に108%をかけて戻します。この過程がないと仲介手数料に大きな誤差が出るので注意しましょう。

司法書士への報酬は消費税込みで計算する

住宅ローンの抵当権(担保)を抹消したり、所有権を売主から買主へ移転したりする際は、司法書士に依頼をするようになります。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

司法書士への依頼料は1万5000円ほどですが、この金額は消費税込みで算出されるため、増税すればその分負担が大きくなります。

消費税が発生したらいくら納めればいい?課税売上割合とは?

家を売って消費税が発生した場合、単に売却価格に税率をかければ納税額を算出できるわけではありません。

実際に消費税が発生した場合に納める金額は、次の通りです。

売上にかかる消費税(預かった消費税)-{消費税がかかった仕入れ+消費税がかかった経費}

お店に支払った消費税は、一旦お店側が預かった上で国や自治体に納付をします。

これと一緒で、消費税を預かった売主が一部を税務署に納めなければいけません。

例えば、こんな戸建ての家を売却したとします。

            
購入時の土地部分購入時の建物部分 売却時の土地部分売却時の建物部分
当時の価値 1000万円 2000万円1000万円 1000万円
かかる消費税 0円 60万円(3%)0円 80万円(8%)

この時、支払う消費税は売上にかかった消費税(80万円)-仕入れにかかった消費税(60万円)=20万円となります。

特殊な事情の時は「課税売上に準ずる割合」を利用できる

前述の通り土地売却には消費税がかかりませんが、これは日本政府の独自の判断によるところが大きく、現にオーストラリアなどでは土地売却にも当たり前に消費税がかかります。

A社が持つ事業所とB社が持つ土地はどちらも同じ価値で同じ維持費がかかったのに、利益は大幅にA社が高いというのは不公平ですよね。

そこで用意されているのが課税売上割合に準ずる割合です。この割合は、主に以下の2つのケースで利用することができます。

  • 臨時的な事由(たまたまの理由)で土地を売る場合
  • 事業者・法人が消費税課税対象と非課税対象の2種類の事業を営んでいる場合

これらのケースをわかりやすく言うと一体どうなるのか、詳しく解説していきます。

①臨時的な事由(たまたまの理由)で土地を売る場合

こちらに関しては字義通りで、「たまたま」であることを税務署に証明することができれば以下のうち低いほうの割合が適用されることになります。

  • 土地を売った年の前年以前3年間の通算課税売上割合
  • 土地を売った年の前年の通算課税売上割合

②事業者・法人が消費税課税対象と非課税対象の2種類の事業を営んでいる場合

例えば、小売業と賃貸業の2つの事業を営んでいる場合、小売業は課税対象ですが賃貸業は非課税です。

そのため、どちらかが7:3や8:2の割合で上手くいっている場合、同じ売上だとしてもかかる税金は大きく異なります。

このケースを是正するために、売り上げをこちらのように分解して、課税対象のものは課税をして、非課税のものは非課税で計算をすることで最適化できます。

  • 事業部ごとの売り上げ
  • 取引件数など

消費税は2019年10月から増税!お得に売るには早めに手続きを!

2019年10月から消費税は10%になります。

これによって、仲介手数料なども値上がりし、利益がより低くなってしまう見込となっています。

更に、2020年以降になるとオリンピック需要が終わったり、2022年問題が起こったりと、不動産市場全体が落ち込む傾向にあると言われています。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

こうした状況を踏まえると、不動産はなるべく早めに売ってしまうのがおすすめです。

一括査定サイトを使うと査定申し込みの手間を減らすことができる上に、高値売却の可能性も上がります。

こちらにサービスの詳しい利用方法がまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
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