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不動産売却をマイナスにしないための方法

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不動産の模型を持って相談する女性

不動産売却は、利益がマイナスになってしまうことも多々あります。

そもそも不動産は築年数が一定の年数を超えると価値がなくなってしまう、仲介手数料をはじめとする費用が100万円前後はかかってしまうということを考慮するとマイナスが出てしまう事態は十分に想定できますが、不動産という高額資産を売るというイメージ上、損失が出た場合を予測しておらず、対応が後手に回ってしまう人が多いです。

今回は、不動産でマイナスが出てしまった場合の対処法について解説します。

不動産売却でマイナスが出たときはどう動く?

不動産売却の手続きとして良く紹介されるものの中には、利益が出ることを前提にしている手続きもあります。

その中の1つが確定申告です。

不動産売却に必要な確定申告の流れと内容

確定申告は課税の対象となるような所得を申告するものなので、利益(所得)がないならば申告をする必要はありません。

ただ、場合によっては結果がマイナスになっても確定申告をした方が良いです。

不動産売却がマイナスになったときの特例

そのケースとは、繰越控除の特例を受ける場合です。

この特例を利用すると不動産売却でマイナスになった分を最大3年間他の所得から控除できる、繰り越しができるというメリットがあります。

これをするとどうなるのか。あるケースを例にして解説しましょう。

10年前に合計4,000万円で購入した不動産を2,500万円で売った場合、購入費が利益を下回るのでマイナスと見なされます。

良くある間違いですが、目標額に至るか至らないかがプラス・マイナスではないので注意しましょう。

住宅ローンの残債によって控除額は変化

このとき、住宅ローンが残っていると抵当権が付きっぱなしになってしまうので、遅くても売却時には完済する必要があります。

繰越控除は完済を支援するものなので、例えば2,500万円で売ったが残債は3,000万円ある場合、500万円分を控除することができます。

この控除は売り手にとっても嬉しい内容ですが、買い手にとっても大きなメリットがあります。

なぜなら、住宅ローンを返済できなかった場合は契約解除となってしまうからです。

そこだけで考えれば買い手に落ち度がないように思えますが、もし買い手が住み替えを考えていた場合は、購入の方が契約解除となってしまったので、今度は売却を自発的にキャンセルしなければなりません。

こうした連鎖を防ぐためにも、繰越控除利用は有効なのです。

不動産売却ではマイナスになるのが一般的

ここまで不動産売却でマイナスになるケースを紹介しましたが、そもそも不動産取引に限らず、ものを売る場合は新品購入時の費用よりも中古売却時の利益の方が安くなるのが普通です。

たとえば2020年に控えている東京オリンピックのような大イベントが近づくにつれて、新築時の価値を追い越してしまうということも少なからずありますが、一般的ではありません。

そのため、紹介した例も全くもって一般的なシチュエーションではあるのですが、このときに重要なのがローンの残債です。

上記の例のように、マイナスになるとローンを返せなくなる可能性が高くなるので注意をしましょう。

マイナスになるくらいなら売却しないべき?

ただ、不動産売却はマイナスになることがほとんどだといっても、売るメリットは多数存在します。

そもそも、不動産売却は利益を得ることを大きな目的としている方もいますが、国に処分を依頼するのと同じく、有効な処理の方法だと見なす人も多いです。

利用しなくなった不動産は、価値も落ち、税金や維持費が延々とかかってしまうので、持っているのが損です。

日本ではそれでも先祖に対する思いなどから相続していくのが一般的でしたが、現在では地縁・血縁が薄れてきたこともあり、売却をする方が多数存在します。

つまり、税金や維持費などの煩わしい費用を支払うくらいなら、不動産を処分してしまえば良い。その上、お金が入るのであれば尚良い、といった考え方と言えばよいでしょうか。

マイナスを避けるには高く売却すべし

当たり前のことですが、不動産売却をマイナスに終わらせないようにするためには高額で売るのが一番です。

誰にでもわかる理屈ですが、中にはそれよりもローンの支払いや節税などに力を入れてしまう方も存在します。

ただ、こうした節税が上手くいったとしても安く抑えられるのは数十万円が関の山といったところでしょうが、不動産は同じものでも売り方によって300万円前後は価格が変化するので、節税よりも売却を重視するほうが効率は良いのです。

一括不動産査定を利用しよう!

売却利益を高める方法として最も手っ取り早く効果的なのが、一括査定サイトを使うことです。

これは複数業者に査定を依頼するサービスで、算出額を比較することによって、どこに仲介をしてもらうと利益が出やすいかを調べることもできます。

ポータルサイトの登場により新しい情報が重視されるようになったため、最初の売り出し額が適切かどうかが結果に直結するようになりました。

査定時からしっかり準備をしておくことで、今は利益が出やすくなりますよ!

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