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2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

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不動産価格の推移イメージ

購入した不動産価格の今後の推移が気になる方は大勢いると思います。

今後は東京オリンピックが開催されるということもあって、より一層価格について不安や期待があるのではないでしょうか。

ここでは、不動産価格の今後の推移について説明していきます。

2013年から不動産価格は上向き推移の傾向

2013年後半から、アベノミクスの影響などにより、不動産価格は上昇傾向にあります。

また、価格が上昇していても不動産取引はかなり活発なので、これからも価格に関しては高い傾向が続く可能性が高いです。

取引が活発な理由としては、

  • 相続税の増税対策で不動産を購入する人が増加した
  • 金融緩和の影響で、サラリーマンの投資家が増加した
  • 中国裕福層の爆買い
  • などが挙げられます。

    こうした傾向は特に東京を中心とする首都圏で盛んですが、より詳しい相場の情報などを知りたい方には、こちらをおすすめします。

    東京都の不動産売却査定!相場と不動産業者の特徴

    今後も2020年まで不動産価格推移は上昇していく

    全国的な地価公示価格の推移をみてみると、2015年坪単価495,736円となっており、前の年と比べて2.99%+トなっています。

    中でも東京の上昇率が目立っていて、前年比5.13%アップとなっています。

    ここではもう少し詳しく、今後の不動産価格の数位について考えていきます。

    海外投資家に注目を受ける日本不動産

    東京はいまや世界中の人々が知っている世界最大の都市の一つとして海外の投資家から注目されています。

    何故かというと、東京は世界の有名都市である、香港やロンドン、ニューヨークに比べ、不動産価格が安く、利回りが高いのに加え、価格、賃金が安定していることから、収益を得る手段として需要が高まっているからです。

    2020年には東京オリンピックが開催されるということもあって、日本における不動産の需要が高まっています。

    この需要を考えると不動産価格は高まっていくことが予想できます。

    相続税対策として不動産の需要が増えている

    2015年から相続税が改正され増税となったことによって、資産を現金ではなく、少しでも税金の安い不動産で所有しようという考えの人が増えました。

    これからもこのような傾向が続くことになれば不動産価格も上昇してくことが考えられます

    しかし、タワーマンション購入で節税する人が多いことを受けて、課税が強化されてるようになったので、このまま資産を不動産で所有していく人が増えていくかは注目ポイントとなります。

    2020年東京オリンピック後の不動産価格は不透明?

    オリンピック

    東京オリンピック後について、不動産の価格に大きな変動はないと考えられています。

    しかしオリンピック開催後の不動産価格について、価格が落ちてしまうことを不安に感じている方は多いと思います。

    不動産価格が下がる理由

    価格低下が心配な理由として、オリンピック開催後は選手村の建設などにより、空き家が増加してしまうかもしれないという不安があります。

    しかし、選手村の跡地は教育施設や住宅として利用する五輪招致委員会から発表されていますので、すべてが住宅として利用されないということを踏まえると、オリンピック後に急速な不動産価格下落が起きるとは考えにくいです。

    さらに、東京オリンピックに向けて、各地のインフラ整備もされます。

    たしかに、オリンピック後の観光客は落ち着いていくと思われますが、インフラ整備によって日本はさらに快適で便利な場所となることを考えても、急速な価格低下はないと予想されます。

    しかし価格に関する不安要素はある

    まず、人口が減少することによる価格下落が考えられます。

    これに伴い、供給過多状態になってしまい、不動産価格を下げざるを得ない可能性があることは事実です。

    次に、外国人によるマンション購入が引き起こすトラブルが価格の下落を引き起こしてしまう可能性があります。

    マンションの管理費や修繕積立金を払わないケースや、民泊ビジネスを許可なく始めてしまうというケースが考えられるためです。

    このように、不動産に関する常識が日本と海外では異なっていることや、言語の相違からくるコミュニケーションの不安を考えると外国人オーナーから不動産を買うことを避けるということが予想されます。

    こうなると、空き家が増えてしまう原因となるので、不動産価格下落の原因になる可能性があります。

    2022年問題とは?生産緑地の大量売り出しで不動産価格の大暴落も

    2022

    近年、不動産業界の大きな懸念に、「2022年問題」というものがあります。

    これは不動産の中の生産緑地というものが原因でおこる問題です。

    こちらにまとめてあるように、不動産は都市計画法などで性質・種類をタイプ分けされています。

    都市計画区域・市街化調整区域とは?特殊な土地売却のコツをわかりやすく解説!

    この中の市街化区域内にある農地のことを生産緑地と言います。わかりやすく言えば、都市の中にある農地=生産緑地ということですね。

    ただ、市街化区域は「土地の宅地開発を奨励する区域」という意味なので、そこに農地があるのは少し矛盾していますよね。

    生産緑地法の施行が与えた影響

    1990年前後、市街化区域の指定が進み、区域内の農地には固定資産税・相続税を引き上げることで宅地転用を促しました。

    しかし、都市部に緑がなくなり、全面がコンクリートに覆われることで地盤悪化、水の枯渇、自然と調和した都市環境の消滅などのデメリットも起こりうるということで、国・自治体が指定した農地は宅地転用しなくても良いことになりました。

    このルールを定めた法律が生産緑地法(1992年施行)で、指定された農地が生産緑地ということです。

    生産緑地は宅地よりも税負担が軽かったので、当時多くの人が指定を受けました。

    生産緑地法は2022年に解除!その後のプランは

    この優遇策は30年の期限付きで、その後は以下の3通りの方法で処理することになっていました。

    • 自治体に買取申請をする
    • 農業者に売る
    • 税負担解除も所有し続ける

    まず1番ですが、当時はそう約束したものの、地方が不況の中、自治体が不動産を買い取り、お金を払うことはまずないでしょう。こちらに書いてある通り、買取ではなく寄付という形で無料譲渡されるケースが最近はほとんどです。

    土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

    2番も、なかなか上手くいくとは思えない方法です。農地は基本的に、農家に農地のまま売らなければいけません。

    農地を売却する方法!流れ・税金・ポイントを一挙紹介

    しかし、統計では2022年に日本の農家の平均年齢は70歳を超えます。

    跡継ぎもいない中で農地を買い、耕作の手間を増やそうと思うでしょうか?きっと多くの人が同じように「税負担が重くなる前に手放したい」と考えるでしょう。

    結局、3番を選ぶしかない人が多く出てきて、耕作放棄や不動産会社に駆け込む人が続出すると予測されます。

    2022年問題で都市部の地価が大暴落の恐れも

    2022年に生産緑地を手放す人が続出することで、都市部全体の地価が暴落するとも考えられています。

    駆け込まれた不動産会社はかつての生産緑地を、どんどん売り出します。

    ただ、農地は国の食料自給率を保護方針によって、農家以外に売ったり宅地に転用して売ったりするのを制限しています。

    前述の通りかつての生産緑地が農家間で取引される望みはかなり薄く、結果として値下げ後も売れ残り続け、不動産市場全体の相場低下を招きます。

    家・マンション所有者も都市部の価格暴落前に売って利益を出そうとし、どんどん売り出すようになれば、不動産の需給バランスが大きく崩れ、業界へ大ダメージを与えるでしょう。

    この一連の流れを、「2022年問題」と業界では呼んでいます。

    2032年まで生産緑地法延長の動きもあるが…

    このような予測を受け、生産緑地法を2032年まで延長しようという動きもあります。

    ただ、前述の通り地方財政が苦しい中、このまま税金優遇策を続けていくのはリスクでもあります。

    そのため、2032年まで生産緑地法を延長するかは個々の自治体の判断に拠るのではないか?と言われています。

    とはいえ、現在はまだ憶測に過ぎない、生産緑地法解除による市場暴落が一部で起これば、32年まで延長された地域でもリスクを避けるために一気に売り出し、混乱を招きます。

    結局のところ、2022年以降の日本全体の不動産価格の低下は避けられないと考えられます。

    不動産価格の推移予測まとめ

    不動産価格の推移

    ここまで、2018年から2022年以降の不動産価格の推移を分析しましたが、まとめると以下の通りです。

    西暦不動産価格推移の内容
    2020年まで東京五輪需要で相場は上がり続ける
    2020~2022年需要低下、少子高齢化の影響で緩やかに価格低下
    2022~2032年2022年問題で不動産相場下落
    2032年以降不動産下落が本格化か

    結果的に全体的な不動産価格は下がる見通しですが、それでも日本は世界3位の経済大国で、首都の東京は都市としては世界1位の規模を誇るわけですから、都心のマンション価格が今の半額近く下がるなんてことは考えにくいです。

    数年前に比べると価格は確かに下がるでしょうが、「大手不動産会社が次々潰れる」といった悲観的観測の通りには恐らくならないでしょう。

    【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

    利便性の高い地域は価格下落の心配なし

    今後、オリンピックが終わっても不動産価格が下がりにくいエリアはあるのでしょうか。

    価格が安定すると思われるエリアの特徴は以下の通りです。

    • 各地域主要駅から徒歩10分のエリア
    • 歴史のあるエリア

    やはり、利便性の高いところ、人気のある所はいままでもこれからも不動産価格は安定していくと考えられるようです。

    また、オリンピックに伴い、交通や買い物などの生活が便利になるように整備されていく地域は価格が上昇していくと考えられます。

    オリンピックで使用されるスタジアムや競技場がある地域は価格上昇が見込めるかもしれません。

    今後の不動産相場は局所的に調べる必要あり

    今後、不動産価格が下向きに推移するといっても、日本全国の不動産価格が一様に1割下がるといったことは起こりません。

    下がり方は地域によって大きく異なるでしょうし、隣の地域の相場が暴落したことでこちらの地域の需要が増し、価格が高まることだって有り得ます。

    結論としては、「2020年以降、不動産相場は下がるので早めに売れ!」ということでなく、「2020年以降、不動産相場は細かいエリアごとに大きく変わってくるので、入念に調べることが大切!」ということです。

    実際、将来的には不動産価格がどう推移するかは専門家にもわかりません。まして、あなたの家の価格の推移は、あなたにしか調べようがないのです。

    こちらで自分でもできる不動産相場の調べ方がまとめてあります。ぜひ参考にし、活用してください!

    不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

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