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古家付き土地を解体更地渡しで売るのは損?注意点と交渉を成功させるコツ

【更新日】2020-02-25
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古家付き土地の解体更地渡し

売地広告の中に、「解体更地渡し」という言葉が書かれているケースを良く見ます。

いわゆる古家付き土地を売却するにあたって、古くなった建物を解体・更地化して売却することを指します。

不要な建物を売主側が処分するので、特に買主から喜ばれる売り方と言えるでしょう。

成約率も高い売り方ですが、この手法は結果的に売主が損しやすいデメリットがあります。

今回は、古家付き土地を解体更地渡しで売る際の注意点と、買主との交渉で優位に立つポイントを紹介していきます。

古家付き土地はそのまま売却できる!解体・リフォームしなくても大丈夫!

古家付き土地を解体更地渡しで売るのは原則おすすめできない

古家付き土地を解体更地渡しで売るのは、売主には原則おすすめしません。

通常、住まい(マイホーム)というのは建物部分+土地(敷地)部分の価値によって構成されます。

建物+土地でまるごと売却をおこなえば数千万円の利益を得ることができますが、解体更地渡しをむやみにおこなうと建物部分の価値が0になる、解体費用がかかることから、ただただ利益を減らしてしまいます。

古家付き土地を解体更地渡しで売るのは、かなり特殊なケースと考えて良いでしょう。

古家付き土地を解体更地渡しで売るべきケース

古家付き土地を解体更地渡しで売るべきケースはそこまで多くありません。

ただ、状況によっては解体更地渡しがおすすめな場合も確かに存在します。

解体作業を先送りしたいケース

最初は土地を古家付きで売りに出していたとしても、売れ残り期間が長引くと解体を検討する方も多いです。

家が土地に建っていると、用途が住まいという点に限定されてしまいがちです。

一方で建物部分を解体して更地化すれば、住まい以外にも事業・商業用途や貸地・駐車場経営など、幅広い用途を持つ買主が集まってきやすくなります。

ただ、建物の解体は思い立ったタイミングで気軽にできる訳ではありません。

特に最近は安い下請け業者が、解体処分で出たゴミを地中に隠して処理するケースも増えているので、業者選びは時間を取っておこないたいものです。

解体を先送りにするが、引き渡しまでには必ずおこなうとし、購入希望者を安心させるためにも広告に明記するのは一つの手です。

交渉を進めたいケース

売主のほうで更地化して売り出せば、解体費用を買主にも負担させるのは難しくなります。

良い立地・面積であれば「優先的に売るので、その分解体・更地化費用を一定額負担してくれませんか?」と提案すれば、分担しやすくなります。

古家付き土地を解体更地渡しする際の交渉ポイント

築古の家でも良い立地に構えている場合、更地化をして別の用途に使いたい買主が殺到する可能性は高いです。

この場合、買主からすれば建物を処分することは決定事項ですから、売主に処分をさせてしまいたいと考えます。

一方、上記のように更地渡しを考えている売主なら、解体・更地化費用を少しでも買主側に負担してほしいと考えるでしょう。

つまり、古家付き土地を解体更地渡しする際は、売主・買主間の交渉が非常に重要となるのです。

では、どのように交渉を進めれば良いのでしょうか?

買主に負担させたいなら事前に書いておくべし

買主に負担をさせたいなら、広告にその旨を記載しておくのがおすすめです。

土地を気に入ってくれた方に対して途中で費用負担の要望を出すと、離れてしまうケースが多いです。

購入希望度の高い買主をせっかく見つけたのに、また一から応募対応をしなければいけないのは面倒です。

また、こうして売れ残り期間が長引くほど成約率は下がっていきます。

購入希望者の途中離脱・トラブルを避けるため、事前に費用がかかる項目は告知しておきましょう。

交渉のテーブルではあくまで買主優位

購入意欲の高い人に対して、「費用を負担しないと売らないぞ!」というような、高圧的な交渉はほぼ出来ないと思ったほうが良いです。

不動産売却は中古の物件をわざわざ買ってくれる買主という構図なので、どうしても買主優位になります。

買主からすれば不動産を購入するなんて絶対失敗したくない手続きをする訳ですから、粗探しをしても良い不動産を選ぼうとします。

また、不動産が購入できるくらいの資金はすでに手元にある訳ですから、他の不動産を買うのもそこまで苦労はしないと考えられます。

ただ、買主優位だからと言って、どこまでも向こうの要求を呑むべきという訳ではありません。

交渉で要求を受けても譲歩できる余地を残しながら、どこまで呑めるかの基準を設けておくことをおすすめします。

古家付き土地を解体更地渡しする際は損切りの意識が必要

買主と分担するにせよ、解体更地渡しをするとなれば、高額利益を期待するのは難しいです。

この方法で土地を売却する際は、損切りの意識が重要になってきます。

土地を保有しているだけで、毎年高額な固定資産税がかかってきますし、放置して荒れた状態になれば、維持費用もかかってきます。

こうしたコスト・手間からオサラバするために、多少損でも早めに売って責任を逃れるのであれば、考え方はまた違ってきます。

いかに高く売るかではなく、以下に損失を最小限にとどめるかを意識して戦略を組むことをおすすめします。

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