アパート経営を法人化するとは、新たに法人を設立してアパートを所有して、法人としてアパート経営をする方法です。

特に近年は法人税率が引き下げられている上に、法人化する手順も簡単になったので検討している人は多いです。

法人化すると節税効果が高くなるため、より収益性は高まります。

個人経営との違い

アパートを個人で経営するのと法人化する違いは、アパートの所有者が会社になる点が大きく異なります。

個人ではオーナー自身が所有者ですが、法人化するとオーナーは会社に出資した人となります。

また家賃収入の受け取り方も異なり、個人ではすべて不動産所得となりますが、法人の場合は役員となっている家族に役員報酬として分配することが可能です。

そのため贈与税をかけずに家族に資金を分配することができるようになります。

アパート経営を法人化するメリットは、主に次の5つです。

• 税率が下がる
• 資産の分割がしやすい
• 役員報酬が利用できる
• 欠損金の繰越期間が長い
• 経費となる範囲が広い

税率が下がる以外にも様々なメリットがあるので確認しておきましょう。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

税率が下がる

アパート経営を法人化するメリットは、税率が下がることが大きいです。

個人でアパート経営をするよりも税金を減らすことができるため、より収益性が高まります。

個人の場合は高額所得者ほど税率が上がってしまうため、所得税を多く支払っている人は特に法人化した方がお得です。

具体的には、個人の所得税率は次のようになっています。

所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円超330万円以下	10％	97,500円
330万円超695万円以下	20％	427,500円
695万円超900万円以下	23％	636,000円
900万円超1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

一般的には所得税率にくわえて住民税率10％が加算されるため、例えば所得が700万円であれば課税される税率は23％＋10％＝33％となります。

法人化すると35％程度の実行税率があるため、900万円以上の所得がある人は法人化するべきだとわかります。

資産の分割がしやすい

法人化したアパートでは、相続資産の分割がしやすくなるメリットもあります。

アパートは法人化する事で、相続財産が不動産から株式に変わります。

不動産を分割することは難しいですが、株式ならば100株ずつというように簡単に分けることができます。

不動産の相続は問題が起きやすいですが、法人化しておけばそのような心配はありません。

役員報酬が利用できる

家族を役員に設定しておけば、役員報酬を利用して所得を移転できます。

個人でアパートを経営すると、得られた家賃収入は所有者本人のモノになります。

そのため家族に資金を渡したくても贈与となってしまうため、贈与税が発生してしまいます。

しかし法人化して家族を役員に設定しておけば、役員報酬として所得を渡すことができます。

贈与税は110万円を越えるともらう方に発生してしまうので、家族間で資金を渡すことがあれば法人化しておくと良いです。

欠損金の繰越期間が延びる

法人化する事で、欠損金の繰越期間が延びる点もメリットです。

繰越欠損金とは、ある年に生じた赤字を翌年以降に繰り越して、翌年以降の利益と相殺できる損金のことです。

例えばある年にアパート経営で100万円の赤字を出したとしても、翌年60万円の利益と合わせることで翌年の損益を40万円にできます。

繰越欠損金がなければ翌年に出た利益60万円に課税されてしまうため、節税につなげることが可能です。

この繰り越し金の期間は個人では3年ですが、法人では10年間と長く設定されています。

赤字が出た際に長期間節税出来るので、節税効果が高いです。

経費となる範囲が広い

法人化しておけば、個人よりも経費となる範囲が広がります。

個人のアパート経営では経費とプライベートを分ける必要があるので、経費として計上できるものは範囲が狭いです。

通信費や交通費なども経費計上できますが、家事按分をしてどの割合を経費計上するか決める必要があります。

しかし法人であれば、会社として利益を追求する目的があるため、経費として認められる範囲が広がり節税につなげる事が可能です。

アパート経営を法人化するとメリットも多いですが、次のようなデメリットもあります。

• 売却時の税率が高くなる
• 規模が小さいと損しやすい

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

売却時の税率が高くなる

アパート経営を法人化すると、アパートを売却する際の税率が高くなるケースがあります。

個人の場合は不動産を所得している期間によって税率が決定し、5年以上保有していると長期保有、5年未満であれば短期保有として次のように税率が変わります。

所得	所有期間	所得税率	住民税率
長期譲渡所得	5年超	15％	5％
短期譲渡所得	5年未満	30％	9％

個人で長期所得した場合は、所得税と住民税を合わせて20％ですが、法人の税率が35％なので売却時の税率は高くなります。

5年超アパートを保有している場合は、個人で経営している方が税金面は安くなります。

規模が小さいと損しやすい

法人化するには設立コストがかかるため、規模が小さいとコストがかかりすぎて損するケースが多いです。

特に個人の所得が900万円超の場合に、法人化する方が税率が有利に働くため、それより所得が少ないとメリットはあまりありません。

また小さな物件では法人化しても得られる収益が少ないため、手間の方が大きくなります。

所得と規模を確認して、大きければ法人化を検討するようにしましょう。

アパート経営を法人化する流れは、次のようになっています。

所有方式と建築プランを決定する

アパート経営を法人化する際は、所有方式と建築プランを決定するところから始めましょう。

アパートの所有方式は、建物だけを所有するか、土地と建物どちらも所有するかで分かれます。

建物だけを所有する場合は土地を借りることになるので、初期の出資額を抑えることができます。

反対に土地ごと所有すると土地代が発生しないため、初期費用は高くなりますが収益性は高くなります。

どちらが良いかを判断して決めましょう。

また建築プランは基本的にハウスメーカーに相談すると良いです。

無料相談をまとめて依頼できるサイトもあるので、複数社から話を聞いて納得のいくプランを選択しましょう。

法人を設立する

建築ぷ案を検討する間に、法人も設立します。

法人の設立には一般的に1か月程度の期間がかかるので、法人化したい人は事前に行っておくと良いです。

法人化する流れとしては商号や目的、取締役や資本金などの設定を行い、必要書類を作成して公証人役場で定款認証を行います。

書類作成は司法書士に依頼して作成するのが一般的です。

その後法務局に登記申請を行い、市役所と都道府県税事務所に必要書類を届け出ます。

法人化する際は必ず専門家に依頼して書類作成を進めましょう。

資金調達をする

法人の設立ができれば、法人で資金調達をします。

ハウスメーカーに銀行を紹介してもらうと、銀行からの融資もスムーズに降りることが多いです。

アパート経営のために法人化したことを理解してくれていれば、個人と同条件で融資してくれるため非常に有利に進みます。

そのため、法人を設立する際は不動産賃貸業を目的とした会社を設立すると良いです。

アパートを発注する

法人を設立できれば、法人でアパートを発注しましょう。

法人で請負工事契約を締結すると、建物は法人が所有することになります。

個人でアパート建築を発注すると、税金が二重で発生するなどの手間となるので気をつけましょう。

アパート経営は法人化する事で税率を下げることができるメリットがありますが、規模が小さいとコスト倒れする可能性があります。

特に所得が900万円をこえていなければ法人税率の方が安くなるため、法人化するかどうかはきちんと検討しましょう。

法人化する際は複数社に建築プランを相談する事で、よりよいプランを探せるのでお勧めです。

アパート経営を法人化するメリットとデメリットを理解したうえで、法人化するか判断しましょう！