冒頭でも触れたように、収益マイホームとは、賃貸併用住宅とも呼ばれており、1つの建物の中に物件所有者が済む自宅部分と、入居希望者に貸し出す賃貸部分が併設した物件を指します。

運用の形式上、マイホームを持ちながら不動産投資を行っていくという運用スタイルを取ります。

そもそも不動産投資を行う場合、収益の源流にもなる物件を購入して資産の積立を行っていくわけですが、大半の人がローンを組んで始めています。

物件を購入するときは、住宅ローンを組むのが一般的です。

しかし、「投資用物件」という利用使途がある以上、居住目的で組める住宅ローンの借入は困難なため、金利が高い投資ローン(アパートローン)等を組んで不動産投資を始める流れになります。

マイホームを持ちたいし、不動産投資もしたいとなれば、2つのローンを組むこととなり、返済が二重になるうえ、融資をしている金融機関からすれば借り倒しリスクがあることを踏まえて融資をしないケースが多いです。

そんな問題を解決してくれるのが、収益マイホーム(賃貸併用住宅)です。

この住宅を活用する場合、建物自体は自分の所有物であり、その一部を貸し出して運用をしていくため、形式上は居住目的に該当します。

よって、ローンを組む際は住宅ローンが組めます。

さらに返済も入居者が納める家賃で補うことも可能です。

前節で収益マイホームの仕組みを解説しました。

居住目的で物件を購入し、その一部を入居希望者に貸し出して収益を得ていく収益マイホームを利用するメリットを3つ紹介します。

低金利の住宅ローンが組める

1つ目は、住宅ローンの利用ができる点です。

前節でも触れたように、不動産投資を行う場合、投資目的で借入を行うため、投資ローン(アパートローン)というローンを組んで始めるが定石です。

投資ローンは、物件購入時に組む住宅ローンよりも金利が高いうえ、審査基準も高いため、一定額以上の年収がないと組むのが難しいローンです。

しかし、収益マイホームは、居住住宅の一部を入居希望者に貸し出して収益を得る仕組みを有しているため、住宅購入時は居住目的が該当するため、投資ローンよりも金利が低い住宅ローンを組むことが可能です。

ただし、収益マイホームで住宅ローンを組む時は、以下の条件を満たす必要があります。

上記2つの条件を満たしていることで、住宅ローンが組めます。

例えば、建物全体の床面積が200㎡だった場合、自宅スペースが100㎡で貸し出しスペースが100㎡あれば借り入れが可能です。

逆に自宅スペースが50㎡で貸し出しスペースが150㎡の場合は借り入れができません。

収入でローン返済が補える

収益マイホームを利用して組んだ住宅ローンの返済は、入居者が毎月納める家賃収益で賄うことが可能です。

全額賄うことは家賃相場が高いエリアなど、特定の条件下にある物件であれば可能ですが、大半の場合、返済額の約半数以上を収益から賄うことができ、自己負担金の軽減化ができます。

老後資金の積立になる

3つ目は、老後資金の積立になることです。

冒頭でも触れましたが、少しずつではありますが、年金支給額が減額傾向にあり、ひとえに少子高齢化問題がこの問題を彷彿させている状態です。

そこに追い打ちをかけるように舞い込んでくる老後資金問題と、今から将来の資金繰りを考えなければならない状況を打破する1手段として収益マイホームは有効な手段の1つといえます。

返済額を家賃収入で賄いながら返済を続けて、ローンの完済ができれば、以降の家賃収益が全額自分の収入になります。

また入居者がいる限り、月収入が途絶える心配がないため、老後資金の積立に収益マイホームは有効といえます。

返済額の一部を家賃収益で賄える収益マイホームは、老後資金問題の解決に一躍活用できる運用方法ですが、それゆえのデメリットも存在します。

ここでは、そのデメリットを2つ紹介します。

オーナーと入居者との距離が近い

収益マイホームは、居住スペースの一部を入居希望者に貸し出して収益を得る方法です。

つまり、縁もゆかりもない見知らぬ第3者が自宅の上、あるいは隣に住んでいるということになります。

通常の集合住宅とは違い、1つ屋根の下で生活を送っていくわけであり、距離感も近いことから気を遣う部分が多々あります。

イニシャルコストが高騰する

収益マイホームは、自宅スペースの一部を賃貸にしているわけなので、必然的にお手洗いや浴室、キッチンなどの水回り部分の別途設置が必要になります。

よって、設置するためのイニシャルコストが高くなりやすいです。

家賃収益が見込めるとはいえ、多額の費用を投じて行うものになるので、前もってシミュレーションしてから決行しましょう。

収益マイホームを利用すれば、ローン返済の一部を家賃収益で賄えたり、将来的にはその物件を持ち家にすることができるメリットがある一方、イニシャルコストがかかるなどのデメリットもあります。

それらを踏まえたうえで、留意すべきことがあります。

ここでは、収益でマイホームを活用する時の留意点を3つ紹介します。

間取りの割り振り方

収益マイホームを行うには、居住スペースと賃貸スペースの2つに分ける必要があり、それぞれのスペースを「横割り」か「縦割り」にする必要があります。

横割りは、建物をフロア別に区切って収益を得る方法です。

例えば2階部分を自宅スペースにすれば、入居者の足音が気にならないメリットがありますが、1階部分を賃貸にすると、物件が持つスペック上の問題によって、家賃を下げなければなりません。

縦割りは、物件を縦に割って各界の1部分をそれぞれのスペースに分ける方法です。

上階・下階を互いに気にしなくて済む一方、賃貸スペースにも、上階に行くための階段を設けなければなりません。

それぞれの割り振り方にメリット・デメリットがあるので、建築士と相談しながら進めましょう。

居住エリアを離れる事態になった時

住宅ローンは、居住目的で組めるローンであり、自分が住んでいることが借り入れの条件でもあります。

よって、住宅ローンを組んでいる方がもしも転勤等で、住宅を空けるとなれば、規約違反となり、金融機関から一括返済の請求が来ます

つまり、収益マイホームを検討するなら、転勤も考慮して進める必要があります。

エリアの賃貸ニーズ

収益マイホームを行う上で最も留意すべきことは、住まいを置くエリアの賃貸ニーズに合致しているかどうかです。

エリアニーズを考慮せず、実行してしまうと、多額のローンを自己負担で毎月返済していかなければならなくなるうえ、いつまでも入居希望者が現れない可能性が高いです。

実行するときは、エリアの賃貸ニーズを分析したうえで行いましょう。

ここまで、収益マイホームの仕組みと、利用上のメリット・デメリット、留意すべき点を解説してきました。

収益マイホームは、自宅の一部分を賃貸スペースとして貸し出して収益を得る賃貸併用住宅と同じ方法で資産を積み立てていく方法です。

住宅購入時に住宅ローンが組めたり、返済額の一部を家賃収益で賄えるなどのメリットがありますが、スペースの割り振りやイニシャルコストがかかるなど、留意すべきことがたくさんあります。

特にエリアの賃貸ニーズを考えず決行してしまうと、返済を自己収入で全額賄わなければならなくなります。

併せて、転勤が発生し、自宅を空けると、規約違反と見なされ、ローンの一括返済が求められることもあります。

収益マイホームを行うときは、今回紹介したデメリットと留意点を考慮したうえで実行に移しましょう。