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空き家の実家を葬儀の次の日に売るべき理由

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姉弟げんかのイメージ
<投稿された方のプロフィール>
お名前 しがポンさん
年齢 30歳
職業 会社員、不動産ライター
お住まい 東京都(実家は宮城県仙台市)

こんにちは。会社員兼ライターのしがポンです。

突然ですが、皆さんは両親が亡くなった後のことを想像できますか?

私も今まで両親の死なんて考えたことがなかったわけですが、齢30を迎えてから急にリアルに考えるようになりました。

夏に宮城県の実家に帰ったときなんか、やまやで大量の酒を買ってくれるおふくろとベガルタ・楽天が負けて不機嫌な親父を見ているだけで涙が出そうになってきます。

・やまや

親孝行の一つくらいできれば良いのですが、こちとらしがない副業ライター。銅像になっているような偉人と比べるとその差は歴然です。

・偉人たちが30歳のときにしていたこと


アインシュタイン:ジュネーヴ大学から名誉博士号を授与

坂本龍馬:長崎に亀山社中(海援隊)を設立

トーマス・エジソン:電話機の改良、蓄音機を発明

ブルース・リー:「ドラゴン危機一髪」で主演。香港の歴代興行記録を塗り替える

偉人に限らず、30歳ともなれば家庭を持って会社で役職もついているなんて人はザラにいます。

一方、私は30歳を迎えても独身&平社員&年収300万円ほど…。

「オレただのクズじゃねーか!ごめんね、かあちゃん」と思ってしまうわけです。

まあ、それはさておき、親というものは大切さに気付いたときにはすでにこの世にいないと良くいいますよね。私も親の顔を久しぶりに見ようと思った矢先、同期から奇しくも実家の処分について相談をうけました。

今回は、そのときに同期(K君)にアドバイスした内容を例に「相続した実家はなぜすぐに売ってしまうのが良いか」について説明していきます。


内容が長くなると思うので、先にその理由を挙げておきますね。

・実家をすぐ売り払うべき7つの理由

  1. 空き家のままだと管理者がいないので老朽化が急速に進む
  2. 放置すると倒壊・悪臭の発生などにより近隣に迷惑がかかる
  3. 空き家物件は放火・不法侵入などのターゲットになる
  4. 所有し続けるために税金や諸費用を支払わなければならない
  5. 維持することを選んでも管理費は年々増加するので、いずれ払えなくなる
  6. 物件の築年数はリセットできないので早めに手放したほうがお得(一定期間を過ぎると立て壊しを自治体から申し渡されることも)
  7. 換金化すると均等に分割できるようになり、相続トラブルを減らせる

考えたくなくてもいずれ来る実家の相続を考える。そのきっかけにしてくれると幸いです!

実家の相続トラブルを嘆くK君。こうして私は彼にアドバイスをすることになりました

私がそもそも親孝行を意識するようになったのは、1年ほど前に長い出張から帰ってきた同期のK君と久しぶりに話したことがきっかけでした。

K君はこの前、実家(佐賀県)で一人暮らしをしていた父が亡くなり、姉2人と葬儀を挙げてひと段落のところでした。

K君を労おうと一緒に呑みに行くと「葬式終わったら今度は誰も住まない実家をどうするかで揉めちゃってさあ…。」と肩をガックリ落としていました。

K君のお父さまはウチの親父と同い年だったので、ついにそんな時期が来たか…と思いましたが、実家をどうするかということは考えたことがなかったので衝撃でした。

不動産関連の記事も休日に書いている私は、そんなK君の相談に乗ることにしました。

親の死は想定外のタイミングで訪れる!実家の相続を考えるのは早いほど良い

空き家イメージ

両親が亡くなったら居住者がいなくなるのは当然ですが、要介護・要支援となった段階で実家に住み続けるのは困難になります。

所有権は譲渡されていなくても、この時点で空き家問題は始まっているのです。

親がいよいよ亡くなってしまうと、遺産相続が発生します。

空き家も遺産として子どもたちに受け渡されますが、このときに以下のような処分の方法が考えられます。

  • 子どものうち誰かが住む
  • 親族に譲って住んでもらう
  • 売却する
  • 立て壊したりリフォームしたりして再利用する
  • 自治体に寄付をする

ただ、どんな方法で処分するかを話し合っているうちは実家が空き家のままですから、解決に向けて前進しているように見えて問題は発生し続けているのです。

そのため、実家の処分方法は親がご存命でしっかりしているときに話し合って準備しておく必要があるのです。

実家の処分はアラサーから考えるのがベスト

・全国の空き家率の実績・予測

西暦 空き家率
1995年 38%
1993年 9.8%
2005年 43%
1998年 11.5%
2003年 12.2%
2008年 13.1%
2013年 13.5%
2018年(予測値) 16.9%
2023年(予測値) 21.0%

上の表は、全国の総住宅数に占める空き家の割合でパーセントで表したものです。

現在でも住宅の15%ほどが空き家で、大きな問題になっていますが、東京オリンピック以降は空き家率が急速に拡大すると考えられており、今から20年後は半分以上の住宅が空き家になると考えられます。

そして、空き家の多くは相続された実家なのです。

国土の7割が山・林地の日本でムダに土地を空き家が占領することは、国力の低下を招きます。

面倒だから実家を放置するのは何の問題もないように感じますが、所有しているだけで多額の税金・維持費がかかりますし、近隣の方も迷惑します。

「そのときになれば考えればいい」と考える方も多いですが、時期が来ても話がこじれてしまうのが相続問題の特徴ですし、前所有者(親)の意思が確認できない手前、一度こじれた話はまとまりにくいです。

両親が元気なうちに10年ほどかけて方針を決めていくと考えると、30歳前後から少しずつ話し合っていくのが理想的です。

誰もいない実家を放置してもデメリットしかありません

不法侵入イメージ

そもそも、なぜ実家を空き家にしたまま放置してはいけないのでしょうか。

それは、主に以下デメリットがあるからです。

  1. 管理者がいないことで老朽化が急速に進む
  2. 倒壊・悪臭の発生などにより近隣に迷惑がかかる
  3. 放火・不法侵入などの犯罪が起きやすくなる
  4. 税金や諸費用を支払わなければならない
ここからは、それぞれのリスクの内容をより詳しく見ていきましょう。

①空き家の老朽化はかなり激しい!売れなくなることも

空き家になることでまず起こってしまうのが老朽化です。

空き家は居住者がいる物件の2倍近いスピードで古くなっていくと言われており、場合によっては売れなくなることもよくあります。

遺産相続で家族が揉めたという話を聞いたことがあるでしょうが、特に家は相続でトラブルになりやすいです。

多分ほとんどの方にとっては最高額の資産ですし、なおかつ分割が難しいものですからね。

このときに現金化できればカンタンに分けることができますが、老朽化してしまうと買い手がつきませんし、最悪の場合倒壊の恐れがあります。

空き家を放っておくのは、高値で売れず損なだけではなく家族関係に亀裂が入ってしまうことにもつながるのです。

②1ヶ月放置していると下水が蒸発して悪臭を発生させる

異臭による近隣住民への被害も考えなければいけません。

古いタイプの家だと、洗面台などの下にS字の太い管がつながっていることが多いです。

このパイプは下水とつながっているのですが、下からネズミなどの害獣や臭気がのぼってくるのを防ぐため、こうした構造になっています。

ただ、頻繁に使用をしないとS字部分にたまった水が蒸発してしまい、悪臭が周囲にまで広がります。

公衆便所のようなすえた臭いが近所に流れていくので、大迷惑です。

実際に悪臭が発生していなくても「いつかトラブルが起きるのではないか?」と近隣住民を不安にさせること自体が、安定した生活を脅かしているので、改善が必要になります。

③空き家は犯罪の温床になる危険性大

居住者がいないことで、セキュリティ面の心配も出てきます。

入居者がいなくても手紙やチラシはどんどん届くので、ポストに紙が溢れている様子を見れば一目瞭然です。

空き家であることを自治体が把握していないことも多く、犯罪者にとっては恰好のアジトとなります。

放火や不法侵入・不法投棄が起こる確率は空き家になるとグッと上がってしまいます。

④実家を放置することは税金や各種費用のムダ払いにつながる

実家の所有権を得て、かつ管理をする場合は以下のような費用を支払う必要が出てきます。

  • 固定資産税
  • 光熱費
  • 各種保険料
  • その他の諸管理費

まず不動産所有者の負担になるのが、固定資産税でしょう。

所有者であれば全員に支払い義務があり、住んでいない物件のものも負担しなければなりません。

次に気を付けたいのが、光熱費です。

「空き家なのに何で光熱費の支払いが必要?」と思うでしょうが、前述の通り水道が止まることで家は使い物にならなくなってしまうので、基本料だけは支払っておかないと再利用や売却ができなくなります。

保険をかけておくことも重要です。特に遠方の空き家を所有しているケースだと、放火や不良のたまり場化を防ぐことができません。

それなのに、万が一問題が起こると、所有者が罰則の対象になるわけです。こんなの理不尽ですよね?

自分の身を守るためにも火災保険、地震保険の加入を強くすすめますが、これに税金と光熱費を合わせると結構な額の負担が必要になります。

調べてみたら実家を空き家にしたままだと損しかないことが判明

ここまで実家を空き家にしたままにするデメリットを説明していきましたが、ほとんど知り合いの不動産屋さんの受け売りです(笑)。ただ、こうしてデメリットを列挙すると使い道のない家をただ持っていても損するばかりということがわかりますね。

私の会社の同僚T君の話をきいていると、何より家族関係がギクシャクしてしまうのが残念ですよね。

私にも地元でシイタケ栽培をしている弟がいますが、普段は大して会話しない間柄でもそれなりに仲は良いと思っています。

姉弟で喧嘩をして一生口を利かなくなってしまう。その原因が、親が良心で残してくれた実家…となるといたたまれない気持ちになりますよね。

やはり、早期に処分方法を決めておくのが安全ではないでしょうか。

よくある実家相続トラブルの解決策!K君の事例から解説

K君の姉弟喧嘩

ここまで調べてみて、疑問が出てきました。

「実家を空き家にしておくことはこんなに損なのに、なぜ空き家の数は増加しているのか」ということです。

空き家問題は今、社会問題になっており、夕方のニュースでも頻繁に取り上げられているのを見ます。

調べる前は私も「売ってお金をもらうより、多少損しても両親の遺産を大事にする」という気持ちを理解しているつもりでしたが、不動産について調べるにつれて、最近は、そうは言えなくなっているということがわかってきました。

ここからは、同僚のK君にきいた話を例に、姉弟でおこなわれていた議論の問題点を解説していきます。

K君と姉2人の言い分が対立!私がK君の意見を支持する理由

上の画像のように、K君と2人の姉は地元佐賀県にある実家の処分をめぐって言い合いになってしまいました。

ここでK君から聞いた情報を整理してみます。

人物 現在の居住地 考え方

長女のA子(K君の5歳年上)
佐賀県(実家の隣町) 一番親への思いが強く、売却や寄付は断固拒否。
ただし自分も家族がいるので移住は難しい。

次女のM代(K君の3歳年上)
福岡県 今すぐリフォームすべきと主張。
エリート意識が強い(らしい)。議論が終わらないことに呆れている。

K君
東京都 今すぐ売却してしまうべきと主張。
換金後に3等分すれば皆納得がいくと考えている。

3人の言い分は見事にバラバラですね。

こうしたケースは意外に多く、親と接した時間の長さによって家への思い入れの強さが異なり、またそれが対立を生んでしまうのです。

私は最初にK君に上記のデメリットを話してみました。すると、やはりK君も同じことを考えていたとのことです。

ここからは、なぜK君の言い分が最も的を射ていると言えるのか解説していきます。

「思い出いっぱいだから空き家を残す」という考えは更なる問題を引き起こす

まず、長女の意見を見てみましょう。

彼女(仮名:A子)は20代で高校の同級生と結婚。それ以降、実家の隣町の一軒家で夫と娘2人で暮らしています。

母が亡くなってすぐ認知症になった父の介護を一手に担ったA子さんに対して、離れてくらす妹やK君は頭が上がりません。

両親に対する思い入れが強く、「父の最後を看取った」という自負もあるA子さんは、K君の売ってしまうべきだという主張に激しく反対しており、維持費がかかっても子孫に相続していくべきだと考えています。

親思いの良い人だというのは伝わってきますが、この考え方は非常に危険です。

維持費は築年数が経つにつれてどんどん高額になっていきますし、いずれリフォームではカバーできないほど古くなります。こうなってしまうと、立て壊しを余儀なくされてしまいます。

また、自負心の強いA子さんは「維持費はウチが全部払うからアンタ達は文句言わないで!」と言っていますが、今後維持費が高額化していけば家を売らざるを得なくなります。

しかし、これ以上老朽化が進んでしまえば、売却や買取の対象外となってしまいます。

気持ちだけでは実家は維持できないのが現実なのです。

リフォームという甘い罠!築年数はリセットできません

そんなA子さんとは違う意見を持っているのが次女(仮名:M代)です。

A子が維持を、K君が売却を主張しているのを見て、「どちらにしてもリフォームをするのが良い。維持費も安くできるし、売却しても高く売れるだろうから。」と仲裁に入ります。

それでも議論が終わらないのを見かねて、リフォーム業者の申し込み書類にハンコを押す寸前まで勝手に話を進めていました。

議論の解決策を導き出すのが得意なやり手営業マンのM代さんですが、少々リフォームについて勘違いをしているようです。

そもそも、リフォームは改修・補強で、新たに建てかえるわけではありません。

家の内部にシロアリ被害や風化が出てしまえば、表面をいくら補強しても使い物になりません。洗面台や排水管工事の効果も限定的で、100万円以上負担しても20年程度でまた新調しないといけません。

また、リフォームをすれば必ずしも高く売れるわけではありません。

マイホームの主な購買層は30~40代前半の若者でしょうから、古い家を受け継ぐより更地にして、今風のおしゃれな新居を建てたいと思うでしょう。

更に、物件を購入する際の最も重要な指標が築年数だと不動産業界では定められているので、リフォームをしたところで古家が売れる可能性は低いです。

現実的に考えれば今すぐ売却するのが最もお得

対してK君は、近所の不動産会社に掛け合って物件と土地の権利を売ろうとしていました。

すでに実家はボロボロでしたが、それでも1年でも早く売却してしまうのがお得です。

リフォームや模様替えの費用は通常、買い手が負担するので、そこに時間をとるくらいなら一日も早く売ってしまうほうが良いのです。

前述の通り、築年数は物件の価値を測る上で最も重要な指標であり、1年経てば大きく価格は低下します。

なるべく早く家を売り払ってしまい、お金に換えてしまったほうが、姉弟関係もスムーズに元通りにできるでしょう。

実家の相続が問題になりやすい理由として、第一に愛着があること、第二に物理的に分割できないことが挙げられます。この問題を解決するには、換金化して分けやすい形にするのが理想的というわけですね。

それでも難しいのが実家相続。どのように折り合いをつけるべき?

現実的に考えると早期売却が最もおすすめの方法ですが、それでもK君はA子さんの「親の残してくれたものを大切にしたい!」という思いはないがしろにはできないでしょう。

佐賀の実家は姉弟3人に分割相続されているので、1人が反対していれば売却に出すことはできません。

意見が全く違う3人。折り合いをつけるにはどのような方法を選ぶと良いのでしょうか。

①親族か管理会社に維持管理をしてもらう

まず一つ目は、近くにすむ親せきや地元の管理会社に頼み、管理をしてもらう方法があります。

月に一度ポストの中身をチェックする、通水をする、雑草を刈り取るといった作業をするだけで、家はかなり長持ちします。

いずれA子さんの気が変わり売却することになっても、そのままの場合よりは高値で売れることでしょう。

ただ、親せきに頼むにしても権利は3人にあるので、彼らにメリットはありません。登記の変更で権利を一部譲渡するか、A子さんが管理をおこなうのがベストでしょう。

管理会社に委託をすると、セキュリティチェックもおこなってくれるのでより安心ですが、月額1万円近い費用を負担することになります。

M代さんとK君からすれば、それでA子さんの気が済むなら良いでしょうが、「A子さんが管理を一任するか、管理費を全額負担すれば良い」とは立場上言えない状況なのが難点です。

②賃貸経営をする

家をそのままにしておきながら、資金面での維持もできるのが、賃貸経営です。

居住者から毎月賃料を得ることができれば、維持費が多少かかってもそこから補うことができます。

M代さんもK君も別に高額の利益が欲しいわけではないので、このケースだと賃貸経営はかなりおすすめではあります。

ただ、一軒家を貸し出しても借り手は付きにくいので、本気で賃貸経営をするなら利回りの高いアパート経営をするのが一般的です。そのため、A子さんの「実家をそのまま残す」という希望は実現しにくいです。

一軒家を一度貸してしまったら、借主が自分の意志で退去するまでは融通が利きません。また、物件を貸すと実質的な権利は相手に移譲されるので、借主が乱暴に家を利用する人でも強く注意できません。

A子さんの希望が叶うかといえば、かなり怪しいところです。

やはり家族を説得して売却するのがお得!しかしK君の場合は…?

親が亡くなってから間もないので、こうした意見の食い違いがおこるのは仕方がないですが、時間が経てば「やはり売却したほうが良かった」となる可能性はかなり高いと判断しました。

しかし、「腹を割ってもう一回話してみるよ」と土日に佐賀へとんぼ帰りしたK君。戻ってくるなり、こう言いました。

「今は姉の意見を採用して姉弟で、交代で管理をするよ。頃合いをみて売却を切り出してみる!!!」

……。

どうしたんだよ!あんなに「売った方がお得」って言ったじゃん!

不動産ライターとしてのプライドが傷つき落ち込む私とは対照的に、K君はとても清々しい顔をしていました。

親が元気なうちに実家相続を話し合うことを決心。しかし衝撃のラストが…

呆れる両親

「損をする友達を見捨てられないよ!売れ!今すぐ実家売れーい!!!」

もはや実家ゼッタイ売るマンと化した私ですが、それでもK君は一旦姉と仲直りするために実家をそのままにすることに決めました。

その後の話を聞くと、どうやらすんなり和解できたようで今後の家をどうするかという議論も冷静におこなっているとのことです。

もしかしたら、親が残してくれた資産をどうすべきか真剣に考える機会が、離れて暮らすK君の姉弟仲を深めるためには必要だったのかも知れませんね。

親が元気なうちから実家相続について話し合うのが理想的

そんなこんながあって、今から親が亡くなってからのことを考える大切さを実感した私しがポン。最近、約半年ぶりに里帰りをしてきました。

両親と弟もそろったところで、「ところで、この家って50年後とかどうするんだろうね?」と切り出した私。

両親がまだ元気なうちにこうしたことを話しあっていくのが、やはりベストだと思ったからです。兄弟仲を壊さないようにしたいのはもちろんのこと、親にも後悔なく旅立って欲しいですしね!

すると、母がひとこと、こう言いました。

「あんた何言ってんの。ロクに帰ってこないんだからT(弟)につがせるに決まってるじゃない。」

…………。

かくして、私の実家相続の話し合いは2秒で終了しました(苦笑)。

何はともあれ、皆様も若いうちから親が亡くなったときのことを少しずつ考えていくことをおすすめします!

以上、しがポンがお送りしました!

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