トランクルーム経営は近年急速に市場を拡大しています。

【引用】株式会社キュラーズ調査結果(2020年7月8日)

トランクルーム最大手のキュラーズが発表した調査結果によると、2008年から市場規模は右肩上がりに成長しており、2025年で1,000億円を突破する巨大市場になるといわれています。

もともと日本では狭い都市部周辺に多数の人が住んでおり、かつ近年は更なる人口集中と地価上昇によって居住スペースがどんどん狭くなっています。

もともとトランクルームはアメリカなどで広く利用されていますが、日本でも需要にピッタリ合致しているのです。

また、トランクルームは一度借りてしまえば自由度が高く利用できるのも大きな魅力です。

動植物や貴重品などの持ち込みはできませんが、それ以外の衣類や家具、各種機器などを幅広く預けることが可能です。

個人・法人を問わず自由に利用できるので、広く浸透さえすれば更なる利益も見込めます。

お金を支払って荷物を保管しておける収納スペースがトランクルームですが、屋外にスペースが設置されているタイプ(コンテナ型)と、建物の中にスペースが設置されているタイプ(ルーム型)の2種類があります。

コンテナ型は当ページのトップ写真のように、野外に収納ボックスがそのまま設置されているタイプです。

対してルーム型はプライベートBOXと呼ばれることもあるタイプで、施設の中に収納ボックスが設置されています。

比較すると、コンテナ型のほうが費用が少なくて済む一方で、ルーム型は湿気や災害に強く安心です。

ルーム型は都市部に多く、コンテナ型は郊外に広く分布しています。

ルーム型トランクルームならすぐに設置可能

賃貸用のトランクルームは、専門業者から誰でも1基50万円~100万円ほどで購入できるようになっています。

このトランクルームを土地に設置し、前に駐車場をおけば、すでにサービスは開始できます。

ただ、これだけではサービスかどうかわからないので、利用者募集中の看板を立てておくのがおすすめです。

この3つの作業は合計で200万円あれば最低限のものを設置することができます！

利益はルームの数に比例

収納スペースは1部屋ごとに契約をするので、部屋数が多いほど高利益が見込めます。

1基をどこまで区切れるかが問題ですが、標準的なサイズであれば6部屋にまで区切っても十分な広さを保てると言われています。

それ以上区切っても狭すぎて借り手がつかなくなってしまうので注意しましょう。

また、たとえ6部屋に区切ったとしても余程アクセスの良い立地でなければ満室になることはありません。

あまり数が見込めないのであれば、部屋数を減らして広く使えるようにし、1部屋あたりの単価を上げるという方法もおすすめですよ！

1基を6部屋に区切った場合、1部屋の広さはだいたい2畳弱となります。

一般的なアクセスであれば、月4,000円ほどで1部屋を貸し出すことが多いそうです。

前述の通り初期投資額は200万円ほどなので、これは十分高い利益と言えるでしょう。

1年間6部屋が埋まっているとすれば、4,000×6×12＝28万8千円となり、7年で費用は回収できる計算になります。

部屋数を増やせば増やすほど、6部屋あたりの費用は安くなっていくので、さらに利回りは高くなります。

もちろん、1年間満室というのはよほど広く立地の良い土地でなければ難しいでしょうが、それでも他の土地活用方法に比べて利回りが高いのは確かですよ。

トランクルーム経営には様々な方式があり、選択した方式によって発生する投資額やリスク、経営の自由度などが変わってきます。

また、ここで紹介する4つの経営方式のうち3つは、トランクルーム業者と契約を交わして、経営を行います。

経営方針次第では、経営者ニーズに合わない等のトラブルにつながることもあります。

ここからは、各経営方式に見られる特徴とメリット・デメリットについて紹介します。

フランチャイズ方式

フランチャイズ方式は、既存のトランクルームブランドの下で経営を行う方法です。

これには、ブランドのノウハウやシステムを受け継ぐことができる大きなメリットがあります。

初心者や経営経験が少ない人でも安定して運営を開始することができるでしょう。

しかし、一方でロイヤリティや初期費用がかかること、自由な経営が難しいというデメリットもあります。

また、ブランドの方針やイメージに合わせる必要があるため、独自性を出すのが難しい場合があります。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、土地や建物を所有していない経営者が、他者の土地や建物を一括で借り上げ、それをトランクルームとして転貸する方法です。

初期投資を抑えることができ、リスクを分散するメリットがあります。

しかし、借り上げ料や更新料のコストがかかることや、建物の老朽化に伴うリスクがある点がデメリットとなります。

管理委託方式

管理委託方式は、土地や建物の所有者が、トランクルーム経営のプロフェッショナルな企業や経営者に経営を委託する方法です。

土地や建物の所有者にとっては、専門知識がなくても安定した収益が見込めます。

さらに、経営者にとっては、初期投資や土地の取得リスクの軽減につながります。

しかし、利益の分配や経営方針についての調整が必要になる場合があります。

自営方式

自営方式は、経営者が土地や建物を所有し、トランクルームの経営全体を自ら手掛ける方法です。

最も自由度が高く、ブランドやサービスの独自性を追求しやすいというメリットがあります。

また、全ての収益を自分で取得できる点も魅力です。

しかし、その分、初期投資が大きく、経営のノウハウやリスク管理が必要になります。

トランクルーム経営は、注意したいデメリット・リスクも多くあります。

経営を始める前に失敗に陥る要因を把握しておきましょう。

収益性はそれほど高くない

アパート・マンション経営に比べて、トランクルーム経営は高い収益性を見込めません。

地域や広さでも価格は変わりますが、賃料は月6,000円～1万円が相場になります。

現実的な話をすれば、今住んでいるところに少しだけスペースが足りないからトランクルームを借りるのに、利用料が賃料に迫るほど高額なら意味がありません。

人気のエリアでもそこまで強気の金額設定は出来ないものと考えましょう。

集客がしにくい

トランクルームを利用する方は、少しでも近いエリアのものを使いたいと考えるものです。

そのため、立地に大きな影響を受ける点は注意が必要です。

加えて、以下の用途地域だとトランクルームの設置が法律で禁止されているので注意しましょう。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種住居専用地域
• 第一種風高層住居専用地域

また、トランクルームを利用する人は広さがあって料金が安ければ良い方がほとんどなので、デザインなどにこだわっても集客につながりにくいのがデメリットです。

収納物のトラブル回避が難しい

屋内のコンテナは日差しや風雨を受けるリスクがあり、夏は中が高温多湿になります。

そうした環境下で大丈夫なものもありますが、もちろんダメになってしまうものもあります。

利用者がどんなものを預けるか予測できないので、何を禁止するかなどの線引きが難しいところです。

利用者の自己責任で済む話でもありますが、場合によっては面倒なトラブルが発生する恐れもあります。

競合がどんどん出来てしまう

トランクルーム経営は市場が拡大傾向なので、最初は独占状態だったのに年々競合が増えてしまい、集客率が落ちてしまう恐れがあります。

後発ほど良い価格設定で集客し始めるのが普通なので、どんどん賃料を下げなければいけない可能性があります。

長期的に収益を得るにはどんな戦略でいくべきか考えておく必要があります。

節税効果が低い

トランクルームが建つ土地は住宅用地の特例を利用できないので、固定資産税が高くなります。

アパート・マンション経営は建設費がかかるもものの、固定資産税の節税対象になるので、長い目でみるとどちらがお得かしっかり計算しておきましょう。

アパートやマンションの経営に比べて、ローリスクで始められるトランクルームの経営にも、戦略ミス1つで経営そのものが瓦解する場合もあります。

ここでは、トランクルームの経営であり得る失敗例を解説して行きます。

適切な需要予測の欠如

トランクルーム経営において、需要の予測欠如は、重大な問題です。

例えば、過大な広告の設置や施設の拡張により、需要を過剰に見積もると、トランクルームの空室率が高くなり、結果的に収益の低下を招く恐れがあります。

対して、需要を過小評価すると、需要に応えるための十分なスペースがなくなり、顧客が競合他社に流れてしまう恐れがあります。

つまり、経営を進めていくうえで、需要予測は、地域の需要傾向やシーズン性、競合他社の動向などを綿密に分析しながら慎重に進める必要があります。

施設のメンテナンス不備

トランクルーム施設のメンテナンス不備は、顧客の満足度の低下を招くだけじゃなく、再利用率を下げる原因になります。

またトランク内の清掃や施設の点検を怠ると、トランクルーム内の環境が悪化し、カビや悪臭問題に苛まれます。

また、セキュリティシステムや防火設備の故障も信頼を失墜させてしまう要素になります。

信頼を得るためにも、メンテナンス計画を策定し、施設の清潔さと機能性を維持する同時に、定期的な点検と修繕を行いましょう。

不適切なセキュリティ対策

トランクルームは、顧客の貴重品や個人の物品を保管する場所であり、顧客の信頼性を損なうことなく、適切なセキュリティ対策を講じなければなりません。

例えば、セキュリティカメラの配置や監視、アクセス制限の管理、適切な照明や防犯装置の設置などが、有効的な手段の1つとして見られています。

一方、不適切なセキュリティ対策を講じた場合、顧客財産の盗難や侵害リスクを高めるだけでなく、トランクルームの評判と信頼性の失墜につながります。

マーケティング戦略の欠如

トランクルーム経営において、マーケティング戦略の欠如は、需要の獲得や競合他社との差別化に影響を及ぼします。

ここで押さえておきたいポイントは、適切なターゲット市場を特定し、それに合わせた広告と宣伝活動を行うことです。

また、Webサイトの最適化や検索エンジンマーケティング、地域コミュニティとのパートナーシップなど、オンラインおよびオフラインのマーケティング活動をバランス良く活用することで、顧客のニーズへの理解が深まると同時に、競争上の優位性を追求するための継続的なマーケティング戦略の策定と改善が可能になります。

適切な価格設定の欠如

利用料金の設定も、トランクルーム経営において重要に要素です。

例えば、利回りを追求するあまり、利用価格が高すぎると需要が下がり、逆に、利用料金を低く見積もると収益と運営に響く恐れがあります。

価格設定を行う際は、地域の需要と競合他社の価格を考慮しながら、トランクルームの提供する価値や利便性に基づいて決定しましょう。

また、シーズン別や需要の変動に応じて柔軟な価格戦略を採用することも成功への1歩になります。

冒頭でも触れたように、トランクルームの市場規模は年々拡大傾向にあります。

トランクルームの経営は、アパート経営が難しい小さな土地や、駅から離れた位置にある土地など、癖がある土地でも始めやすい土地活用ですが、あらゆる形状・状況下にある土地であっても利用できるという方法というわけではありません。

土地柄的にトランクルームの経営に向いている土地があれば、収益が見込めない土地もあります。

ここでは、トランクルーム経営に向いている土地と向かない土地の違いについて紹介します。

トランクルーム経営に向いている土地

トランクルーム経営は、住民や企業が余分な荷物や資材を保管する場所として利用するため、選定する土地は非常に重要です。

向いている土地の特徴として、まず都市部や郊外の住宅地に近いことが挙げられます。

これは、家やアパートのスペースが限られているため、トランクルームのニーズが高まるからです。

また、交通の利便性が高く、駅や主要道路からアクセスしやすい場所は、利用者が物を取り出しやすいというメリットがあります。

さらに、安全性が高く、犯罪の少ない地域を選ぶことで、利用者からの信頼を得られるでしょう。

最後に、大きな商業施設やオフィス街の近くには、ビジネスのための保管場所としての需要も期待できます。

トランクルーム経営に向いていない土地

一方、トランクルーム経営に向かない土地の特徴として、まず人口密度が極端に低い過疎地域が挙げられます。

こうした地域では、需要が少なく、経営の継続が難しくなる可能性が高いです。

また、洪水や地震などの自然災害のリスクが高い場所は、安全性を確保するためのコストが増加するため、適していません。

さらに、アクセスが悪く、公共交通機関が少ない場所は、利用者が物を取り出すのが困難なため、トランクルームの経営には不向きです。

そして、土地価格が極端に高いエリアは初期投資が大きくなり、回収に時間がかかる可能性があります。

最後に、すでにトランクルームが多数存在するエリアでは、新規参入のハードルが高まり、競合との差別化が求められます。

また、トランクルーム経営は、「倉庫業を営まない倉庫」という土地用途に該当します。

先の特徴に加えて、以下の4つの用途地域では、トランクルームの経営ができかねます。

上記4つの用途地域に加えて、市街化が抑制された市街化調整区域では、原則、トランクルームの経営ができないので、経営を検討している方は、前もって市役所や区役所などの自治体窓口に問い合わせて確認を取りましょう。

トランクルーム経営を始める流れは、以下の6ステップが一般的です。

➀業者に相談する

最初にトランクルーム事業者へ土地活用の相談を始めましょう。

できるだけ複数社に相談をして、プランやコストの違いを比較するようにしましょう。

複数社を見比べることで、どこへ依頼するのが正解か見えてきます。

②現況調査

業者が土地の現況を調査して、十分に収益を見込めそうか試算してくれます。

用途地域など法的な状況もプロがチェックしてくれるので、自分で調査をするより安全です。

③プラン提案・決定

調査後、想定収益や建築費・維持費などのプランを提案してくれます。

プランに満足がいけば、そのまま契約に移ります。

④契約

トランクルームは建物という扱いになるので、施工者と請負工事契約を結びます。

⑤着工

契約が完了したら工事の着工となります。

ただ、着工の前に建築確認申請手続きで2時間ほどかかるので注意が必要です。

⑥竣工・運用開始

建築確認申請手続きをクリアしたら、だいたい1か月弱で完成となります。

完成したら、ようやく運用開始となります。

前述の通り、トランクルーム経営の市場規模は右肩上がりに上昇しています。

これは2013年頃からの景気回復の煽りを受けて不動産投資の参入が増えたことが関係している側面もあります。

しかし、トランクルーム経営は不況時こそ普及が進むのではないかという専門家の見方もあります。

リビング・寝室に加えて収納スペースのあるマンションに住むよりも、1R・1Kのマンションに住んで収納はトランクルームを借りたほうがトータルコストは安上がりで済みます。

現にアメリカでは、10世帯のうち1世帯がトランクルームを利用しているデータもあります。

2021年以降の日本経済はコロナの影響や延期したオリンピック開催が不透明なことも考えると、決して今後の景気の見通しが明るい訳ではありません。

数十年後に財テクの一環としてトランクルーム経営が一般化することを予想して、今から始めるのも一つの手でしょう。

トランクルーム経営は他との差別化が図りにくく、大きな収益を見込めないというデメリットがあります。

では、トランクルーム経営に成功している方はどんな事をしているのでしょうか？

専門業者からの情報収集を密におこなう

トランクルーム経営の市場はまだ歴史が浅く、目新しいサービスが出ればそちらに皆飛び移ってしまう可能性もあります。

業界で今何がおこっているのか、今とっている戦略は今後も勝算はあるのかといった相談は、プロへ頻繁におこなうようにしましょう。

利用者目線で細かい部分もこだわる

実際に利用する顧客が何を不便に思い、どんなトランクルームが理想か考えることが、最終的に成功へとつながります。

トランクルーム経営は新規顧客の獲得だけでなく、いかに長く利用してくれるかも重要なポイントです。

顧客ファーストを突き詰めて考えるとやるべきことは非常に多くあります。

• エレベーターや踏み台の設置
• 台車の用意
• 室内空調の完備
• 温度計・湿度計の設置
• 防犯カメラなど各種セキュリティ
• 照明設備の設置
• 車の乗り入れ可能なスペースの確保
• トイレ・自販機などの設置

予算の兼ね合いもあってここであげた全てのサービスができる訳ではありませんが、どれだけ顧客目線になれるかが収益に直結します。

土地のトランクルーム経営は近年一般的になりつつある方法ですが、まだ日本社会に浸透しているわけではありません。

ただ、需要はしっかりあるので、今のうちに貸し出しをはじめると高利益を見込めます。

今後いらない土地を利用する人が増えると、1基あたりの価格も値上がりするかもしれません。

競合が少ない今から提供をはじめるのがおすすめです。

現在、「ストレージ王」などのトランクルームを専門に扱う会社も出てきました。

こうした会社ではタイプや料金ごとに最適なものを紹介してくれます。

最近本格化した土地の活用法なので、不動産会社も詳しくは知らないかもしれません。

少しでもトランクルーム運営に興味を持つなら、こうした専門業者に相談しておくことをおすすめします。