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分譲マンションを賃貸に出すときのポイント4選!費用・注意点を解説

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分譲マンションを賃貸に出す

今まで住んでいた分譲マンションが不要になった時、「売るか賃貸に出すか」という大きな選択に迫られます。

今後のリスクを考えると早めに売ったほうが良いのですが、2018年現在はマンション投資ブームが来ていることもあり、「自分も夢の不労所得生活に挑戦したい!」という方も多いのではないかと思います。

ただ、素人が賃貸経営を成功させるのはやはり難しいため、いくつかのポイントに注意する必要があります。

今回は、はじめて分譲マンションを賃貸に出す方が注意してほしいポイントについて解説していきます!

分譲マンションを売るか貸すか迷った方必見!どちらがお得か判断するポイント

①まずは分譲マンションの5~10年後を考える

まず考えてほしいのが、分譲マンションを5~10年後どうしたいのかです。

売るのか、貸すのか、そのまま放置するのか、それとも子どもに相続するのか…。

分譲マンションを将来どうしたいのかによっては、賃貸に出すのではなく売ったほうが良いこともあります。

ただ、何となく賃貸に出すのは危険なので注意しましょう。

築年数の経過も頭に入れる必要あり

10年経ったら、分譲マンションの築年数も10年経っています。

築年数が古くなれば、入居率は低くなりますし、管理費も増加します。

当たり前ですが、今の状態のまま、ずっと賃貸に出せるわけではないのです。

「今はとりあえず放置して、必要になったらもう一回住む」という方も、それが10年後と考えてみましょう。今よりボロボロになり、設備が故障しているかもしれません。

分譲マンションの入居率は、築20年を超えるとガクッと落ち、30年を超えると募集をしても問い合わせは1ヶ月数件程度まで落ち込みます。

築年数が経つのは避けられないので、「5年で100万円プラスにしたらすぐ売る」といった賃貸経営の出口戦略を立てる必要があります。

「いずれまた住む」という考えは危険

賃貸に出す人の中には、転勤期間中だけ賃貸に出して、戻ってきたらまた住み始める計画の方もいると思います。

ただ、いちど賃貸に出してしまうと、自分の好きなタイミングでまた住み始めることはできません。

それもそのはず、こちらから期限を決めずに募集していたのに、途中で追い出すというのはただのわがままだからです。

高額の立ち退き料を払えば納得して出ていってくれるかも知れませんが、それでも向こうが首を横に振れば強制的に立ち退かせることはできません。

いずれ戻る予定の方は、必ず定期借家契約をするようにしましょう。

定期借家契約をすれば期限が終わった後に自分が住める

定期借家契約とは、居住期限を決めて入居者の募集をかける方法です。

期限は自分で自由に設定できるので、転勤が終わる頃に設定しておけば、転勤中には不労所得を得ることができ、転勤後はもう一度住むことができます。

ただ、定期借家契約を嫌がる人も当然いるので、他に住むメリットのある物件(アクセスが良い、高層階角部屋など)でないと、スムーズに入居してもらうのは難しいかも知れません。

②賃貸に出しているうちは固定資産税と管理費がかかり続けるので注意

賃貸に出している最中も、固定資産税・管理費がかかり続けます。

さらに引っ越し先で賃貸物件に住んでいれば、毎月の家賃もプラスされ固定費コストが高額になります。

固定費が高額だと、生活が苦しくても出費の削りようがないのでどうしようもありません。

自己破産者の多くも、固定費が高額になり過ぎて首が回らなくなり、カードローンに申し込んだことが最初の原因だったりします。

入居者が継続して住んでいれば、賃料収入で補うこともできますが、必ず入居者が出てくる確証はありません、

固定費が増加しても支払える余裕のある人でなければ、賃貸に出すのはやめておきましょう。

③分譲マンションの管理やクレーム処理はどうやってやるのか

入居者がトラブルに見舞われた際、頼りにするのがオーナーです。

「台風で室外機が壊れたんですがどうすれば良いですか?」「隣の部屋がうるさいんでどうにかしてください」といった連絡が来た時、どうやって対応するかも考えておかなければいけません。

おすすめなのが、管理会社に経営をほぼ全て請け負わせる一括借上げという方法です。これを使えば、オーナーは入居者との契約を結ぶ作業もなくなるので非常に楽です。

ただ、その分費用もかかるので、収益性の高い管理委託という方法を取るオーナーも多いです。

一括借上げは、オーナーが経営をおこない、管理会社が管理をおこなうという制度です。

その他にも、一括借上げと管理委託には以下のような違いがあります。

管理委託 一括借り上げ
家賃保証 査定賃料の8~9割
更新料 オーナーが保管 管理会社が保管
更新事務手数料 賃料の50%
敷金 管理会社が保管 管理会社が保管
礼金 オーナーが保管 管理会社が保管
管理手数料 5%
住人が契約する相手 オーナー 管理会社

これらの方法を取らないと、オーナーにかなりの負担がかかるので注意しましょう。

④賃貸に出すために必要な3つの費用を知っておく

中古の分譲マンションはそのまま賃貸に出せるわけではありません。

中古といっても商品なので、新築に近い形まで戻した上で募集をかける必要があります。

そのため、賃貸に出すためには部屋をきれいにするための費用がかかってしまいます。

  • リフォーム代
  • 設備修理費
  • 管理手数料

ここからは、上記3つ費用について解説していきます。

中古マンションのリフォーム代は数百万円が相場

オーナー自身が部屋の掃除をしても限界があるので、貸す前にリフォームやハウスクリーニングをおこなう必要があります。

費用は物件の状態や広さによってもマチマチですが、相場はだいたいこれくらいです。

  • 築20年未満:200万円以下
  • 築20~30年:200万円~400万円
  • 築30年~40年:400万円~600万円
  • 築40年以上:600万円~1000万円

どうでしょう。かなり高額ですよね。

ただ、これだけの費用を支払っても入居者が出てこなければコストを回収することができないので、なるべくならリフォーム代は削りたいものです。

そこでおすすめなのが、ハウスクリーニングです。

ハウスクリーニングはリフォームほど大規模な改修ではなく、プロの清掃業者の手によって新築同然までピカピカにする方法です。

気になるところだけ依頼をすることもできるので、大規模な設備の故障などがなければリフォームよりハウスクリーニングが圧倒的にお得です。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

リフォームが必要か、ハウスクリーニングで良いかの判断は、不動産会社にお願いしても良いでしょう。

設備修理費をケチってしまうと後々損をする

給湯器やキッチン、エアコンなどの設備が壊れていれば、賃貸に出す前に取り換えておく必要があります。

壊れたまま隠して貸し出すことも可能ですが、この場合、損をするのはオーナーのほうです。

備え付け設備として広告に出した部分は、壊れた場合はオーナーが修繕費を負担しなければいけません。壊れたのを入居者のせいにすることはできないのです。

また、この際にリビングにしかついていない冷暖房を寝室にも付けるかといった、設備の増設も考えていかなければいけません。

管理手数料は管理会社によって異なる

管理会社と契約を結ぶ際は、管理手数料を支払わなければいけません。

管理手数料は月額制のところと賃料の3~10%と定めているところがあり、どんな物件を賃貸に出すかでおすすめの管理会社は変わってきます。

また、ほとんどの管理会社は入居者がいない時には手数料を支払わなくてOKですが、一部、入居者がいなくても手数料を取られるところがあるので注意しましょう。

基本的には賃貸に出すより売ったほうが良い!

ここまで分譲マンションを賃貸に出す時の4つの注意点を紹介しましたが、入居者がつくかどうかは運も関わってくるため、ポイントを意識したからといって必ずしも収益が出るわけではありません。

築年数が経過するリスクも考えれば、築浅のうちに売って、まとまったお金をもらうほうがお得です。

また、賃貸経営はそのやめ時(売り時)もしっかり考える必要があります。

この時、高く売れないと今まで賃貸経営をしてくた意味が半減するので注意しましょう。

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選
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