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フラット35は住宅ローンの中でも審査が甘い・通りやすい!評判と審査がゆるい理由・問題点

【更新日】2019-11-15
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フラット35は審査の甘い住宅ローン

フラット35は、住宅ローンの中でも特に審査が甘いと言われています。

特に自営業者や個人事業主など、審査に通りにくい人からの人気が高い住宅ローンです。

なぜフラット35は審査が甘いのでしょうか?その理由と注意点をこの記事では徹底解説していきます!

なお、おすすめのフラット35の具体的な紹介は、こちらの記事にまとめています。是非併せてご覧ください!

審査の甘い住宅ローンランキング!審査のゆるい銀行を見抜くコツ
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審査の甘いフラット35を厳選紹介!通りやすさで選ぶ3つのローン

【1位】SBIマネープラザ「フラット35」

 SBIマネープラザ「フラット35」

金利タイプ 固定金利
借入金額 100万円~8,000万円
対応地域 全国
返済方法 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料 無料
保証会社手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 借入額×2.2%
生命保険料 別途で必要

SBIマネープラザのフラット35は、こちらの3種類があります。

  • 保証型:低金利が魅力
  • 買取型:完済まで固定金利
  • ミスターパッケージローン:持出資金なしで借入可能

この中で、最も審査が甘くておすすめなのが買取型ローン+ミスターパッケージローンです。

ミスターパッケージローンは買取型を利用した方限定で借りられるローン商品です。

物件価格の10%をミスターパッケージローンで借り、残りを買取型で借りることで、金利が安くなり、返済倒れのリスクが減ります。

負担が大きく減るので、収入に不安がある方でも通りやすくておすすめです。

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マネープラザは無料の来店相談を実施しており、そこで申込者の希望を聞きながらプランを組む形になります。

そのため、自分でプランを比較して悩む必要は一切ありません。

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相談にいくだけでもOKなので、ローンに関する悩みがある方は一度来店してみましょう!

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【2位】ARUHI「フラット35」

ARUHI住宅ローン「フラット35」

金利タイプ 固定金利
借入金額 100万円~8,000万円
対応地域 全国
返済方法 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料 無料
保証会社手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 借入額×2.0%
生命保険料 別途で必要

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関なので、安心してローンを借りることができます。

フラット35も様々なタイプを提供しており、自分の好みに合わせて選ぶことができます。

業界トップクラスの低金利+自営業者なども申込可能という、お得な住宅ロ―ンです。

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【3位】楽天銀行「フラット35」

楽天銀行住宅ローン「フラット35」

金利タイプ 固定金利
借入金額 100万円~8,000万円
対応地域 全国
返済方法 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料 無料
保証会社手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 借入額×1.404%
生命保険料 別途で必要

楽天銀行のフラット35は審査スピードが速く金利も低いです。

更に、楽天スーパーポイントをもらえたりと、楽天会員ならかなりお得な特典を多く準備しています。

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フラット35は住宅金融支援機構と民間銀行が提携販売する固定金利住宅ローン

住宅ローンは大きく分けて、民間の住宅ローン、フラット35、財形住宅融資の3種類があります。

民間の住宅ローンは最もオーソドックスなタイプで、銀行が自ら提供するローンです。

財形住宅融資は公的な住宅融資制度で、財形貯蓄残高の10倍の額まで、かつ最大4000万円まで融資が受けられます。

一方、フラット35は公的なローンと民間ローンの中間で、金融機関が窓口になっています。

このことが、フラット35が審査の甘い住宅ローンと言われる所以です。

住宅金融支援機構と民間がともに提供する住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンです。

フラット35はその名の通り最長35年借りれる固定金利の住宅ローンですが、これを民間が提供するにはリスクが大きいです。

住宅金融支援機構は、こうしたリスクを軽減するために固定金利ローンを提供しているのです。

フラット35の仕組み

フラット35とは?仕組みの図解

フラット35は、以下の9ステップで進んでいきます。

  1. ①フラット35を申込
  2. ②融資と同時にローン債権を住宅金融支援機構へ譲渡
  3. ③譲渡されたローン債権を信託銀行に担保目的で信託
  4. ④住宅金融支援機構債権(MBS)を発行
  5. ⑤投資家がMBSを購入し、代金を機構に払う
  6. ⑥投資家が払ったMBSの発行代金に応じてローン債権の買取代金を払う
  7. ⑦住宅ローンの元利金を返済
  8. ⑧返済金を機構へ受け渡す
  9. ⑨投資家に対して元利金を支払う

流れが複雑ですが、簡単に言えば、私たちと民間金融機関、住宅金融支援機構、信託銀行、投資家の5者(社)の連携で成り立っている住宅ローンと言えます。

多数の介入で成り立っていることが、審査基準にも大きく関係しています。

フラット35Sは条件を満たした優良住宅のみ利用可能

フラット35の中には、フラット35Sという商品もあります。

こちらは、以下の4つの条件のうち、どれか1つを満たす物件限定で融資される住宅ローンです。

  • 省エネルギー性に優れている
  • バリアフリー性に優れている
  • 耐震性に優れている
  • 耐久性・可変性に優れている

これらの条件を満たしていると、より条件の良いフラット35Sを利用することができるのです。

通常のフラット35よりも金利条件がお得

フラット35Sは、通常のフラット35よりも金利がお得です。

項目 フラット35 フラット35S(Aプラン) フラット35S(Bプラン)
借入金利 全期間:年1.27%
  • 当初10年間:年1.02%
  • 11年目以降:年1.27%
  • 当初5年間:年1.02%
  • 6年目以降:年1.27%
月の返済額 全期間:88.512円
  • 当初10年間:84.965円
  • 11年目以降:87.539円
  • 当初5年間:84.965円
  • 6年目以降:88.029円
総返済額 37,175,279円 36,457,344円 36,788,485円
フラット35とフラット35Sの比較 ▲717,935円 ▲386,794円

【引用:フラット35HP】

上の表は、フラット35と35Sの金利・返済額を比較したものです。

これを見ると、かなりの金額が35Sではお得になっていることが分かります。

住宅が条件を満たしているなら、フラット35Sの審査を積極的に受けることをおすすめします。

フラット35は審査の甘い代表的な住宅ローン!

フラット35はお得なだけでなく、審査が甘いことでも人気の住宅ローンになっています。

ここからは具体的に、フラット35の借りやすさはどこにあるのか解説していきます。

前年の年収が100万円以上なら申し込み可能

フラット35を含む多くの住宅ローンは、申込者の年収に条件をつけています。

住宅ローン名 前年度の年収
楽天銀行「フラット35」 約100万円から
ARUHI「フラット35」 約100万円から
住信SBIネット銀行「フラット35」 約100万円から
イオン銀行住宅ローン 約100万円から
じぶん銀行住宅ローン 200万円から
au住宅ローン 200万円から
三菱UFJ銀行住宅ローン 200万円から
新生銀行住宅ローン 300万円から
ソニー銀行住宅ローン 400万円から
楽天銀行住宅ローン(金利選択型) 400万円から
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン 安定収入が必要
みずほ銀行ネット借り換え住宅ローン 安定収入が必要

これを見ると、フラット35は年収が最低100万円を超えていれば申込が可能なのがわかります。

フラット35でも年収の低い人ほど審査に通りにくく、年収の高い人ほど審査に通りやすいことに変わりはありません。

ただ、メガバンクの住宅ローンに比べて最低基準が低いので、自信をもって申し込むことができます。

勤続年数・業歴が1年以上あればOK

住宅ローン名 業歴
楽天銀行「フラット35」 1年以上必要
ARUHI「フラット35」 1年以上必要
住信SBIネット銀行「フラット35」 1年以上必要
イオン銀行住宅ローン 3年以上必要
じぶん銀行住宅ローン 3年以上必要
au住宅ローン 3年以上必要
三菱UFJ銀行住宅ローン 3年以上必要
新生銀行住宅ローン 2年以上必要
ソニー銀行住宅ローン 3年以上必要
楽天銀行住宅ローン(金利選択型) 2年以上必要
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン 3年以上必要
みずほ銀行ネット借り換え住宅ローン 2年以上必要

求められる業歴・勤続年数も、フラット35が最も短くなっています。

通常、勤続年数が長いほど、その後の離職率が低く、収入も安定します。

特に住宅ローンは長いスパンで返済する必要があるため、今後も安定して働けるかどうかは重要なポイントです。

フラット35は勤続年数の基準がゆるいですが、給料が安定せず返済で困るのは自分なので、その辺はしっかりチェックする必要があります。

フラット35の審査は事前審査と本審査に分けられる

フラット35は住宅金融支援機構が提供し、全国の銀行や信用金庫が代理販売している住宅ローンです。

フラット35の審査では、販売窓口の銀行が事前に審査をし、それに通ったら住宅金融支援機構が本審査をおこなうという仕組みをとっています。

この2つの審査を通ってはじめてフラット35の融資を受けることができるのです。

住宅ローンの審査基準を徹底解説!見られる項目と落ちる理由

事前審査は窓口の銀行が主体になっておこなう

事前審査をおこなうのは、フラット35を販売しているそれぞれの銀行です。

審査で見る項目などに大きな違いはないですが、金融機関の方針によって審査基準に若干の違いがあります。

例えば、ある地方銀行では長年口座を利用してくれた地元の人を審査で優遇したり、楽天銀行では会員ランクに応じて※審査を優遇したりすることもあります。

※会員ランクが高くても、100%審査で優遇される訳ではありません。

事前審査の甘さは、金融機関によって差があるのです。

本審査は住宅金融支援機構がおこなう

事前審査に通ると、いよいよ本審査となります。

本審査は住宅金融支援機構に一本化されるので、申し込み期間によって審査基準に差はありません。

フラット35が審査の甘い住宅ローンなのは周知の事実ですが、フラット35内で審査基準に差があるかといわれると、事前審査の段階で差があっても、最終的には同じ基準になります。

フラット35の審査が甘い4つの理由

フラット35の審査が甘い理由は、大きく以下の4点が挙げられます。

  • 金融機関にとって貸し倒れリスクが少ない
  • 固定金利なので審査基準がわかりやすい
  • 収入の安定度・将来性が審査であまり問われない
  • 団体信用生命保険の加入が任意

一つ一つ解説していきます。

金融機関にとって貸し倒れリスクが少ない

自社の住宅ローンのほうが金融機関にとって利益は高いですが、貸し倒れのリスクもその分高くなります。

そのため、民間の営業マンは審査に通るかギリギリの人に対して自社ローンを勧めにくいのです。

一方、フラット35の場合は民間があくまで代理販売をしている立場で、もともとは独立行政法人の住宅金融支援機構が販売している住宅ローンです。

フラット35を審査基準ギリギリの人に勧めても自社の損失にならないので、営業マンからすると勧めやすいという構造があります。

フラット35が一時期大々的にPRされていたのは、こうした事情もあります。

固定金利なので審査基準がわかりやすい

変動金利のほうが一般的にはお得ですが、その分審査は厳しくなります。

一方、固定金利はずっと利息が変わらないので、審査がわかりやすいです。

例えば、返済に必要な年収が300万円以上という場合と、200万円~400万円以上という場合なら、どうしても後者のほうが審査は厳しくなってしまいます。

住宅ローンは毎月欠かさず返済する必要がありますし、今後急な出費がある可能性も否定できないので、変動金利は最悪のケース(給与が下がり、金利が上がった場合)を乗り越えられるかを基準に審査がおこなわれるので、どうしても審査が厳しくなります。

一方、固定金利住宅ローンは、今後給与が上がれば返済は確実に楽になります。

家を買うメインの層は30~40代なので、今後役職などもついて収入が上がれば、返済負担は軽くなっていきます。そのためフラット35は審査で将来をある程度楽観視できるのです。

収入の安定度・将来性が審査であまり問われない

フラット35では、年収に関する審査基準を以下のように設定しています。

フラット35が定める年収基準
年収 総返済負担率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

この条件を満たしていれば、勤続年数や勤務形態に関わらず、審査に通るチャンスがあるのがフラット35の良いところです。

銀行住宅ローンは年収基準に加えて安定性や将来性を厳しくチェックするので、より審査に通りにくくなります。

団体信用生命保険の加入が任意

銀行住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必須となっているので、加入前に健康状態を告知する必要があります。

持病がある方は保険の審査に落ちてしまうので、結局お金を借りることができません。

フラット35は団体信用生命保険への加入は任意となっているので、健康状態が不安な方もおすすめです。

ただ、銀行住宅ローンの場合は保険加入が無料なのに対し、フラット35は別途お金がかかるので注意しましょう。

フラット35は審査が甘すぎて問題になっている?

フラット35は審査の甘い住宅ローンの代名詞となりましたが、一方でそれを不安視する声もあります。

一体どんな点が問題になっているのでしょうか。

審査に通らなそうな人にフラット35を勧めて販売手数料を稼ぐ

自社の住宅ローン審査に通らなさそうな人に対して、リスクの少ないフラット35を勧めて少しでも販売手数料を稼ごうとする姿勢がどの銀行からも見られるようになりました。

実際に無職や別人名義でも在籍確認をせずに審査を通してしまった例などが報告されています。

これも、「フラット35は自社ローンじゃないからどうでも良い」という民間の姿勢が招いたミスといえるでしょう。

金融支援機構の変化が求められる

結局フラット35の貸し倒れの損失を、金融支援機構が補う状態が続いており、会計検査院から指摘が入る事態となっています。

こうした体制を改善するには、金融支援機構も積極的に審査へ介入することが求められます。

せめてデフォルト率をチェックして民間から手数料を徴収する仕組みができれば、民間も審査を甘く通すリスクを感じるでしょう。

大きな体制の変化が求められます。

フラット35はブラックでも借りれるほど審査が甘いわけではない

フラット35は審査の甘い住宅ローンと言われていますが、ブラックでも借りれるほど審査が甘い訳ではありません。

実際、審査に落ちた人の多くが滞納や借金の経験をしています。

ブラックリストに載るほど信用情報に傷がついている場合は、100%審査に通らないと思ったほうが良いです。

信用情報機関に開示を申請しよう

個人の信用情報は3つあり、それぞれに情報が登録されています。

信用情報機関 主な加盟会社備考
シー・アイ・シー(CIC) クレジットカード会社カードの延滞情報が支払い後5年間登録される
日本信用情報機構(JCC) 消費者金融
  • 契約情報:5年
  • 延滞情報:1年
  • 自己破産:5年
全国銀行個人情報センター 銀行
  • 延滞情報:5年
  • 自己破産:10年

登録されている情報はネットで開示を請求できます。気になる方は審査の前に一度確認しておきましょう。

ローンを借りたくらいで審査に落ちることはない!ちゃんと完済できればOK

フラット35は絶対借りれる訳ではないですが、だからと言って過去に他の住宅ローンやカードローンを借りただけで審査に落ちるほど厳しくはありません。

ローンの借入経験があっても、しっかり期限を守って利用したなら、問題なく審査を受けることができます。

ただ、何か月も滞納していたなら審査落ちに直結するので気をつけましょう。

フラット35の審査に落ちた!考えられる理由・対処法

審査が甘いフラット35でも、審査に落ちる人は一定数います。

「審査が甘い」と聞いたから申し込んだのに落ちてしまったら、どこに申し込めば良いか分からないですよね…。

フラット35に落ちたら、更に甘い住宅ローンを探すのではなく、なぜ落ちたかを分析し、改善することが大切です。

事前審査に落ちた!考えられる5つの理由

事前審査の段階で落ちてしまったということは、何かの項目が明らかにダメで門前払いされた可能性が高いです。

特に、以下のようなケースが事前審査落ちの方には多いです。

  • 申込条件をクリアしていない
  • 直近で滞納・遅延の経験がある
  • 他社借り入れ件数が多い
  • 勤続年数が短い
  • 債務整理・自己破産の経験がある

ここから詳しく解説していきます。

①申込条件をクリアしていない

金融機関によってフラット35の申し込み条件が定められています。

これに当てはまらない方は問答無用で審査に落ちるので注意しましょう。

フラット35は年収・勤続年数などの厳しい条件は少ないですが、全国の銀行から申し込めるので、対応地域に注意しましょう。

基本的には地銀の支店が進出している地域の周辺が対応エリアになりますが、飛び地になっている場合もあって複雑です。

公式HPを事前にしっかり読むか、電話で担当に確認しましょう。

②直近で滞納・遅延の経験がある

返済・支払いが必要なお金の滞納が直近であると、フラット35の審査に落ちやすくなります。

住宅ローンに限らず、カードローンなどの滞納履歴も信用情報機関に登録され、審査時にチェックされます。

滞納した期間が長引くほど次の審査の影響が大きいので注意しましょう。

意外なところではスマホ代や奨学金の支払い滞納も影響するので、日頃からルールを守って利用しましょう。

③他社借り入れ件数が多い

すでに他のローンの借入件数が多いと、住宅ローン審査には不利になります。

特にローン借り入れの総額が年収の3分の1を超える場合は、総量規制に引っかかって審査を受けられません。

それぞれの借入額が少額でも、複数社から借り入れがある時点で審査にマイナスです。

少なくとも3件以内に件数をとどめておくか、おまとめローンを使って借金を一本化しましょう。

④勤続年数が短い

勤続年数が短すぎると、いくらフラット35でも審査通過は難しいです。

勤続年数が長いほど離職率が低く、収入も安定しているので安心して融資をしやすいです。一方、勤続年数が短いと直近の給与が高くても、貸し渋られる可能性は高いです。

前述しましたが、少なくとも1年以上の勤続年数は確保しておきましょう。

⑤債務整理・自己破産の経験がある

債務整理、自己破産をしたら、5~10年は審査に通らないと思って良いでしょう。

信用情報に登録される金融事故は、その重さによって登録期間が決まります。債務整理・自己破産はその中でも最も程度が重い金融事故とみなされるのです。

債務整理・自己破産経験者でどうしても住宅ローンを借りたい場合は、公的な機関に一度相談することをおすすめします。

本審査で落ちる理由は担保の評価かウソの発覚

事前審査に通過してるのであれば、本審査に通過できるステータスは証明できたことになります。

その後に本審査で落ちてしまう人は、担保物件の評価が足りないか、申し込み時のウソが発覚したケースがほとんどです。

担保物件の評価不足が原因で審査に落ちてしまった人は、頭金の額を上げる、自己資金を増やすといった対処をしましょう。

住宅ローンを借りすぎて困るのは利用者自身!限度額の設定は慎重に

フラット35には返済負担率の制限がつくようになりましたが、収入の安定性・将来性への審査はまだ自社ローンに比べると甘いです。

そこがフラット35の魅力でもありますが、返済能力以上のお金を借りて困るのは利用者自身です。

住宅ローンは20、30年というスパンで返済していきますが、この間に子供の出産、教育費、家族の急な病気、リストラなどなど、予期せぬ事態が起こる可能性は十分あります。

自分の将来のことをしっかり考えて、慎重に限度額を設定していきましょう。

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