土地活用における利回りとは、投資した額に対して1年間で得られるリターンの割合のことを指します。

「年間利回り＝1年間の収益÷元本×100％」で計算できるため、1000万円投資して1年間で100万円の利益が出れば、100万円÷1000万円×100％＝10％が利回りとなります。

土地活用では「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、どちらの利回りを指しているかによって計算が異なるので気をつけましょう。

以下にそれぞれの利回りを解説します。

表面利回り

表面利回りとは、投資元本に対して年間の収益だけの割合を表す利回りです。

不動産会社から最初に説明される利回りや、広告などに掲載されている利回りはほとんどが表面利回りとなっています。

表面利回りは実質利回りよりも高い利回りになっています。

実質利回り

実質利回りとは、投資元本に対して年間の収益から経費を差し引いた額の割合を示す利回りです。

収益面だけを計算する表面利回りに対して、支出を計算するため、より実際運用してからの利回りに近くなります。

実質利回りは、「実質利回り＝（1年間の収益－経費）÷投資元本×100％」で計算できます。

経費には次のような項目が含まれます。

• 固定資産税
• 水道光熱費
• 修繕費

費用を計算するため、表面利回りより利回りは下がります。

土地を貸す際の賃料(借地料)相場の調べ方とは？地代の計算・算定方法・利回りの求め方を解説

土地活用の利回りは、表面利回りで7～8％、実質利回りで4～6％程度が平均相場と言われています。

当然土地活用の方法によって利回りは大きく変わる他、地域によっても差があります。

例えば賃貸物件を建築して家賃収入を得るアパート経営やマンション経営は利回りが高くなっており、土地貸借や駐車場経営などは利回りが低い特徴があります。

利回りが4～6％程度とすると、1000万円の投資をした場合には年間の収益が70～80万円程度で、そこからローンなどの経費が差し引かれて収益は40～60万円程度です。

ただし、土地をすでに所有していると、土地を購入した分のローンがかからないため、もう少し利回りが高くなります。

土地活用には様々な方法がありますが、特に高利回りが狙いやすい土地活用は次の3つです。

• アパート経営
• マンション経営
• 貸店舗経営（テナント）

建物を建築して、第三者に貸し出して賃料を得る方法が特に利回りが高くなっています。

初期費用は掛かりますが、高利回りを期待する人におすすめの方法です。

以下にそれぞれの平均利回りと特徴を解説します。

アパート経営

土地活用の中でも人気のあるアパート経営は、土地を所有している場合は平均利回りが5～7％程度と高くなっています。

アパート経営は、入居者から家賃収入を得る土地活用です。

入居者が入らない空室リスクはありますが、需要が高いエリアであれば高い入居率が期待できます。

マンション経営ほど初期費用が掛からないためリスクが低い点も魅力です。

アパート経営を始める場合は、事前に賃貸住宅の需要を調査しておくことが重要となります。

マンション経営

マンション経営は、土地を所有している場合に平均利回りが5～7％程度となっています。

マンション経営はアパート経営と同じく、入居者からの家賃収入を得て利益を出す方法です。

アパート経営に比べて戸数が多く、平均家賃も高いため、高収入が期待できますが、初期費用も高いので利回りは同程度となっています。

しかし利回りが同じでも、収益額はマンション経営の方が高いため、高収入を期待する人はマンション経営がおすすめです。

始める前には周辺地域のニーズを確認したうえで、需要があるエリアで開始しましょう。

貸店舗経営（テナント）

貸店舗経営とは、コンビニや飲食店などの商業テナントに建物を貸し出して賃料を貰う土地活用です。

商業テナントは賃料単価も高いため、平均利回りは5～7％と高くなっています。

建築する際の構造も鉄骨造で問題ないため、比較的安く建築可能です。

自分で管理する手間もかからないので、安定した利回りを期待する人にはおすすめです。

ただし、事業者が撤退するリスクはあり、とある職種の事業者が撤退してしまうと、他の業種の事業者が借りづらくなってしまいます。

始める前は、事業者の属性も確認した上で契約しましょう。

土地活用の利回りを考える際には、次の点に気を付けましょう。

• 入居率を考える
• 利回りの高い物件はリスクが高い
• 利回りは変動することがある

土地活用を始める際には利回りを考えますが、利回りは変動するため余裕をもって利益率を計算しておくことが重要です。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

入居率を考える

利回りを判断材料にする際は、入居率について考えることが重要です。

不動産会社から最初に説明される利回りは、満室を想定されています。

全ての部屋が埋まって全部屋から家賃収入を得られる想定なので、空室が出た際はその分利回りが下がります。

当然立地がよい物件や需要が高いエリアにある物件では1年間満室のこともありますが、基本的には入居率は多少低くなります。

最大の利回りで想定していると、思わぬ出費が出た場合に困ってしまうこともあり得ます。

入居率は余裕をもって利回り計算しておくと良いです。

利回りの高い物件はリスクが高い

土地活用では利回りの高い物件であればあるほど、リスクが高くなります。

一般的には、利回りが高い物件は他の投資家も狙っているため、市場に出回っていることが少ないです。

中には不動産会社が買い取ってしまうケースもあるので、利回りが高く入居者も集まりやすい優良物件は非常に数が少なくなっています。

そのため、利回りが高くて売れ残っている物件は、基本的に需要が薄く、リスクの高い物件のことが多いです。

高い利回りに惹かれて始めても、上手く運用できずに赤字となってしまうことも多いので気をつけましょう。

利回りは変動することがある

利回りは常に一定ではなく、変動することもあります。

土地活用では運用していくうちに建物の経年劣化や周辺環境の変化があるため、利回りは徐々に下がっていきます。

特に5～10年経過すると、設備の修繕をしなければならなくなってしまうケースも多いです。

利回りは始めてからずっと変わらないわけではないと理解したうえで、収益を計算しましょう。

土地活用の利回りには、収入だけを計算する表面利回りと費用まで計算する実質利回りの2つがあります。

表面利回りだけで判断してしまうと、思っていたより利益が出ないこともあるため気をつけましょう。

また土地活用の利回りは建物の経年劣化などによって下がっていくことがあるので、将来的な利回りも想定しておくことが重要です。

これから土地活用を始める人は、利回りの高さだけではなく、リスク面も分析してから利回りが下がらない土地活用を探しましょう。