ボロ屋投資とは、築年数の古い物件を安く購入してリフォームを行い、賃貸物件として運用する投資方法です。

物件価格が安いため、高利回りが期待できる投資方法として有名です。

築年数に基準があるわけではありませんが、たいていが築30年以上の物件が使われます。

30年以上経過した木造住宅は建物としての価値がほとんどありませんが、使い方次第で賃貸として貸し出すことは可能です。

基本的にリフォームする必要がありますが、物件価格自体安く、新築や築浅物件を購入するよりもコストを抑えることができます。

コストがかからないため、資金が少ない人でも始めやすい魅力があります。

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ボロ屋投資は安い初期投資で始めることができる投資方法ですが、主なメリットとしては次の4点が挙げられます。

• 利回りが高い
• 投資額の回収が早い
• 現金で運用可能
• 経験値になる

ボロ屋投資は利回りが高い以外にも、様々なメリットがあるので確認しておきましょう。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

利回りが高い

ボロ屋投資の最大のメリットは、利回りが高い点です。

築年数の古い家を購入して運用するため、初期投資がそれほどかかりません。

利回りが20％以上で運用可能な物件もあります。

また、中にはボロ屋をDIYでリフォームして、利回りが40％を超えている投資家もいるほどです。

ボロ屋投資は入居希望者が現れないリスクもありますが、入居者が集まった際のリターンが大きい投資です。

投資額の回収が早い

ボロ屋投資は初期費用が安いため、投資額の回収までが早いです。

例えば物件価格が100万円であれば、家賃設定によっては数年以内に投資額の回収が可能です。

回収が住めば次の物件用の費用を貯めることもできるため、事業の拡大もしやすいです。

現金で運用可能

ボロ屋の築年数に寄りますが、戸建てのボロ屋であれば100万円以内で購入できるエリアもあります。

ローンを組まなくてもいいため、金利がかかりません。

そのため高い利回りが期待できる点に繋がっています。

経験値になる

ボロ屋投資は通常の物件とは異なり、周囲の物件と差別化したリフォームが必要です。

見た目がぼろくても入居希望者が出るように工夫しなければいけません。

また入居希望者が現れやすくするような募集活動もする必要があります。

そのため、大家としての経験値になりやすく、通常の物件を運用するよりもやりがいを感じやすいです。

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ボロ屋投資は高い利回りが期待できるなどのメリットも多いですが、次のようなデメリットもあります。

• 売却しにくい
• リフォーム費用が掛かる
• 金融機関からの融資が期待できない

ボロ物件は築年数の古さから倒壊リスクなどもあり、リフォームする必要があるので想定より費用が掛かる点がデメリットです。

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

売却しにくい

ボロ屋は再建築不可の物件もあるため、売却しにくい特徴があります。

築年数が古いと補修費がどの程度かかるか想定しづらく、リスクが高いと判断して購入しない人が多いです。

そのため、たとえ物件を手放したいと考えても、簡単に売却できない点は理解しておきましょう。

ボロ屋を売却する際は、入居者付きのオーナーチェンジ物件として売却することで、買う人は収入が入るため購入してくれやすくなります。

リフォーム費用が掛かる

ボロ屋は購入する際にリフォームすることが前提です。

購入する際にはリフォームの見積もりも同時に行い、利回りを決定します。

リフォーム途中に見つかる修繕箇所も多く、後から費用が追加でかかることもあります。

また、全ての気になる箇所をリフォームすると利回りが低くなってしまうので、利回りが下がり過ぎないように物件を選ばなくてはなりません。

リフォームした後の利回りが10％を切ってしまう物件でボロ屋投資はオススメしません。

金融機関からの融資が期待できない

ボロ屋投資では、金融機関からの融資が期待できません。

ローンを組まずに現金で購入できるメリットがありますが、逆に言えばローンを組むことができません。

ボロ屋は担保としての価値がないので、抵当権を設定してローンを組むことができない仕組みになっています。

そのため、物件を手放したい場合でも、現金で一括購入できる人にしか売却できないことになるので、買い手を見つけるのが難しいです。

ボロ屋投資をする際には、次の点に気をつけましょう。

• 利回りを計算するときは修繕費を入れる
• 立地調査を行う
• リフォームをしすぎない

ボロ屋投資は利回りが高い魅力はありますが、入居者が集まらないリスクも高いので気をつけましょう。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

利回りを計算するときは修繕費を入れる

利回りを計算する際は、必ず修繕費を含めて計算しておく必要があります。

ボロ屋投資は、購入してからリフォームすることが前提なので、修繕費がいくらかかるかを事前に把握して利回りを計算します。

状態が悪い物件では修繕費が物件価格より高いことも多く、利回りが大幅に下がってしまいます。

金融機関からの融資が期待できない場合、高額の修繕費を自己資金で支払わなければならなくなるため、キャッシュフローも計算しておく必要があります。

立地調査を行う

ボロ屋投資を始める前に、ボロ屋の立地調査を行いましょう。

ボロ屋はリフォームすればある程度の綺麗さは保てますが、立地は変えることができません。

利回りが高くそれほどボロくないのに入居率が高い物件は、立地が悪く入居者が現れていない可能性があります。

ボロ屋投資に限りませんが、高い入居率を得るには駅からの距離や周辺環境もチェックしておくと良いでしょう。

リフォームをしすぎない

ボロ屋投資は、修繕のためのリフォームをし過ぎないことも重要です。

ボロ屋を賃貸物件として貸し出す際、魅力となるのは家賃の安さです。

そのためリフォーム回数を重ねてとことん綺麗にする必要はそれほどなく、ある程度のリフォームで問題ありません。

修繕費にお金をかけすぎると、利回りが下がってしまうので、お金をかけないことを重視する必要があります。

築年数の古い物件を購入してリフォームして運用するボロ屋投資は、利回りが非常に高い点が魅力です。

運用の仕方によっては利回りが40％を超えることもあります。

しかし、利回りが高い一方で、金融機関からの融資が受けられなかったり修繕費が高いデメリットがあるので、注意しなければ損して終わる可能性もあります。

ボロ屋投資をする際は、修繕費を含めた利回りを計算して、入居者が集まりやすい立地かどうか確認してから始めましょう。