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分譲マンションから一軒家に住み替え!おすすめのタイミング・プランは?

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分譲マンションから住み替え

今まで住んでいた分譲マンションを売って、一軒家を建てたいという方は、どんなことに注意をすればよいのでしょうか?

まず考えたいのは、一旦家を建てたら分譲マンションのように自由に住み替えはできないということです。

また、ローンをお得に借りるにはどうすれば良いかなどもしっかり考えないといけません。

分譲マンションからの住み替えはいつ、どのようにおこなうのがベストなのでしょうか?ここからじっくり解説していきます。

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選

一軒家に住み替えるなら2020年までにおこなうのがおすすめ!

分譲マンションを売って住み替えをするなら、2020年までに売ることをおすすめします。

その理由としては、大きく以下の2点が挙げられます。

  • 東京オリンピック特需で地価が高騰している
  • 住宅ローンが超低金利で借りられる

簡単に言えば、東京オリンピックまでは不動産を売りやすく、買いやすい時期が続くということですが、この2つが重なり合う時期は数十年に1度だと考えて良いでしょう。

また、リーマンショック~東日本大震災で大幅に落ち込んだ地価が急激に上昇してきたことで、分譲マンション購入の機会を長年うかがってきた人も中古に殺到しています。

今は単に高く売れるチャンスというだけでなく、通常では売れない物件も売れる可能性がある絶好の売り時なのです。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

2019年に消費税が10%に!住み替えへの影響はある?

2019年10月1日に消費税が8%から10%に上がることを受け、「増税前に家を売った方がいい」という記事を見かけるようになりましたが、消費税増税は住み替えに影響しないので安心してください。

不動産を売った時に消費税がかかるかどうかは、条件によって異なります。

【消費税がかかるケース】
・居住目的で不動産を売買する場合
【消費税がかからないケース】
・収益物件を売買する場合
・法人や個人事業主が不動産を売買する場合

ただ、住み替え費用や仲介手数料は消費税が含まれるので、コストが若干増えるかも知れません。注意しましょう。

分譲マンションを売っても住み替え費用の足しにはならない?その理由とは

今住んでいる分譲マンションを売れば、その利益だけで大きな家を建てられると勘違いする人も多いですが、決してそんなことはありません。

そもそも、家を売ったらその代金をそのまま手に入れられるわけではありません。こちらのような税金・費用で引かれていき、最終的に手元に残るのは4分の3程度になることもあります。

  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン残高+一括返済手数料
  • 管理費・修繕積立金
  • クリーニング費用など

※売却にかかる費用の内容は、こちらに詳しくまとめています。

分譲マンションを売ると税金・手数料がかかる!税額はトータルいくら?

こうしたコストを考えると、意外と分譲マンションを売っても新居購入の足しにはならないのです。

固定資産税・住宅ローンの返済を考えると年収相応の家にしか住めない

仮に分譲マンションが高額で売れたとしても、それを元手に豪華な家を買うのはあまりおすすめ出来ません。

その理由の一つが、固定資産税の存在です。

固定資産税は不動産を所有している限りかかり続ける税金で、以下の金額が課税されます。

・固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、だいたい購入価格の7割程度と考えて良いでしょう。

これが毎年かかり続けるということは、一時的な収入で家を買ったら、そのストックが無くなった時に税金が納められなくなる恐れがあるということでもあります。

更に、新居を買う時には長期で住宅ローンを組みますが、この負担も考えていかなければいけません。

毎月返済額 20年ローン25年ローン30年ローン35年ローン
8万円 1442万円1687万円1897万円2078万円
10万円 1803万円2108万円2371万円2578万円
12万円 2163万円2530万円2846万円3118万円
14万円 2524万円2952万円3320万円3637万円
16万円2884万円3374万円3795万円4157万円
18万円 3245万円3795万円4269万円4677万円
20万円 3606万円4217万円4743万円5196万円

※金利3%、元利均等返済の場合

住宅ローンの借入額は年収の4倍までと良く言われます。限度を守って借りるようにしましょう。

大きな家に住み替えると最初のうちは快適でしょうが、売却代金が無くなれば高額の固定費が生活を圧迫してきます。

将来のことを考えると、「住み替え先は自分の収入に見合った規模を選ぶべきで、売却費用はローン返済や引っ越し代に当てられれば良い」という程度で考えておくのが良いでしょう。

ローンが残ってる分譲マンションを売る流れ・注意点!住み替え希望者必読

住宅費の予算はローンと頭金・諸費用を含めて年収の5倍まで

良く「新居の購入費用は年収の5倍まで」と言いますが、住宅ローンの返済や引っ越しにかかる諸費用を考えると、余裕を持って買える金額はもっと低くなります。

想定できる全ての費用を住宅費と合わせた上で、年収の5倍くらいの家を選ぶことをおすすめします。

住宅ローンの返済額は多めに見積もろう

現在、住宅ローンの金利は2016年のマイナス金利政策を受けて、大幅に低くなっています。

例えばフラット35などは、10年後に比べて金利が2%ほど低くなっています。

三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

西暦 金利
2008年 4.00%~3.05%
2009年 3.95%~2.99%
2010年 3.36%~2.41%
2011年 3.39%~2。49%
2012年 2.89%~2.01%
2013年 2.98%~2.03%
2014年 2.37%~1.73%
2015年 2.15%~1.54%
2016年 1.71%~1.10%
2017年 1.64%~1.09%
2018年 2.01%~1.37%

2%と聞くとわずかな差に感じますが、ローンを30年組む場合は返済額が1,000万円も変わってきます。

ただ、そんな超低金利は長いこと続かないとも言われています。その理由が、同じく低金利政策を進めてきたアメリカの株式と金利の上昇です。

>

アメリカの金利が上昇すれば、日本もそれに引っ張られるのは決定的です。そのため、変動金利の住宅ローンを選ぶ際は、今の金利よりも返済額を多く見積もることをおすすめします。

住み替え目的ならとにかく高く売ることを意識しよう

住み替え目的で分譲マンションを売る際は、とにかく高く売ることを意識していきましょう。

まず、分譲マンションを売る際は住宅ローンを確実に完済できなければいけません。売却価格が残高を超えないと契約は成立しないので注意しましょう。

また、住み替えをすると新居購入費の他に様々な費用がかかります。子どもの転入費や新しい家具の購入費、その他にも予想外のコストがかかるものです。

こうした事態に備えるために、分譲マンションを少しでも高く売って貯蓄を増やしておく必要があるのです。

分譲マンションは売主の努力で高く売ることができる!

中古物件を売る時、不動産屋に販売を依頼した後は神頼み…という人が非常に多いです。

もちろんダメとは言えませんが、売主自身も高く売るために出来ることはたくさんあります。

その最たるものが部屋の掃除や片付けです。プロに査定を依頼したら、信頼できる価格を算出してくれます。ただ、実際にお金を出すのは売主と同じ素人ですから、成約するかどうかは内覧時の第一印象がかなり関係しています。

徹底的に掃除をするだけで査定額より300万円高く売れたというケースもあります。特に玄関や水回りなど、物件のイメージに関わる部分は徹底的にキレイにしていきましょう!

家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

高く売るには不動産会社選びが重要!一括査定サイトを活用しよう

売主の徹底した掃除で成約率は上げられますが、とは言え販売活動の大部分は仲介業者によっておこなわれます。

不動産屋の営業マンは日中席を外していたり、連絡がとれなかったりすることも多いので、一旦契約すると本当にしっかり売ってくれているのか見えにくくなります。

そのため、不動産会社を選ぶ段階で徹底的に業者の実績・対応などを比較する必要があるのです。

そんな複数社の比較におすすめなのが、一括査定サイトというサービスです。

簡単な物件情報を記入・送信するだけで最大6社以上の不動産会社に査定依頼ができる優れもので、不動産会社の広告費で運営されているので利用料は完全無料です。

査定額と実際の売却価格はほぼイコールなので、複数社を比べて高く見積もってくれてるところと契約をすれば、その分だけお得です。

特に住み替え希望者はいかに高く売るかが最重要なので、このサービスを積極的に活用していきましょう!

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
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