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家の査定方法は3種類!査定前に知りたい基礎知識

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家の査定方法

家の査定は不動産会社に依頼すれば済む話ですが、家のどんな所を見てどのように価格を付けるのか気になりますよね?

今回は、家の査定がどのようにおこなわれるのか、その方法を詳しく解説していきます。

長年住んでいた家には愛着があり、客観的な評価ができないものです。

事前に査定方法を知っておけば、利益がいくら入るという客観的な評価ができるようになり、結果的に売却成功に結びつきます。

では、家の査定方法についてみていきましょう。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家の3つの査定方法!内容と計算方法を解説

家の査定方法はこちらの3つです。

家の3つの査定方法
  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

ここから、それぞれの査定方法を詳しく見ていきます。

【取引事例比較法】家の査定に使われる最もオーソドックスな方法

取引事例比較法は、査定をしたい家の周辺であった過去の成約事例の中から、査定物件と類似しているケースを抜き出し、面積・立地・間取りなどの違いを比較して価格を査定する方法です。

こちらは居住目的で使われていた家を査定する際によく用いられる方法です。

住まいの価値は駅までの距離や面積で簡単に決められるものではなく、窓からの眺めや気温・湿度、街のブランド力など、明確に表せない要素も大きく影響します。

そのため、決まった計算式で価格を算出するのではなく、実際の成約事例を参考にするのが最も正確なのです。

【原価法】全く同じ家を建て直したと仮定して計算する

原価法は、今の家を立て壊して全く同じ家を建て直したと仮定して、更に築年数に応じて減価修正をおこなう方法です。

原価法の計算式は、以下の通りとなります。

価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)

法定耐用年数は、物件の構造ごとに以下のように決まっています。

例えば、築20年の木造の家(延床面積100㎡)の再調達価格が1000万円だったとして計算してみます。

価格=1000万円×100×(2÷22)=9090万9091円

ここから更に周辺地域の状況などを考慮して、価格を修正していくようになります。

【収益還元法】収益物件(貸家)の売却に使われる計算方法

貸家などの収益物件は、住まいとしての価値よりもそれを所有することでいくら利益が出そうかが重視されます。

この基準で物件の価値を求める方法を収益還元法といいます。

収益還元法は、大きく2種類にわかれます。

  1. 直接還元法
  2. DCF法
  3. DCF法

一戸建てを売る際はあまり使われることのない査定方法なので、今回は説明を省略します。

家の査定には取引事例比較法を使うのが一般的!

家(一戸建て)の査定は、取引事例比較法を使っておこなうのが一般的です。

取引事例比較法を式に当てはめると、このような感じです。

査定価格≒事例物件の平米単価× (査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積(㎡)×流動性比率

なかなか聞きなれない用語が並んでいるので、まずは言葉の意味から詳しく解説していきます。

【事例物件】取引事例の比較対象となる物件のこと

取引事例比較法では、過去に成約した類似物件を参考にして査定額を算出します。

その、参考にする類似物件が事例物件です。

事例物件には、アクセスや面積などの条件が類似しているものが選ばれます。

ただ不動産には一つとして同じものがないので、その辺も考慮して計算をしていきます。

【評点】項目別に付けられる査定評価のスコアのこと

築年数、面積、駅までのアクセスといった個別の項目ごとにスコアを付け、総合点を使って価格を修正します。

例えば、築年数と駅までの距離はこのように評点が割り振られています。

築年数と評点の関係
築年数評点
1年20.0
2年17.5
3年15.0
4年12.5
5年10.0
6年8.0
7年6.0
8年4.0
9年2.0
10年0.0
11年-2.0
12年-4.0
13年-6.0
14年-8.0
15年-10.0
16年-12.0
17年ー14.0
18年-15.5
19年ー17.0
20年ー18.5

駅までの距離と評点の関係
分数評点
1分7.5
2分6.0
3分4.5
4分3.0
5分1.5
6分0.0
7分-1.5
8分-3.0
9分-4.0
10分-5.0
11分-6.0
12分-7.0
13分-8.0
14分-9.0
15分-10.0
16分~-13.0

各項目の評点を合計して、価格を修正します。

100を基準に、100以上なら高評価、100未満なら低評価となります、

【流動性比率】売りやすいタイミングかどうかを考慮して価格を修正

取引事例価格を評点で修正したあと、市場のバランスに応じて価格を修正します。

この時利用するのが流動性比率で、売れやすさ・売れにくさを数値で表したものです。

流動性比率の基準は1.00ですが、例えば需要が高いのに競合が全くいない(売りやすい)時は最大1.10まで上がり、重要が低く、かつ競合も多い(売れにくい)時は最大0.85まで下がります。

つまり、タイミング次第で最大1割で売れることも、1.5割格安になってしまうこともあるのです。

ただ流動性比率はよっぽどのことがない限り、1.00で計算します。

不動産会社に査定を依頼した場合、査定結果を書類にまとめて(査定書)郵送してきます。流動性比率も査定書に明記されているので、1.00以外で計算されている場合は必ず根拠を聞くようにしましょう。

不動産査定書とは?内容と注意点・ひな形の無料ダウンロード方法を解説

【実践】取引事例比較法で家の査定額をシミュレーション

ここからは、今まで学んだことを活かして家の査定額をシミュレーションしてみましょう。

今回使う例は以下の通りです。

査定物件のステータス
  1. 専有面積:70㎡
  2. 評点:110
  3. 流動性比率:1.00

事例物件のステータス
  1. 専有面積:80㎡
  2. 評点:100
  3. 成約価格:3200万円
  4. 平米単価:40万円

これを計算式に当てはめると、以下のようになります。

査定価格≒事例物件の平米単価×(査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積(㎡)×現在の流動性比率
=400,000× (110÷100)×70×1.00
=3080万円

家の査定額は不動産会社ごとに異なる!複数社に査定依頼をして比較しよう

上で紹介した計算式を使えば誰でも査定額を算出することができそうですが、実際は依頼する不動産会社によって価格は大きく断ります。

まず、各社によって事例物件に使う物件の種類や数が異なります。

事例物件は自社で取り扱った事例から抜粋するのが、最も正確です。

そのため、これまでの成約実績によって価格が左右してしまいがちなのです。

また、査定には簡易査定と訪問査定の2種類がありますが、訪問査定の際はフローリングの傷や凹み、眺めや第一印象といった数値化しにくい部分も調査の対象になります。

バルコニーからの眺めをどう判断するかは営業マンによっても異なるので、どうしても同じ金額にはなりません。

査定額が高い業者と契約するとお得になので、なるべく複数社に査定を依頼して比較しましょう。

一括査定サイトを活用すると複数社の査定が簡単に比較できる

現在、家を高く売った人の9割が利用しているサービスが一括査定サイトです。

所要時間60秒程度で簡単な物件情報を入力・送信すれば最大6社以上に一括で査定依頼をすることができます。

1社1社電話で査定依頼をしていると手間と時間がかなりかかりますが、一括査定サイトを使えばその手間をかなり短縮できますよ!

一括査定サイトの詳しい使い方やおすすめサイトはこちらにまとめています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
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