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自営業・個人事業主でも通る審査の甘い住宅ローンと審査通過のコツ

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審査の甘い住宅ローンを探す自営業者

自営業・個人事業主は、一般的に住宅ローン審査に通りにくいと言われます。

収入の安定性に不安がある点などが大きな要因ですが、それでも審査に絶対通らない訳ではありません。

今回は自営業・個人事業主にもおすすめできる審査の甘い住宅ローンと、審査を受ける際の注意点を徹底解説していきます。

審査の甘い住宅ローンランキング!審査のゆるい銀行を見抜くコツ

自営業・個人事業主におすすめ!審査の甘い住宅ローン「フラット35」

自営業・個人事業主におすすめなのが、フラット35です。

フラット35は国が支援して提供されている住宅ローンで、低金利の固定金利ローンという特徴があります。

自社提供の住宅ローンなら、優遇条件で審査に通すとその分リスクもあります。

一方、フラット35はリスクを民間の金融機関がとらなくて良いので、積極的に審査に通しても問題ないのです。

数年前にフラット35の審査が甘すぎると問題になり、審査の見直しが一度おこなわれました。

ただ、それでも業界の中では審査の甘い住宅ローンなので、自営業や個人事業主の方は積極的に活用することをおすすめします。

ネット銀行提供のフラット35がおすすめ!

多くの金融機関がフラット35を取り扱っていますが、その中でも特におすすめなのが、ネット銀行のフラット35です。

楽天銀行や住信SBIネット銀行などが提供する住宅ローンは金利がトップレベルで低いという特徴があります。

また、新興の金融機関であることから、既存のメガバンクなどとは一味違った審査基準があるのでは?とも噂されています。

加えて、楽天銀行住宅ローンなどは、利用することでポイントが還元されたり、楽天の他の商品と合わせてメリットがあったりします。

お得さ、審査の甘さを考えても、やはりネット銀行のフラット35はおすすめです。

自営業者は住宅ローン審査に通らないって本当?

よく言われるのが「正社員・公務員以外は住宅ローン審査に通らない」という話です。

住宅ローンの審査は事業・収入が安定しており、かつ将来性があれば自営業でも十分審査に通ります。

ただ、同じくらいの収入の正社員と個人事業主なら、やはり前者のほうが審査時の評価は高いです。

金融機関が自営業に持つ懸念は、やはり今後の事業の安定性です。

かつて経済産業省が調査したデータによると、個人事業主は開始から1年で約30%が廃業、10年以内には何と約90%が廃業しています。

現時点でいくら事業が好調でも、10年後にどうなるかは分かりません。住宅ローンは20年、30年という長いスパンで返済していくので、自営業の廃業率の高さはやはりネックになります。

自営業者が住宅ローン審査を受ける時の年収条件と計算方法

住宅ローンの中には、申込条件を「正社員・契約社員・公務員」と限定しているところもあります。

ただ、多くの住宅ローンは職種を限定していません。例えば、前年度の年収が200万円という条件が設定されていれば、これは正社員も自営業者も同様に、年収200万円以上が一つの目安になっているということです。

「公式サイトにはそう書かれているが、実際には自営業者は審査で落とされる」ということもないので安心しましょう。

住宅ローンの年収条件まとめ

住宅ローン名 前年度の年収
楽天銀行「フラット35」 約100万円から
ARUHI「フラット35」 約100万円から
住信SBIネット銀行「フラット35」 約100万円から
イオン銀行住宅ローン 約100万円から
じぶん銀行住宅ローン 200万円から
au住宅ローン 200万円から
三菱UFJ銀行住宅ローン 200万円から
新生銀行住宅ローン 300万円から
ソニー銀行住宅ローン 400万円から
楽天銀行住宅ローン(金利選択型) 400万円から
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン 安定収入が必要
みずほ銀行ネット借り換え住宅ローン 安定収入が必要

主な住宅ローンの年収条件をまとめた表がこちらです。

やはりフラット35の審査が最も甘く、前年度年収が100万円を超えていれば審査に申し込めます。

ただ、フラット35なら100万円を超えていれば審査に絶対通るという訳ではありません。

年収条件が甘い住宅ローンでも、年収が低ければ通りにくくなるのは同じです。

自営業者が年収(所得)を計算する方法

自営業者の年収は確定申告をベースにしていきます。

国税庁のホームページにある損益計算書を使って計算した「所得金額」が、住宅ローン審査で利用する年収になります。

別件ですが、確定申告は不動産を売却して利益が出た時も必要になります。この際の確定申告のやり方は以下にまとめているので、併せて参考にしてください。

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

住宅ローン審査を優先するなら経費を減らすべし

所得税・住民税は経費に算入することで節税することができます。

節税は事業をする上で重要なポイントですが、経費に算入しすぎると収入が減り、住宅ローン審査ではマイナスになります。

住宅ローンの審査において収入は最重要ポイントなので、通過を優先する方は納税よりも収入額を増やすことを考えるべきでしょう。

申込前には、経費を意識的に減らすことをおすすめします。

赤字の自営業者でも住宅ローン審査に通る?

自営業者が住宅ローン審査を受ける際は、今後も安定して事業ができるか=安定成長しそうかが焦点になります。

そのため、現時点で赤字というのは金融機関にとっては、もっての外です。

審査に通る可能性は0とは言えませんが、限りなく低いと考えてよいでしょう。

自営業の場合、直近3年分の確定申告書を提出して収入証明することが多いです。

そのため、赤字を改善して3年後に住宅ローン審査を受けるというのが最も理想的です。

また、一部の住宅ローンは過去3年の平均所得と前年の所得金額のうち、低いほうを年収とするという仕組みを採用しています。

これなら、過去2年間が赤字でも、前年が大幅に黒字なら赤字評価はなくなります。

どちらにせよ、事業が赤字のまま住宅ローン審査に通るのは至難の業です。

自営業が住宅ローン審査に通る業歴は最低1年以上

住宅ローン名 業歴
楽天銀行「フラット35」 1年以上必要
ARUHI「フラット35」 1年以上必要
住信SBIネット銀行「フラット35」 1年以上必要
イオン銀行住宅ローン 3年以上必要
じぶん銀行住宅ローン 3年以上必要
au住宅ローン 3年以上必要
三菱UFJ銀行住宅ローン 3年以上必要
新生銀行住宅ローン 2年以上必要
ソニー銀行住宅ローン 3年以上必要
楽天銀行住宅ローン(金利選択型) 2年以上必要
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン 3年以上必要
みずほ銀行ネット借り換え住宅ローン 2年以上必要

自営業者が住宅ローンに通るために必要な業歴をまとめました。

やはりフラット35が最も甘く1年以上、最も厳しいところでも3年以上となっています。

ただ前述の通り、住宅ローン審査に通るには事業が少なからず軌道に乗っていることが求められます。

それを考えれば、ある程度の業歴は必要になるでしょう。

自営業が住宅ローン審査を受ける際の必要書類

自営業が住宅ローン審査を受ける際には、以下の書類を提出する必要があります。

書類 内容
身分証明書 パスポート、健康保険証、マイナンバーカードなど
住民票 原本の提出が必要
印鑑証明書 原本の提出が必要
確定申告書・付表(営業収支明細書) 2年分もしくは3年分が必要
納税証明書 2年分もしくは3年分が必要
物件(担保)に関する書類 契約書や公図、パンフレットなど
頭金に関する書類 預金通帳など
団体信用生命保険の申込書兼通知書 5000万円以上の借り入れには健康診断書も要提出

確定申告書や納税証明書は最大3年分提出する必要があります。

審査中に慌てないように、事前の段階で書類を揃えておくことをおすすめします。

自営業が住宅ローン審査に通るコツ

自営業者が住宅ローン審査を受ける際、正攻法で申し込んでもなかなか難しい部分があります。

自営業者の審査を有利にするいくつかの方法のうち、今回は2つの裏ワザを紹介します。

確定申告の更生手続きを利用する

確定申告の更生手続きを利用すれば、すでに確定した内容を修正することができます。

これにより、過去の確定申告の経費部分を減らし、収入を増やすことが可能です。

自営業者の中には、節税のために際限なく経費に回してきた方も多いでしょう。

そのような方こそ、更生手続きをおすすめします。

頭金を増やす

現在ノリに乗っている自営業者でも、将来に廃業する不安を鑑みて審査に落とされるケースがあります。

こうした方には、頭金を増やして申し込むことをおすすめします。

頭金が増えればその分返済負担が減るので、審査の条件は良くなります。

また、収入が不安定な正解なのは確かなので、払える時に多く払ってしまうことで自身の不安も減らすことができます。

自営業は審査の甘い住宅ローンを狙おう!

メガバンクの住宅ローンなどは、自営業者であるだけで審査通過がどうしても難しくなります。

審査に確実に通りたいなら、上で挙げたコツを実践する前に、審査の甘い住宅ローンを選ぶことが前提になります。

現在はフラット35が審査の甘い住宅ローンの代名詞ですが、この業界は経済状況の変化などで頻繁に制度が変わる部分もあります。

加えて、スルガ銀行の住宅ローンが不正融資で摘発されたことを受け、今後金融機関は規制の方向に動くのではないか?とも言われています。

自営業者が住宅ローンを借りるには、審査の甘い商品をじっくり選び、スムーズに申し込みを進めることが大切です。

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