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任意売却とリースバックを併用すれば自宅を売らずに住み続けられる!

【更新日】2019-11-22
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任意売却とリースバック

住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたまでは良かったものの、ローンの返済ができなくなってしまってどうしたら良いものかと悩んでしまうこともあります。

この家に住み続けたいというときには任意売却とリースバックを併用するのが対応策の一つです。

どのようなメリットやデメリットがあるのかも合わせて紹介するので検討してみましょう。

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任意売却とリースバックの違いを分かりやすく解説

最初に任意売却、リースバックとは一体どのようなものなのかを理解しておくのが大切です。

どちらもマイホームを持っている人が生活資金や借金の返済などで困ったときにしばしば用いているものですが、内容は全く違うものなので注意しましょう。

任意売却もリースバックも単独でも使えるものなので、併用すべきかどうかを判断する上でもそれぞれについて詳しく理解しておくのが大切です。

それぞれの特徴をまずは説明します。

任意売却はオーバーローンでも売ることができる

自宅が住宅ローンの抵当に入ってしまっているときには売ることができないのが原則です。

仲介で売るときに明らかに家や土地の価値が残債に比べて高い場合には売却によって得られたお金でローンを完済するという形で売却できるケースもないわけではありません。

ただ、オーバーローンのときには売ることはできないでしょう。

しかし、任意売却ならオーバーローンでも家を売却可能です。

ローンを借りている金融機関と交渉して家を売った上で残債を新たな返済計画で支払う形にするのが任意売却だからです。

返済が困難になってしまったけれど家を売って債務額を減らし、返済の仕方を調整すればお金を返していけるというケースで用いられています。

リースバックは自宅を売った後に賃貸契約する方法

リースバックは自宅を売って現金に換えてしまう方法の一つで、売却後に賃貸契約をして住むことを前提にするのが特徴です。

家を買いたいという人は自分が住む家を探しているという場合もありますが、不動産投資をする物件を探しているケースも多くなりました。

賃貸経営をする上で問題になるのが空室リスクを最小限にすることです。

リースバックであれば必ず入居者がいる状況を作れるので賃貸経営をしたい人にとってメリットがあります。

そのため、このような条件を掲げて自宅を販売して買い手を見つけられる可能性が十分にあるのです。

自宅の所有権は無くなりますが、現金が手に入った上に今までと同じ家に住み続けられるのがメリットと言えるでしょう。

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任意売却後にリースバックで住み続けることもできる!

任意売却は住宅ローンが残っている家を売るときの打開策の一つであり、リースバックは自宅を売ってお金を手に入れながらもなお住み続けるための手段です。

両者は独立したものなので併用することができます。

つまり、住宅ローンが残っている自宅を任意売却するときにリースバックを選ぶことが可能なのです。

賃貸契約をしなければならないのが問題になるケースもありますが、嬉しいと思う人もいるでしょう。

任意売却後にリースバックをするという方法で住宅ローンを返せない状況に陥ったときに対処するのにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

よく知られている典型的なメリットをまず確認しておきましょう。

任意売却後に引っ越しをする必要なし

任意売却をすると普通は今まで住んでいた家から出ていかなければなりません。

新しい所有者の手に渡ってしまうからで、新しい住処を見つけて引っ越す必要があります。

賃貸生活をするケースが多く、新しい物件を見つけるのに手間がかかるだけでなく、仲介手数料や敷金、礼金などのたくさんの初期費用の負担が生じてしまうことは否めません。

また、引っ越し自体にもかなりの費用がかかるため、ようやく任意売却できたと思ったら大きな出費が続いて返済が難しくなることもあるでしょう。

しかし、リースバックなら同じ家に住めるのでこのような費用負担をする必要はありません。

また、引っ越しをすると何かあったのかと周囲から聞かれることも多いでしょう。

その説明をする必要もないので安心できるのもメリットです。

資金のメドが立ったら買い戻しも可能

せっかく住宅ローンを組んで建てたり買ったりした自宅を失ってしまうのは悲しいと思う人もいるでしょう。

任意売却をすると他の人の手に渡ってしまうので再び自分のものになることはまずありません。

しかし、リースバックであれば買い戻すことができます。

基本的にはリースバックは将来的には買い戻す予定で利用するものなのです。

リースバックでは契約の条件として一定の条件を満たせば買い戻せるということを挙げるのが基本になっています。

つまり、任意売却と併用して残債の返済も終了し、資金のメドが立ったらまた自宅にすることができるメリットがあるのです。

いつかはまた自分の資産にしたいという人も希望を叶えられる方法と言えるでしょう。

任意売却とリースバックの併用がおすすめなケース

任意売却とリースバックを併用すると今までと同じような生活を続けることができます。

その上、買い戻しが可能と言われても、どのようなケースで使うのが良いのかが想像できない人もいるでしょう。

本当に自分の場合にこの二つを併用した方が良いのかと悩む人もいるかもしれません。

実際に任意売却とリースバックの併用が有効活用されているケースを具体的に確認しておきましょう。

なぜ使われているのかも理解すると自分の場合に適切な手段かどうかを判断できるようになります。

離婚で買ったばかりの一戸建てが残った場合

夫婦で暮らしていてついに一戸建てのマイホームを購入したと思ったのは束の間で、夫婦仲が悪くなって離婚することになったというケースがあります。

せっかく建てた家だからと考えて家を自分が引き取ったけれど、住宅ローンの返済が大変という場合には任意売却とリースバックを考えるのが適切です。

任意売却でローンの負担を減らし、なおその家に住み続けることができるからです。

離婚前に任意売却を済ませてしまっておくと手続きで困ることもないでしょう。

シニアの方が子供に家を相続させたい場合

シニアの方が持っている家を子供に相続させたいけれど、住宅ローンの返済ができないというときにも任意売却とリースバックの併用が有効です。

任意売却で残債を減らしつつ、リースバックにすることで他の人の手に渡らない形を作り上げることができるからです。

その後に退職金などを使って買い戻してしまえば子供に残せる財産にできます。

資金を獲得できるメドが立った段階で任意売却とリースバックをして負担を減らすのも賢い方法です。

ローンが払えないことを周囲に知られたくない場合

住宅ローンを返せずに滞納しているといつかは競売にかけられてしまうことになります。

すると強制的に退去させられてしまうことになり、周囲にもその事実が知られてしまうでしょう。

任意売却をすれば競売にかけられずに済みますが、それでも引っ越す必要が生じるので周囲の人から理由を聞かれて困ってしまいがちです。

しかし、リースバックを併用すれば自宅に済み続けられるので、見た目では何も起きていないように見えるので問題ありません。

任意売却とリースバックを併用するために必要なこと

具体的に任意売却とリースバックの併用が有効なケースについて見てみると、自分も利用してみたいと思う人もいるでしょう。

任意売却とリースバックを併用するためにはどのような準備をする必要があるのでしょうか。

任意売却だけ、リースバックだけという場合に比べると要件が多いので気をつけなければなりません。

併用して失敗してしまわないようにするためにも周到な用意をした上で手続きを始めるようにしましょう。

任意売却・リースバックが可能な業者をまず探す

任意売却とリースバックを併用するためには両方をカバーしてくれる業者を探し出すことがまず必要です。

不動産業者には任意売却の実績を持っているところがしばしばありますが、そこがリースバックもしているとは限りません。

逆にリースバックは積極的に行っていても任意売却は経験がないこともあります。

両方の実績が十分にあって信頼できる不動産業者を見つけて相談を持ちかければきっと良い形で話をまとめてくれるでしょう。

賃料を払いながら残債を返済できるか確認する

任意売却とリースバックを併用すると毎月の支払額がかなり大きくなるのが通例です。

任意売却によって得たお金を住宅ローンの返済に使ったとしても借金は残ってしまうでしょう。

その残債を返済しながら、さらに賃料も払うことが必要になるのが注意しなければならない点です。

月収がどのくらいになるのか予定と照らし合わせて、生活に困らないようなお金を確保できるかを考えてみましょう。

無理のない返済と賃料の支払いを行えることがこの二つを併用する上では欠かせません。

買い戻しのメドがたちそうかチェックする

リースバックを利用するときには買い戻しのメドが立ちそうかどうかも試算しておくことが大切です。

任意売却後の残債の返済をしつつ、賃料も払ってもしっかりと貯金を作れるから5年後には買い戻せるといったケースもあるでしょう。

逆に生活もギリギリになってしまって特に収入が増える予定もなく、買い戻せるのがいつになるかわからないというケースもあります。

買い戻す予定でリースバックしたのに資金が手に入らないのでは元も子もないのでメドが立ちそうかはよく確認しておきましょう。

任意売却・リースバックが併用できないケース

任意売却とリースバックは必ず併用できるというわけではありません。

任意売却は基本的には返済が難しくなってしまったときに金融機関が了承すれば行える仕組みになっています。

しかし、リースバックについては任意売却可能かどうかとは無関係に利用できる場合とできない場合があるので気をつけなければなりません。

どのようなケースではリースバックを使うことができないのでしょうか。

投資価値がないと判断されるとリースバックはできない

売却する家に投資価値がないと判断されてしまうとリースバックはできないのが一般的です。

リースバックの買い手の多くは不動産投資で利益を上げようとしている投資家なので、利回りがどのくらいあるのかを慎重に吟味しています。

決して安い買い物ではなく、長期投資になることから安定して高い利益を上げられる物件を厳選しているのが通例です。

投資額に対して家賃収入が十分に高く、買い戻しのときにもメリットがあると判断してもらえないと買い手が見つからないのです。

残債より賃料が高くなるケース

リースバックができないというよりも意味がないという点で任意売却とは併用できないケースもあります。

住宅ローンの毎月の返済額よりも賃料の方が高いというときには使う意味がありません。

残債の支払額の方が賃料に比べて小さい場合に、任意売却してリースバックをすると毎月の支払い額が増えたにもかかわらず自宅の所有権を失ってしまうことになるのでメリットがないのです。

任意売却・リースバックを併用するデメリット

任意売却とリースバックを併用するのにはメリットが多いものの、デメリットもあるので注意しましょう。

リースバックをすることによってどのような問題が生じることがあるのでしょうか。

リースバックによってメリットを得られないのであれば任意売却だけにしておいた方が良いのも確かです。

どんなケースではメリットがあまりないのかも確認しておきましょう。

高額な賃料を毎月支払わないといけない

リースバックをするデメリットとして賃料が高いことが挙げられます。

投資価値を高めないと家の買い手が見つからないので、周辺の家賃相場に比べてもかなり高い賃料を設定することになるのが一般的です。

買い戻すのに成功するまではずっと高額な賃料を払い続けなければならないのが大きな負担になってしまうことは否めません。

本当に支払いを継続できるのかをよく考えた上でリースバックをするかどうかを決めましょう。

買い戻せないならメリットはない

リースバックによってメリットを得られないケースとして、早い時期に買い戻せなかったというパターンが挙げられます。

リースバックでは家を買い戻せれば再び自分の所有物になりますが、買い戻せないとずっと賃料を支払わなければなりません。

何十年も経過してから買い戻したという場合には築年数の影響で家の価値が落ちてしまっています。

不要になったから売ろうというときにも価格が大幅に下がっているのでほとんど利益にならないのです。

売るなら早めの方が利益は大きいので早期に買い戻せるメドが立っている場合に活用するようにしましょう。

任意売却とリースバックの併用は慎重におこなおう

任意売却とリースバックを併用すると住宅ローンの返済負担を軽減しながらも自宅を賃貸する形で住み続けることができます。

買い戻しもできるので資金のメドが立っているなら再び自分の所有物にできるのもメリットです。

しかし、慎重に行わないとデメリットばかりになってしまう事もあるので注意が必要です。

残債の返済と高額な家賃の支払いを並行して行うのは生活を苦しくする原因になりかねません。

支払いを続けつつ、買い戻しの資金を確保できるのかをよく考えた上で併用を検討しましょう。

任意売却とリースバックの両方で実績を持っている不動産業者に相談すればアドバイスももらえるので、併用したいときには問い合わせてみるのも賢明な判断です。

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