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任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

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住宅ローン

不動産売却において、住宅ローンがのこっている家は原則として売ることはできません。

しかし例外的に、ローンが残っていても家を売る任意売却という方法があります。

ローンの支払いが苦しいので早く売って楽になりたいという人におすすめの方法です。

多くの人におすすめできる方法ではないですが、いざという時のために方法をしっておくと安心ですよ。

ここでは、そんな任意売却の内容と手続き方法について紹介します。

なお、任意売却のメリットに関してはこちらの記事を読むことをおすすめします!

家のローンが払えない場合は任意売却がおすすめ

ローンが残っている家も売れる任意売却

家の任意売却は、家の持ち主と住宅ローンを借りている金融機関(債権者)、不動産業者の間で話し合いをおこなう必要があります。

このとき、債権者が任意売却することを認めてくれれば、売り出しにかかります。

もし、話し合いがまとまらなかったりすると、金融機関の申し立てによって強制的に競売にかけられる可能性もあるので、返済に苦しむ方にしてみれば、何としても任意売却をおこないたいところです。

競売は安値で売却される上にプライバシー侵害のリスク有

債権者はローン全額を返済されなければ元をとることができないので、回収できなければ裁判所に申し出て不動産を競売にかけます。

この競売は、居住者が出て行くタイミングも売却のタイミングも裁判所や債権者によって強制的に決められ、更に安い額で売却されてしまいます。

また、荷物の撤去や居住者の移動などは近隣住人がいるかどうかに関わらずおこなわれるので、プライバシーを侵害されてしまいます。

任意売却の場合は配慮のある対応をおこなってくれますが、競売は売り手の意志が通らないので注意しましょう。

任意売却なら家を相場額で売れる!

一般的な家の売却では、売却代金をすべてローン返済にあて、差額は貯蓄などから支払うようになります。

また、競売の場合は低額で落札されやすい上に、不足金は借金となり、期限を決めて強行に支払いを求められます。

その一方で、任意売却の場合はローン残高があるまま相場価格で売却することが可能で、差額分が出てしまっても分割してローン返済ができます。

売り手によっていくら支払うかは違いますが、月に1万円~2万円ほどに分割して返済していくのが一般的です。

引き続き同じ家に住める可能性もある!

競売の場合は強制的に家を売られてしまいますが、任意売却の場合は家族や投資家に買い取りを依頼し、その後賃貸物件として家賃を支払いながら住み続けるリースバックという方法を利用することができます。

何らかの事情で2、3年ほど収入が止まってしまうという場合などはこの方法が非常に有効です。

勝手なリフォームなどをされることもないので、今まで住んでいた家をそのままの形で取り戻すことができます。

任意売却はローン残債が高額の時におこなわれることが多い

不動産を購入する多くの方が住宅ローンを金融機関から借りるようになります。

この時、ローンの対象となる不動産には抵当権が設定されます。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

これにより、ローンが完済できない時のため、お金の代わりに回収できる担保として設定されます。

抵当権が付いたままだと他の人に不動産を引き渡すことはできませんが、任意売却という方法を使えばローンが残ったままでも売ることができます。

売却益でローンを完済できるなら通常の売却でOK

良く「ローンが残っているんですけど家を売れますか?」という質問が来ますが、結論から言えば残債のある家でも売ることはできます。

ただ、売却価格と貯蓄込みで一括完済できることが売る条件となります。

もし売却価格を使って完済できないようでも、残りわずかであればつなぎ融資を使って補うことができます。

それでも完済できないような場合に利用されるのが任意売却です。つまり、家を建ててすぐの、まだまだローン残債が多く残っている段階で売らなければいけない場合などに任意売却を利用することが多いのです。

任意売却をする理由はどんなものがある?

任意売却をする理由で多いのが、以下のようなケースです。

  • 急な病気
  • リストラ・失業
  • 離婚

家を買ったばかりなのに、予想外の事態が起きてお金の工面が必要になったというケースが多いですね。

離婚が理由のマイホーム売却は要注意

特に離婚がきっかけで家を売る場合は注意が必要です。

急な病気やリストラがきっかけで収入が激減する場合は保険もおりますし、金融機関も考慮してくれます。

一方、夫婦共同名義だったマイホームを売る際は、どちらか片方が名義を解消するので利用の仕組みが大きく変わってしまいます。

更に、離婚後の夫婦がその後も円滑にローンを共同で返済できるとは考えられません。

こうしたリスクを金融機関は避けたいということもあり、離婚後は特にローンの継続利用が難しくなってしまいます。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット

周囲に事情を知られず売れる

任意売却は周囲から見て一般の不動産売却と同じ手続きをおこなうので、住宅ローンが完済できないという事情を知られることはありません。

家を売る人の多くは住み替えや高額の臨時収入を目的としているので、そういった理由だと周囲に話せば良いだけです。

食い違いで競売が開始してしまった場合も、任意売却の契約があれば競売を取り下げ、住所情報を削除することができます。

費用は全て売却後に支払うことができる

通常の仲介売却だと、買主から購入代金をもらう前にも売主がいくつかの費用を支払うようになります。

ただ、任意売却をするような人は今現在、十分なお金を持っていません。

こうしたことを踏まえて、任意売却では費用を全て引き渡し後に代金を使って支払えるようになっています。

ちなみに、任意売却で支払う費用には、以下のようなものがあります。

  • 滞納していた管理費・修繕積立金
  • 滞納していた固定資産税・住民税
  • 抵当権抹消費用
  • 抹消登記の書類作成費用
  • 仲介手数料

分割返済を選ぶこともできる

通常の仲介売却では、引き渡し日にローンを一括完済するようになります。

しかし任意売却なら、引き渡し後に残債を分割返済することもできます。

一般的には、月5,000~3万円に月の返済額を設定することが多いようです。

将来的に貯金が増えるメドがあるなら、売却代金を毎月少しずつ生活費に充てることも可能です。生活を現実的に考えるなら、分割返済を選ぶのが良いでしょう。

交渉次第で引っ越し費用分ローンを減額してもらえる

任意売却が上手くいってもローン返済でほとんど使ってしまい、新居に引っ越せないケースも考えられます。

すでに今までの住まいは売ってしまったので、住むところが無くなってしまいますよね?

実は業者の交渉次第で、敷金・礼金などの引っ越し費用を融通してもらえることもあります。

どれくらいの額を融通してくれるかはケースによって異なりますが、最大で30万円の負担軽減があるようです。

任意売却のデメリット

住宅ローンが残っていても相場額通りに売却することができ、最終的に残ったローンも分割して返済することのできる任意売却にもデメリットはあります。

特に、経済的に困っている人や忙しい人がこの方法を利用する場合は注意が必要です。

ここからは、そんなデメリットを一般的な不動産売却や競売と比較して紹介していきます。

家の持ち主が動く必要がある

家が競売にかけられてしまうと、持ち主はどうすることもできないので売却されるのをただ待ちます。

これはデメリットでもありますが、時間をつくることができない人にとっては、余計な作業をすることがないのでメリットでもあります。

任意売却は普通の不動産売却と同じように必要書類を自分で準備しなければならないので、忙しい人にとっては大変です。

また、書類発行には費用もかかるので、経済的な負担もあることを知っておくべきです。

売却期間が長引きやすい

一般的な売却と同じように売り出し価格が適切でなかったり、アクセスが悪かったりすると家はなかなか売れません。

売却するまでの期間が長引くと税金を支払わなければならない、価格が値下げされ続けるといったことが多くおこるので、清掃や宣伝に積極的に協力しましょう。

連帯保証人の同意が必要

住宅ローンを借りる際に連帯保証人などを立てていれば、彼から任意売却の同意を得る必要があります。

任意売却で同意が必要になる連帯保証人は、例えば離婚した夫婦などです。

任意売却をした方が明らかに良いケースでも、2者間が感情的に対立していたら同意を得ることはできませんし、そもそも2者で連絡・話し合いをすることも憚れます。

こうした場合は、間に不動産コンサルタントや弁護士を立てて話しあうことになります。

業者をしっかり選ばないと取り返しがつかなくなる

一括査定サービスを利用してなるべく多くの業者を比較していくことが、任意売却をするときには重要になります。

ローンが残っている家は裁判所命令で競売にかけることができるくらい危険な状態なので、キャリアの浅い不動産業者に任せて失敗されたら、取り返しのつかないことになってしまいます。

一般的な売却では査定額の高さが注目されやすいですが、この場合は業者が信頼できるかどうかに特に注目する必要があります。

信用情報にキズがつく

任意売却をおこなうと、信用情報にキズがつく可能性もあります。

任意売却をおこなったという情報は、信用情報機関に保管されます。

【信用情報機関とは】
個人情報の収集・提供をおこなう期間。貸金業の規制等に関する法律では、「資金需要者の借入金返済能力に関する情報の収集及び貸金業者に対する当該情報の提供を行うもの」と規定している。個人は、以下の3機関が指定信用情報機関をされている。
  • 全国銀行個人信用情報センター
  • 株式会社シー・アイ・シー
  • 株式会社日本信用情報機構

任意売却の結果、住宅ローンの完済ができれば問題はありません。

ただ少なくとも最初の契約内容を守ることはできていないので、履歴が機関に保管されている限り、信用情報はクリーンとは言えません。

信用情報にキズがついていると、クレジットカードやカードローンの審査に通りにくくなるので注意しましょう。

2017.05.30
不動産業者の選び方は、広告に注目する方法、担当者の人柄に注目する方法があります。どちらの方法でも、「誠実で現実的な業者、担当者」をしっかりと選ぶことを目標にしましょう。

任意売却は3種類の依頼先がある

任意売却は、必ずしも不動産会社に依頼するわけではありません。

最初に任意売却を依頼するのは、こちらの3つのうち1つとなります。

  • 協会
  • 弁護士
  • 不動産会社

こちらの3つに依頼をすれば、金融機関との交渉まではおこなってくれます。

ただ協会や弁護士に依頼をすると提携の不動産会社に繋げられるかも知れません。

そうしたリスクを踏まえると、交渉から販売活動までできる不動産会社を自分で選ぶのがおすすめではあります。

ただ後述しますが、どんな不動産会社も任意売却に対応しているわけではないので注意しましょう。

優良な任意売却業者はどうやって選ぶ?

優秀な不動産会社がイコール良い任意売却業者というわけではありません。

任意売却業者は、銀行との交渉もおこなうようになります。

普通の不動産会社以上の金融・法律知識が求められるので、どこにでも任意売却を依頼できるとは限りません。

任意売却は通常の仲介売却とは一線を画すため、それ専門でおこなっている業者も多いです。

こうした専門業者を利用するのが、リスクを回避するためにはおすすめですよ。

任意売却専門の不動産会社はどんなところ?

任意売却の仲介を専門におこなう不動産会社というのも存在します。上のライビックス住販もそのひとつです。

ライビックス住販は神奈川県横浜市に本社をおく不動産会社で、まず住宅ローン問題を抱える方の悩みを聞くことに力を入れています。

加えて、引っ越し費用として最低100万円を渡すという決まりもあり、人気を博しています。

任意売却は生活にも困っている方が多いので、特典としてお金を渡すと言う業者は多いですが、実際にもらえたのは約束した金額の1割だった…という声も多いので注意しましょう。

任意売却業者を選ぶ際のポイント8点

任意売却の仲介業者を選ぶ際は、仲介売却のようにサービス重視で選ぶより、むしろ担当者の人柄・対応で選ぶようになります。

債務者の状況を汲み、債権者と交渉していくわけですから、人柄は何より重要になります。借りた住宅ローンを減免するのは、本来は不可能です。それを可能にするよう交渉していくので、理路整然とわかりやすい説明を心がけているかどうかも重要となります。

以下に、任意売却時の業者選びで重要なポイント8点をまとめました。ぜひ参考にしてください!

  • 相談した時に心配りを感じる・安心できる
  • 債務者の目線で相談に乗ってくれる
  • 任意売却とは何か、デメリットも含めてわかりやすく説明してくれる
  • 最初から最後まで丁寧にサポートしてくれる
  • 任意売却の経験・実績が豊富にある
  • 金融機関との交渉力に長けている
  • 金融機関ごとの傾向を知っており、教えてくれる
  • 税務署などとも頻繁にやり取りをおこなっている

任意売却でおすすめの不動産会社・協会ランキング

近年人気が高まっている任意売却ですが、実際におこなう方の数はそこまで増えているとは言えません。

その要因の一つに「どこに依頼すれば良いかわからない」というものがあります。

確かに、こちらに掲載されているような人気仲介業者は任意売却に対応していないものも多いです。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

そこでここからは、任意売却をする時におすすめの依頼先を紹介していきます!

さくら不動産販売

さくら不動産販売は東京都台東区に本社を置く不動産会社で、他に上野店や浅草店にも店舗を展開しています。

特に競売される可能性が高いローン滞納中の投資物件に力を入れています。

さくら不動産販売の魅力が、買取保証サービスです。

任意売却に出しても買い手がつかないケースは多々あります。

そこでさくら不動産販売は一定期間で仲介売却をおこない、期限を過ぎれば自社で物件を買い取るという仕組みで売ることができます。

確実に物件を処理できるので、気持ちの上でも安心して契約することができますよ。

会社名 株式会社さくら不動産販売
本社所在地 東京都台東区東上野1-13-8 東亜ビル3階
設立 2000年11月1日
代表番号 03-5812-5687

全日本任意売却支援協会

全日本任意売却支援協会は、弁護士6名、司法書士2名、相談員110名を抱える任意売却専門の一般社団法人です。

メディアにも多数出演していることから一般的な知名度も高い任意売却業者といえるでしょう。

この団体の魅力としては、何より経験・実績が豊富という点が挙げられます。2017年度の相談件数が1500件超という任意売却では業界最大のプラットフォームなので、安心して依頼することができますよ!

団体名 一般社団法人 全日本任意売却支援協会
事務所所在地 東京都千代田区丸の内3-4-1 新国際ビル8階
設立 2001年2月
代表番号 03-6269-9408

住宅ローン問題支援ネット

住宅ローン問題支援ネットは、任意売却を中心とした住宅ローン問題に幅広く対応しているNPO法人です。

代表の高橋愛子がさまざまなメディアに出演していることからご存知の方もいることでしょう。

こちらの団体では、以下の8つの支援プランで総合的にサポートをしています。

  • 借り換え・リスケジュールのアドバイス
  • ライフプラン見直し
  • 各種専門家の紹介
  • 親族間売買のアドバイス
  • セール・リースバック
  • リバースモーゲージ
  • 任意売却・残債務のフォロー
  • 競売・落札サポート

さまざまなフォローによって多角的に問題を解決できるのが嬉しいですね!

団体名 NPO法人 住宅ローン問題支援ネット
事務所所在地 東京都港区芝大門2-6-7 木原ビル3階
設立
代表番号 0120-447-472

任意売却119番

任意売却119番とは、任意売却を通じた住宅ローン問題の解決をおこなっている弁護士団体です。

以下のエリアに幅広く対応しているのが魅力で、土日も相談に対応しています。

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 千葉県
  • 埼玉県
  • 大阪府
  • 兵庫県
  • 京都府
  • 奈良県

弁護士を中心とした団体ですが、司法書士などの法律の専門家も多数所属しており、不動産会社では解決できないような困難な問題にも取り組んでくれます。

団体名 任意売却119番(運営主体:ナレッジパートナー株式会社)
事務所所在地 東京都港区新橋 2-16-1 ニュー新橋ビル 1135号
設立
代表番号 0120-281-550

任意売却は最後の手段!まずは一括査定サイトを使ってみよう

ここまで任意売却について詳しく紹介しました。高額なローン残債があっても家を売れるのは助かりますよね!

ただ、任意売却は相場で売れるといっても、やはり価格は若干低くなる傾向にあります。

プライバシーが守られるとは言え、任意売却をすること自体が「ローンを返せない」という意思表示なので、周囲の目も気になります。

こうしたデメリットを考えると、不動産はやはり通常の仲介売却で売るのがおすすめです。

こちらの図のように、A社・B社の査定額では残債に届かないものの、C社の査定額ではローンを完済した後も手元にお金が残るようになります。

ローン問題にお困りの方がC社を見つけることができれば任意売却を使わず、生活費の足しも得ることができますが、逆にA社やB社にしか査定依頼をしていないと「物件を売ってもローンが残るんだ…」と誤って認識し、カードローンなどに手を出すようになります。

図はザックリとしたイメージですが、例えばA社とC社の金額差が全体の1割程度しかなくても、不動産の平均売却額は1,000~3,000万円なので、C社に依頼すれば利益が最低100万円アップします。

こうした状況を考えると、お金に困っている時ほど複数社に査定依頼をするのが大切なのです。

一括査定サイトを活用しよう

不動産を高く売った方の多くが利用しているツールが一括査定サイトです。

平均1,000社以上の不動産会社が登録されており、大手から地元の優良中小まで、幅広く存在しています。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

従来の方法で複数業者に査定依頼をするとなると、対応する業者を1社ずつ探し連絡、相談日時を決めて書類を集め、査定依頼をする…という流れを何回もしないといけません。

反面、一括査定サイトなら入力した物件所在地に対応して査定・売却にエリア対応している登録業者が一覧で表示されるので、上の図で言えば高額査定のC社を見逃すようなことはなくなります。

一括査定サイトを使えば物件の最高売値がわかるので、仲介売却と任意売却のどちらを選ぶかがすぐわかります。

サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!ぜひお読みください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

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