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任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

【更新日】2019-11-18
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任意売却とは

「ローンの支払いが苦しいから、自宅を売却したい」と考えている方はいませんか。

原則的に不動産を売却するためにはローンを完済する必要があります。

しかし、ローンが残っていても不動産を売却できる任意売却という方法があるんです。

ローンを払いたくても払えない、けれども競売は避けたい、という人におすすめの方法です。

そこで今回は任意売却について分かりやすく紹介していきます。

任意売却とは?どんな手続き・仕組み?

任意売却とは住宅ローン等の返済が難しくなった時に、売却後にローンを完済できない不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

住宅ローンを利用して購入した不動産には、債権者である金融機関により抵当権が設定されています。

抵当権がついている不動産でも法律上は売却可能です。

しかし買い手が付きにくいので、抵当権を抹消してから売却するのが一般的です。

抵当権抹消の手続きはローンが完済されたタイミングで進められるのが一般的ですが、任意売却ならローンを残したまま抵当権を抹消する事が可能になります。

ローン支払いが困難になった時に任意売却を実施

任意売却は誰でもどんな状況でも、使える制度ではありません。

ローンの支払いが困難になった時に使える制度です。

「ローンの支払いが困難になった時」というのは、具体的に言うと住宅ローンの滞納が一定期間続いた時です。

ローンの滞納が一定期間続くと債務者であるローン契約者は分割返済の権利を失い、金融機関から一括返済を求められます。

この時点から任意売却を進めることが可能となります。

任意売却を進められるローンの滞納期間に決まりはありませんが、3~6ヶ月程度が一般的です。

任意売却は自分のタイミングで売り出すことができる

住宅ローンの滞納が続いたまま何もせず放置していると競売にかけられてしまいます。

競売は債権者が裁判所を通して強制的に売却する手続きで、不動産の所有者の意志とは関係なく売却手続きが進んでいきます。

一方で任意売却は債権者との交渉が必要なものの、ある程度自分のタイミングで売ることが可能です。

競売にかけられる前に任意売却を進めるべし

ローンの返済が困難になった不動産は、競売にかけられる前に任意売却を進めた方が良いでしょう。

競売も任意売却も物件を売却するという点では同じですが、競売での売却は債務者にとって不利益な点が多いのです。

競売は交渉の余地がなく強制的に差し押さえられる

競売は法的に強い拘束力を持つ手続きなので、競売が開始されると交渉の余地がなく手続きが強制的に進んでいきます。

まず「競売開始決定の通知」と「差押登記の通知」によって、競売の手続きが開始したこと、不動産が差し押さえられることを債務者に伝えます。

この時点から債務者は不動産を自由に処分できません。

差し押さえられた物件でも住むことは可能ですが、競売が成立して買い主が代金を支払った時点で、不動産の所有権は買い主に移転します。

所有権を失ったら直ちに立ち退かなければなりません。

物件の引き渡しのタイミング、引っ越しの時期なども考慮されないので、最悪の場合、引っ越し先が決まらないまま退去を命じられる恐れもあります。

競売は遅延損害金などの費用がかかり利益が減る

遅延損害金という罰則金が存在します。

これはローンを滞納したことに対するペナルティのようなもので、ローン残額に対して支払いが遅れた日数分だけ日割り計算で加算されます。

利息も高めなので、債務者にとって大きな負担になります。

遅延損害金は競売でも任意売却でも発生するものですが、競売は任意売却と比較すると売買成立に時間がかかりやすいです。

そのため遅延損害金も増えやすく、利益が減ってしまうのです。

任意売却の流れは5ステップ!裁判所からの通知後でも間に合う

任意売却の流れは、以下の5ステップになります。

  1. 住宅ローンの返済の滞納
  2. 不動産会社と媒介契約を締結
  3. 債権者から任意売却の合意を得る
  4. 不動産の買い主と売買契約の締結
  5. 引き渡し・引っ越し

競売の手続きが開始されると裁判所から競売開始決定通知書が届きますが、この通知が届いた後でも任意売却を行うことは可能です。

ただし競売開始決定通知書が届いてから約3ヶ月後には、競売の入札が始まります。

入札が始まると任意売却はできないので注意しましょう。

手続きはスムーズ!通知が来てから不動産会社へ相談すべし

任意売却の流れはシンプルで、しかも手続きの殆どを依頼した不動産会社が行ってくれます。

任意売却に慣れている不動産会社なら、債権者の同意を得る交渉まで代行する場合もあるので、債務者の負担は少なめです。

不動産会社に任意売却の相談を始めるタイミングですが、「期限の利益の喪失予告通知」が届いてからがベストです。

「期限の利益の喪失予告通知」は住宅ローン滞納から約3~6か月後に届く通知で、分割返済の権利の喪失と一括返済を求める内容となっています。

この通知が届いてから任意売却が可能となります。

もちろん裁判所から競売開始決定通知書が届いてからでも任意売却は可能です。

しかし早めに動いて売却先を決めた方が遅延損害金などの利息負担も減らせます。

ですから任意売却を考えているなら「期限の利益の喪失予告通知」が届いた時点で、不動産会社へ相談すべきでしょう。

任意売却をした後はローン残債をどう返済する?

返済しきれていない借金の残額を残債と言います。

任意売却をすれば借金が完済されると思い込んでいる方もいますが、借金がゼロになる訳ではありません。

任意売却後にローン残債が残っているなら、引き続き返済しなければなりません。

返済方法としては一括で全額返済、分割返済、支払える範囲で返済などが挙げられます。

売却額に余裕があれば残債を全額返済してしまう

任意売却ではローン残債より低い価格で不動産を売却するケースが多いので、残債が残りやすいです。

ただし、当初の不動産査定額より高い金額で取引きが成立する場合もあります。

金額にもよりますが、売却額に余裕があるならローン残債を全額返済するのが良いでしょう。

残った残債は回収業者(サービサー)に債権が移動する

任意売却をしても返済しきれなかった住宅ローン(ローン残債)は、債権者である金融機関から回収業者(サービサー)に移動します。

つまり返済先は金融機関ではなく、回収業者になるわけです。

債権回収業者と聞くと怖いイメージを持つ人もいるかもしれませんが、サービサーは法務省から認可を受けた民間業者です。

そもそも、なぜ金融機関は残債の債権を手放すのでしょうか。

それは残債の債権が、金融機関にとって余り魅力的ではないからです。

残債の債権は無担保債権という担保の無い債権なので、債務者が返済を滞納した時に抵当権を行使して債権を回収するという行為ができないのです。

担保付きの債権に比べ、無担保債権は債権回収の手間がかかるためサービサーと呼ばれる回収業者に移動するケースが多くなります。

回収業者への返済額・返済期間は交渉で決める

任意売却後のローン残債の返済先は回収業者(サービサー)となるので、返済額・返済期間なども回収業者との交渉で決めます。

そしてローンを完済するためには、回収業者との交渉が非常に重要となります。

なぜなら回収業者との交渉次第ではローン残債が減額される可能性もあるからです。

仮に残債の減額に応じて貰えなくても、低負担での分割返済に応じて貰える可能性は高いです。

任意売却を成功させるコツ

任意売却は条件(一定期間のローン滞納など)さえ満たせば、誰でも利用できる制度です。

しかし任意売却の手続きを進めたからと言って、必ず不動産の売却に成功する訳ではありません。

購入希望者が見つからない、債権者の同意が得られないなどの理由で任意売却に失敗するケースもあります。

少しでも失敗の可能性を減らすためには実績のある不動産会社を選ぶ、早めに動くなど成功させるコツを抑える必要があります。

早めに手続きを進めるほうが高く売れる

任意売却を成功させるコツの1つが早めに手続きを進めることです。

競売の時期が迫ってから任意売却の手続きを進めると、時間が足りないせいで買い手が見つからず、任意売却に失敗する可能性があります。

そもそも不動産を売却するためには売り出し価格の設定、内見希望者に備えたクリーニング、広告・宣伝活動など様々な下準備が必要です。

こうした活動によって多くの人に不動産の売り出しを知ってもらい、見学などに来てもらえれば高く売れる可能性も上がります。

競売の時期が迫ってから手続きを進めると宣伝・販売に充てる時間も減るので、不動産を高く売るという意味でも早めに手続きを進めることが大切です。

任意整理・個人民事再生などの方法も検討する

住宅ローン滞納などの金銭トラブルを解決する手段は任意売却だけではありません。

任意整理や個人民事再生、特定調停などもあります。

任意整理は債権者との間で返済金額や返済方法などの条件を話し合うもので、任意売却は任意整理の1つに当たります。

個人民事再生は大幅に減らされた債務を原則3年間の分割払いで返済するという手続きです。

ただし減額されるのは住宅ローン以外の債務となっています。

住宅ローン以外にも多くの借金を抱えている方は、個人民事再生を検討する余地はあるでしょう。

任意売却を成功させるには業者選びが不可欠

任意売却は個人で行うこともできますが、任意売却では不動産取引に関する専門知識、債権者・購入者との交渉力、物件の宣伝・販売活動などが求められます。

ですから個人で行うのは現実的ではなく、殆どの場合は業者に依頼することとなります。

任意売却の依頼ができる業者としては弁護士、不動産会社、任意売却専門業者の3つがありますが、プロならどれも同じという訳ではありません。

任意売却を成功させるには、多くの業者の中から任意売却に精通した業者を選ぶことが重要となります。

交渉が強く売却ノウハウを持った任意売却業者を選ぶ

任意売却に精通した業者というのはどのような業者なのでしょうか。

まず、任意売却業者には粘り強い交渉力が求められます。

任意売却の手続きでは債権者から任意売却の同意を得る、ローン残債の返済額・返済期間を交渉で決めるなど交渉力が求められる場面が多々あります。

また、不動産を売却するノウハウを持っていることも重要です。

債権者との交渉が上手く進んでも、不動産の買い手が見つからなければ意味がありません。

宣伝力・販売網が充実した業者なら不動産の買い手も見つかりやすく、高値で売れる可能性も高くなります。

任意売却業者を選ぶ際の注意点

任意売却業者を選ぶ際の注意点がいくつか存在します。

1つ目は「絶対に成功する」という業者です。

任意売却も普通の不動産取引と同様に買い主がいなければ成立しません。

また、債権者の同意も必要です。

そのため買い主が見つからない、債権者の同意が得られないなどの事情で失敗する可能性もあります。

失敗の可能性も説明せずに「絶対に成功する」と言い張る業者は、任意売却の経験が少ないと考えたほうが良いでしょう。

また任意売却を進めることで生まれるデメリットについて説明しない業者にも注意が必要です。

任意売却は競売に比べればメリットが多いものの、デメリットも存在します。

具体的には信用情報機関に金融事故情報が記録される、連帯保証人に迷惑がかかるなどのデメリットが挙げられます。

こうしたデメリットを説明しない業者に依頼すると、後で想定外のトラブルが発生する恐れもあるので注意しましょう。

すべての不動産会社が任意売却に対応している訳ではない

身近な不動産会社に、まず任意売却の相談をしようと考える人は多いかもしれませんが、実はすべての不動産会社が任意売却に対応している訳ではありません。

不動産取引業の免許さえ持っていれば、どの不動産会社でも任意売却はできるはずなのですが任意売却非対応の会社もあるのです。

任意売却は普通の不動産売却より手間がかかる手続きですし、債権者との交渉も多いため相応の経験・実績も求められます。

そのため最初から任意売却に対応しない業者もあるのです。

任意売却はローンの払えない家を売る方法!売った後も住み続けられる!

引っ越し代などの特典に惑わされず優良業者を選ぶ

任意売却業者の中には引っ越し代などを特典としてアピールする業者もいますが、そのような特典に惑わされず業者を選びましょう。

確かに任意売却では金融機関との交渉次第で売買代金の中から引っ越し費用(上限30万円)が控除してもらえる場合があります。

ただし、あくまで債権者との交渉次第であるため、引っ越し代は必ず貰えるものではありません。

「引っ越し代保証!」と謳う業者を利用すると、引っ越し代が取れなかった時に「言った・言わない」のトラブルに発展する可能性もあります。

特典に惑わされず、交渉力や宣伝力・販売網に優れた優良業者を選ぶことが大切です。

一括査定サイトを活用して任意売却業者を探そう

一括査定サイト

任意売却業者は数多く存在するので、優良な任意売却業者を探すのも手間がかかります。

そこでオススメしたいのが一括査定サイトです。

一括査定サイトの中にはクレームの少ない優良な不動産会社だけを厳選しているサイトもあります。

そのような一括査定サイトを活用すれば、優良な任意売却業者を探す手間が省けます。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

任意売却は競売を避ける最終手段

住宅ローンを滞納してしまうと、不動産を所有者の都合で売却することはできません。

このまま何もせずにいると競売になりますが、競売での不動産の売却は市場価格の7割程度の価格で売却される、周囲に事情を知られるなどデメリットが多いです。

そして任意売却はできれば避けたい「競売」を回避する最終手段なのです。

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