家の競売を回避する方法とは?回避すべき理由と回避して住み続ける方法
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ローンの返済や固定資産税・住民税の返済が滞ってしまうと家を差し押さえられて競売にかけられてしまう可能性があります。
差し押さえを受けてすぐに競売に出されてしまうわけではありませんが、競売は出来るだけ避けるべきです。
そこで今回この記事では、家の競売を回避しなければならない理由と回避の方法について紹介していきます。
家の差し押さえを受けそうな人、競売を回避したい人はぜひ参考にしてください。
任意売却とは?手続きの流れとメリット・デメリットをわかりやすく解説家の競売を回避しなければならない理由
家の競売回避をしなければならない理由は次の通りです。
- 差し押さえを受けたことがバレる
- 売却価格が安くなりやすい
- 予納金がかかる
それぞれを詳しく見ていきましょう。
差し押さえを受けたことがバレる
差し押さえを受けて競売にかけられる物件は競売のための物件の情報を公表します。
個人だけでなく企業なども競売に参加することが出来るため周囲の人に家の持ち主はどんな人か等の現地調査をした結果バレたり、落札後の売却活動の際に差し押さえに合った事実を周囲が知ってしまう可能性もあります。
一度差し押さえを受けた事実を金融機関などが知ってしまうとローンを組むことが出来なくなったリト不利益を被る可能性があります。
一度失った信用を取り戻すのには大変な労力がかかってしまうので信用を失わないようにすることが大切です。
売却価格が安くなりやすい
家を売却する際は、不動産仲介や不動産買取等の売買方法がありますが競売による売却は最も販売価格が安価になってしまう売却方法です。
相場価格よりも3割近く値引きの金額で落札されることが多いです。
本来であれば1,000万円で売却することが出来る不動産においても競売によって落札された場合は700万円程の価格になってしまいます。
予納金がかかる
競売に物件を出すための手数料や手間賃が予納金です。
予納金は債権者が納める必要があるもので、競売に出す家の価格によって異なり東京都の場合は1億円以上の価値を持つ物件であれば200万円程の予納金を支払う必要があります。
不動産売却や不動産仲介を利用する際はこの予納金は不必要で、さらに売却価格も高くなるため落札価格が低い+手数料がかかります。
競売を回避する方法
家の競売を回避するための方法は次の通りです。
- 未払い金を支払う
- 個人再生を利用する
- 任意売却する
それぞれを詳しく見ていきましょう。
未払い金を支払う
差し押さえに合ってしまうのは、税の未納やローンの支払いが滞っているのが原因です。
差し押さえを受けてすぐに売却に出されるわけではないので、一度差し押さえを受けた後に未納金を全て一括もしくは分割によって納めることで差し押さえを無効にすることが出来ます。
ただ納税や支払いを忘れているだけであれば簡単に支払うことが出来るかもしれませんが、ほとんどの場合が支払いに困ってしまい否応なしに支払うことが出来ない場合です。
そのような場合は残債全てを納めるのではなく延滞分を返済するだけでも競売に出されるのを防ぐことが出来ます。
個人再生を利用する
住宅ローンではなくその他の借入金が原因で返済が難しくなっている場合は、個人再生の延長を利用することで十タウローンの返済を軽減し競売を回避することが出来ます。
ただし住宅ローンの金額が5,000万円以下かつ代位弁済から半年以内である必要があります。
個人再生の延長をすることで競売回避をすることが出来、家を手放す必要がなくなります。
任意売却する
競売は債権者によってローンの回収なども目的を達成するために行われるものですが、ローンの滞納をしてから競売が開始するまでの間に、自らの意思で売却をすることで競売を避けることが出来ます。
競売ではないので不動産仲介・不動産買取業者に売却することが出来ます。
不動産仲介・不動産買取業者に売却することで、競売よりも高い価格で売却することが出来ます。
少しでも高い金額で売却することで、ローンの返済や納税に回すことが出来、その後の生活の幅が広がりやすいです。
競売回避のタイムリミットは落札日の前日まで
任意売却のタイムリミットを端的にいうと、競売落札される前日までとなります。
落札の前日までに売却を完了できれば、競売を取り下げてもらえるということです。
この点は、裁判所も意外とゆとりを持った対応をしてくれています。
申込のタイムリミットは正確に計算できない
差し押さえられる前日までに任意売却が完了すれば競売を免れることができます。ただこれはあくまで競売までに売買が完了した時の話であり、任意売却の申込を前日にしても確実に売却には間に合いません。
任意売却がいつ終わるかに関しては買い手とのマッチングが必要なので、正確に何日までに売れると言うことはできません。
一般的な任意売却は、申込から売却完了まで3~6か月かかるのが一般的です。
逆算をして、競売落札日の6か月前には手続きを始めている必要があります。
※任意売却の期間、流れはこちらにまとめています。
任意売却から競売取り消しまでの流れ
- 任意売却業者と契約
- 売却活動開始・債権者交渉
- 売却に対する債権者(金融機関)の合意をうける
- 内覧・売買契約
- 決済・引き渡し
- 競売取り消し
任意売却を選んでも競売のタイムリミットは迫り続ける
住宅ローン残債がある方には、任意売却を選んだだけで安心する方もいます。
しかし、任意売却を進めている時にも競売のタイムリミットは差し迫っています。
任意売却を選んだからといって競売を取り消せる訳ではないので注意しましょう。
競売を免れるには売主の協力も不可欠
競売を免れるためには、出来るだけ早く任意売却を進める必要があります。
販売営業や広告作成は任意売却業者へ任せるのが一般的ですが、売主にも出来ることはあります。それは物件の第一印象のアップです。
任意売却物件の中には、仲介業者に任せきりで内装が散らかり放題のものもあります。
これでは、いくら築浅で状態が良くても売れ残ってしまいます。
そもそも、任意売却物件を購入するのは売主と同じ不動産の素人です。
不動産のプロであれば築年数や構造に着目しますが、素人であれば第一印象が悪ければダメというケースが多いです。
清掃・整理整頓など売主でも出来ることを積極的におこないましょう。
任意売却のタイムリミットから2か月前までなら競売を回避できる?
前述の通り、任意売却を依頼する際は余裕を持ってタイムリミットの6か月前までに依頼するのがおすすめです。
ただし業者によってはタイムリミットから2か月前までなら売却を請け負ってくれるところもあります。
2か月前なら価格を相場よりも低く設定して、何とか競売を免れることができるという判断でしょう。
タイムリミットの2か月前の場合は値下げが必須なので、利益は下がってしまいます。
また、2か月しかないのに任意売却を請け負ってくれる業者は、全体のごく一部です。
タイムリミットから2か月を切るとどこの任意売却業者も請け負ってくれない
タイムリミットから2か月を切った段階だと、大半の業者が請け負ってくれなくなります。
2か月というのが任意売却を申し込む上で最後のタイムリミットというのは認識しておきましょう。
競売回避のタイムリミットが始まった時点で任意売却業者に相談しよう
競売のタイムリミットが差し迫って焦る方の特徴として、任意売却というものは知っていたのに初動が遅れたという点が挙げられます。
任意売却を結果的に実施しなかったとしても、ローンの滞納が続く時点で一度、任意売却業者へ相談するようにしましょう。
早めに相談することが、競売を回避する一番の近道です。