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任意売却と競売の違いとは?メリット・デメリットや期間・価格差を徹底比較

【更新日】2020-02-18
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任意売却と競売の違い

住宅ローンを支払えなくなった際の住宅を手放す方法としては、任意売却と競売があります。

この2つの売却手段のうち、どちらを選択するかによってスケジュールや必要な日数、売却価格が大きく変わることになります。

そこで任意売却と競売のそれぞれの特徴を詳しく解説していきます。

今後物件の売却を行う可能性がある方にとって、特に役立つ内容となっています。

任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

任意売却と競売の内容の大きな違い

任意売却と競売では売却価格、プライバシーの取り扱い、持ち出し金などに大きな違いがあります。

任意売却をした方が残債を減らせる可能性が高く、競売には複数のデメリットがあるので注意が必要です。

任意売却と競売の具体的な違いについては様々な点から解説していきます。

任意売却は自発的に手続きを進められる

任意売却は、任意という言葉からも分かるように物件の所有者が自発的に手続きを進める売却手段です。

住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合に、住宅ローンが残る不動産を売却することを任意売却と呼びます。

手続き自体は自発的に行うことが出来ますが、金融機関の合意が必要となる点には注意が必要です。

任意売却は物件の所有者の意思で売却活動を行うことが出来ます。

納得して進められることも大きなメリットと言えるでしょう。

任意売却ではその物件の強みを分析し、どう売っていくかを主導的に考えることも出来ます。

競売は強制的に差し押さえられて売り出される

競売はローン滞納を放置し続けた際に最終的に行われる強制的な売却を言います。

競売は裁判所の管理下で行われるものであり、法的に差し押さえた後に売り出されるのが特徴です。

ローンを滞納していると返済をするように何度も督促がありますが、それを無視すると裁判所からの「競売開始決定通知」が届きます。

これが競売が始まる合図です。

競売のタイミングは物件所有者の意思に関係なく決まるので、いつ追い出されるか不安になるというケースも珍しくありません。

物件の所有者が物件を売りたくないと考えていたとしても、ローンを滞納している限りはいずれ競売されることになります。

任意売却と競売の違いをメリット・デメリットで比較

任意売却と競売は、メリット・デメリットにそれぞれ以下の違いがあります。

売却方法 任意売却 競売
メリット
  • 売主のプライバシーが守られる
  • 市場価格で高く売却できる
  • 契約日や引き渡し日を売主の事情に合わせて調整できる
  • 引っ越し費用も確保してもらえる可能性が高い
時間を気にせず放置していればOK
デメリット
  • 100%住み続けられる訳ではない
  • 結果は交渉次第な部分が大きい
  • 売却価格が相場より低くなる
  • 売却価格は売主が受け取れない
  • メディアに情報が残り続ける
  • 残債務の交渉が難しい
  • 強制的に退去させられる
  • 滞納した費用・税金の支払いが必要
  • 急に競売にかけられることで、家族への精神的なダメージも重くのしかかる

実際のところ、任意売却は競売と比較した際のデメリットはほぼありません。

上の表には任意売却のデメリットも記載されていますが、こちらはあくまで通常の不動産売却と比較した内容であり、競売はプライバシーの保護不足から利益を得られないことまで、ほぼデメリットしか存在しません。

任意売却と競売の交渉の仕方の違い

任意売却の場合は金融機関の許可が必要ですが、その交渉自体は不動産会社が行うのが通例となっています。

競売の場合は有無を言わさずに差し押さえと売却が行われる中で、自ら交渉を実施しなければなりません。

この点が非常に大きな違いとなります。

ここからは交渉上の任意売却と競売の具体的な違いについて詳しく解説していきます。

任意売却は業者が金融機関と交渉してくれる

任意売却を進めるためには金融機関の許可を得る必要があります。

そのための金融機関との交渉は不動産業者が行ってくれます。

ローンの返済が難しいことや住宅の売却が妥当であることが明白であれば、金融機関が任意売却を認めます。

同様に役所にも認められれば、任意売却を行うことが確定します。

任意売却をもしも金融機関が認めなかった場合、そのままローンの問題が解決しない可能性があります。

それゆえに金融機関は不動産業者からの任意売却の交渉を断ることは少ないです。

任意売却の交渉の結果が出ればすぐに物件の所有者に伝えられます。

物件の所有者は結果が出るまで待てば良いので、手間や負担が少ないというメリットもあります。

競売は売主自身が交渉しないといけない

競売の場合は物件の所有者の意思とは関係なく、売却が進められていきます。

とはいえ、競売の際も交渉を行わなければなりません。

その交渉の際に不動産業者の力を借りることはほとんどできず、売り主自身が交渉する必要があります。

競売は時期を調整することが難しいので、期限に追われながら交渉に努めることになります。

ローンの滞納や自宅をいつ失うか分からないプレッシャーの中で交渉を進めるのは容易なことではありません。

それゆえに競売の交渉は非常に厳しい状態になることもあります。

競売をどうしても回避できない状態になった時には、交渉について事前に調べておくようにしましょう。

任意売却と競売のかかる期間の違い

任意売却と競売では要する期間が異なります。

基本的には任意売却の方が競売よりも短い期間で売却することが出来ます。

任意売却にしても競売にしても、ローンを滞納しているという状況下で手続きを進めていく必要があるので、どれくらいの期間がかかるかについて知っておくことは有効です。

ここからは任意売却と競売にかかる期間の違いを詳しく解説していきます。

任意売却にかかる期間は通常の不動産売却と同じ!競売より短め

任意売却にかかる期間は通常の不動産売却の時と同じです。

具体的にかかる期間については物件や住宅ローンの滞納状況によって変わるので一概には言えませんが、滞納が始まってから手続きを開始した場合でも4か月ほどで完了させることが出来ます。

住宅ローンを滞納することが予想されれば実際に滞納する前からでも、任意売却の手続きを開始することが可能です。

滞納前に手続きを開始した場合には半年ほど時間をかけてじっくりと進めることも出来ます。

期間の調整が利きやすいこともメリットと言えるでしょう。

競売は完了まで長くかかりがち

競売が完了するまでには長い期間がかかります。

具体的に言うと、裁判所による競売開始決定から落札されるまでに1年近くかかるケースも珍しくありません。

落札されるスピードによって期間が変わることにも注意が必要です。

なかなか入札されない場合には競売完了までの時間がどんどん延びていきます。

様々な手続きが全て速やかに行われ、入札もすぐに行われた場合でも半年ほどはかかることになります。

任意売却と競売の価格の違い

任意売却と競売には売却価格の違いもあります。

売るからにはなるべく高く売りたいという方が多い一方で、売り方次第では大きな価格差が生まれることになるので注意しておきましょう。

ここからは任意売却と競売での売値の違いについて解説していきます。

任意売却で得られる利益は通常の不動産売却とほぼ同じ

任意売却は自発的な売却なので物件の相場を確認しながら手続きを進めることが出来ます。

任意売却で得られる利益については通常の不動産売却の際とほとんど同様です。

その物件の持っている価値から見て妥当な金額で売れることが多くなっています。

また、売り主が売り方にこだわることが出来るので、不利な価格で買いたたかれることもありません。

売却後のローン残高を減らすためにも任意売却を選ぶことは有効と言えるでしょう。

競売で得られる利益は市場価格の5~7割ほど

競売にかけられた物件は競売物件と呼ばれますが、その価格は市場価格の5割から7割ほどとなることが多いです。

その大きな理由の1つは競売物件の特徴にあります。

競売物件は明け渡されるまで購入希望者が中を見られない仕組みとなっています。

この仕組みにより、購入希望者は低めの価格で入札せざるを得なくなり、最終的な落札価格も低くなりがちです。

また、競売物件に対して警戒心を抱く方が多いことも売却価格の低さに繋がっています。

得られる利益が少ないことは競売の大きなデメリットの1つと言えるでしょう。

任意売却・競売を依頼できる期限の違いはある?

競売に関しては、滞納している物件を放置し続けていた際に裁判所が差し押さえておこなうものなので、期限というものは存在しません。

一方で、任意売却は競売にかけられる前に対応しないといけないので、業者に依頼するタイムリミットが存在します。

理論上は、差し押さえを受ける1日前に任意売却が完了できればOKです。

ただ、任意売却は不特定多数に向けて物件を売り出し、買い手がつくのを待つので正確に何か月かかるかを予測することはできません。

相場としては平均3~6か月ほどですが、売れ残る可能性を考えれば最低でも通知されている差し押さえ日の6か月前までに依頼することをおすすめします。

任意売却のタイムリミットはいつまで?任意売却を了承しても差し押さえはストップできない?

リースバックと併用するなら競売よりも任意売却がおすすめ

任意売却も競売も物件を手放したら、手元には二度と戻りません。

特に競売は裁判所から差し押さえられることになるので、買い戻せる可能性も低いです。

一方、リースバックと任意売却を組み合わせれば、売却後も賃貸物件としてそのまま住み続けることができます。

売却後に引っ越しをする必要がなく、資金のメドが立ったら買い戻しをして再び自分の資産にすることもできます。

リースバックと任意売却の併用ができる業者は増えています。一度確認しましょう。

任意売却とリースバックを併用すれば自宅を売らずに住み続けられる!

任意売却後に残ったローン残債務は交渉できる可能性が高い

任意売却後の残ったローンのことを残債務と呼びます。

この残債務は住宅ローンの破綻の後に残っている借金なので、契約に基づいている割賦金としてのローンとは別に取り扱われます。

任意売却後には、このローン残債務をどのように支払うかについての交渉を行える可能性が高いです。

その交渉においては現実的な返済能力を踏まえた支払いペースに設定することが出来ます。

後々の生活を踏まえるとこのメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

競売後にローンの残債務交渉はできない

競売後にはローンの残債務交渉は出来ません。

物件の売却が完了した時点でそれまでの住宅ローンは破綻していると見なされるので、それまでの住宅ローンによる分割払いも出来なくなります。

その結果、求められるのはローン残債務の一括返済です。

そこでローン残債務の一括返済が出来なかった場合には様々な財産を差し押さえられてしまいます。

それでも返済に至ることが出来ない時は債務整理などの手段を講じざるを得なくなることもあります。

非常に苦しい状況に陥る恐れがあるので注意しておきましょう。

任意売却なら退去日を協議して決定できる

任意売却の場合はスケジュールをある程度主導的に調整することが出来ます。

それはつまり退去日も協議して決定することが可能であるということです。

自宅から出る日を決められるというのは非常に大きなメリットであり、心の準備を整えてから退去することが出来ます。

協議によって決定される以上、何もかも自由に決められるわけではありませんが、売り主の意向が尊重される部分も多いです。

家を出る日までにじっくりと準備を整えたいという方も安心できると言えるでしょう。

競売は裁判所から強制差し押さえを受けることも

競売は住宅ローンの支払いを滞納した末に行われる強制的な売却なので、物件の所有者の意思とは関係のないタイミングで差し押さえがなされることもあります。

差し押さえられるとその時点で住宅からは追い出されることになります。

どのタイミングで差し押さえられるかは裁判所の判断次第であり、完全に予測することは出来ません。

差し押さえの日が告げられて数日後に家から出なければならなくなるケースもあります。

任意売却なら完了後に100万円ほどの引っ越し代がもらえる

任意売却では、完了後に100万円ほどの引っ越し代がもらえることがあります。

これは金融機関と任意売却のコンサルタントとの交渉次第で決まるものであり、100万円が確実に受け取れるとは限りませんが、引っ越し代を負担してもらえることは珍しくありません。

任意売却は住宅ローンが払えない状態で行われるものなので、その人物が引っ越し代を払うのが難しいことは金融機関もよくわかっています。

そこで引っ越し代として一定のお金が渡されるということです。

この特典を実施している業者は限られているので、事前にチェックしておくことも重要となります。

競売は立ち退きのための引っ越し代はもらえない

競売の場合は立ち退きという扱いになります。

それゆえに引っ越し代をもらうことは出来ません。

競売は住宅ローン滞納を放置し続けた末に行われるものなので、金融機関や不動産業者からの印象が悪く、その点でも引っ越し代をもらえないことは明白です。

競売の際には残ったローンと引っ越し代のダブルパンチとなり、難しい再スタートとなってしまいます。

任意売却と競売の流れを比較

ここからは任意売却と競売の流れを比較していきます。

それぞれの流れを確認していくことによって、一層この2つの売却手段の違いを知ることが出来ます。

どちらを選択する場合であっても、大まかな流れを確認しておきましょう。

競売の流れは4ステップ

  1. 競売開始の通知
  2. 競売にかけられる
  3. 落札
  4. ローン残債の支払い

住宅ローンの滞納を放置し続けていると裁判所から競売開始の通知が届きます。

この通知には競売をかける日にちなども記されています。

次に不動産が実際に競売にかけられます。

あらかじめ設定された入札期間通りに競売が実施され、開札日に落札が確定することになります。

その時の落札額はおおむね相場の6割から7割程度です。

最後のローンの残債を支払えば全て完了となります。

つまり、競売のステップは競売開始の通知、競売、落札、残債の支払いという4つのステップに分けることが出来ます。

競売開始の通知から落札までは、あっという間に進んでいきます。

住宅ローンの滞納をし始めてから裁判所から競売開始の通知が来るまでにはある程度期間があるので、競売を回避したい場合にはそのタイミングで動き始める必要があるでしょう。

任意売却の流れは6ステップ

  1. 専門業者への相談
  2. 面談
  3. 査定
  4. 交渉
  5. 物件の販売
  6. 売却成功

任意売却をする際にはまずその専門業者に電話かメールで相談します。

その際に日時を決めて専門のコンサルタントと面談を行います。

その後、不動産が査定されます。

査定金額に納得がいったらコンサルタントにその旨を伝えることによって、次の段階であるコンサルタントと金融機関の交渉へと進んでいきます。

交渉が成功すれば販売活動が開始され、買い手が付けば売買成立となります。

事前に査定がなされているので売却までのステップがスムーズです。

任意売却のステップは専門業者への相談、面談、査定、交渉、物件の販売、売却成功という6つに大別することが出来ます。

不動産査定以降のステップについては専門業者が進めていくので、物件の所有者の負担は少ないと言えるでしょう。

万が一コンサルタントと金融機関の交渉が不調に終わった場合にはそこで途絶えてしまいますが、交渉が失敗するケースは極めて稀です。

任意売却は競売と比較すると圧倒的に便利

任意売却と競売には様々な違いがありますが、比較してみると任意売却の便利さが際立っています。

特に価格やスケジュールにおいて任意売却のメリットは極めて大きく、物件所有者の負担を減らすポイントがいくつもあります。

それゆえに住宅ローンを滞納してしまった際には、任意売却を選択することが有効となります。

競売が始まる前であれば金融機関が任意売却を認めてくれる可能性も高いです。

なかなか任意売却する決心がつかないという場合には一度任意売却業者に相談し、メリットを改めて確認することも有効と言えるでしょう。

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