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任意売却は住宅ローンを2~3か月滞納した段階で依頼するのが正解!

【更新日】2019-11-19
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任意売却はローン滞納時におすすめ

任意売却は住宅ローンを払えなくなった時、あるいは払えなくなりそうな時に自分からその不動産を売却することを言います。

競売にかけられることを阻止するためにも重要な手続きです。

その任意売却依頼は住宅ローンを2か月から3か月滞納した段階で行うのが理想的となります。

何故そのタイミングが理想的なのかについて詳しく解説していきます。

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ローンを滞納したら早めに任意売却依頼をするのがおすすめ

ローンを滞納してしまうと様々な督促がなされ、徐々に追い込まれることになります。

そのようなことになる前の滞納初期の段階で、任意売却依頼をすることが重要となります。

早い段階で任意売却依頼をすれば、ローンを滞納したことを周辺の方々が察しないうちに売却することが出来ます。

しかし、ローン滞納の状態で放置してしまうと調査などが進められてどんどんと厳しい状態になってしまい、だんだんと周辺にもそのことが気取られてしまう恐れがあります。

それゆえに早めに任意売却依頼をするようにしましょう。

競売にかけられるメリットはほぼない

住宅ローンを滞納し続けた状態で対処をしなかった場合、最後には競売にかけられてしまう可能性があります。

競売は一般的に相場の70%程度の安い価格でしか売れないことが多いです。

つまり、任意売却に比べると非常に大きな損となってしまう可能性があります。

それゆえに競売にかけられるメリットはほとんどないと言えるでしょう。

また、競売するにあたって不動産業者がチラシを用意したりすることもあるので、様々な方に競売のことがばれてしまうリスクもあります。

競売にはデメリットが多いのが実際のところです。

ローン滞納1~3か月の段階でおきること

ここからはローンを滞納して1か月から3か月ほどが経過した段階で起こることについて解説します。

口座残高が不足したり、臨時の出費が続いたりした際に滞納が起こる可能性はあります。

その時にはどういった措置が取られるのかについて確認していきます。

銀行から催告書・督促状が届く

住宅ローンを滞納し始めると1か月から3か月目までの間に催告書、督促状が届くようになります。

差し出し主は住宅ローンの債権者にあたる銀行です。

催告書は住宅ローンの支払いを促す通知書であり、そこまで厳しい内容は含まれません。

しかし、督促状の場合は万が一返済がなされなかった場合の措置など、厳しい内容が含まれるようになります。

滞納期間が長くなるほど督促状が送られてくる頻度が上がります。

督促状の内容は滞納期間が延びるほど厳しくなる

滞納が1か月未満であれば、単に忘れているだけという可能性もあるので厳しい内容の書類が届くことはほとんどありません。

しかし、滞納期間が2か月を超えると、一括返済を要求する書状が送られてきて徐々に厳しい督促がなされるようになります。

もしもこのまま滞納したらどうなるのかについて、具体的な内容が書かれている督促状が届くことになるので受け取った方は焦ることが多いです。

それでも放置してしまった場合には徐々に競売のリスクが高まっていきます。

ローン滞納3~6か月(代位弁済期)でおきること

ローン滞納が3か月を超えると取り立てが激しくなっていきます。

ここからはローン滞納が3か月から6か月の代位弁済期に達した時点で起こることについて解説します。

ここまで滞納することは想像したくないという方もいるかもしれませんが、万が一のケースとして知っておくことは大切です。

ローン滞納が3か月を超えるということはここまでの催告書や督促状を無視しているということなので、銀行側も非常に強く返済を要求することになっていきます。

「期限の利益の喪失通知」が届く

ローン滞納が3か月から6か月になると「期限の利益の喪失通知」が届きます。

期限の利益とは、期限が到来するまでには債務の履行をしなくても良いという利益のことを言います。

つまり、住宅ローンにおいては、ローンとして支払うことが出来る権利自体が期限の利益にあたります。

しかし、期限の利益に関する契約は債務者が返済を継続的に行うことが前提となって結ばれます。

ローンの返済が行われないのであれば、銀行は債務者に対して期限の利益を喪失させる手続きを行うことが出来ます。

その通知こそ、「期限の利益の喪失通知」です。

期限の利益を喪失すると、住宅ローンを利用することが出来なくなり、住宅にかかる料金の一切合切を一括で支払わなければならなくなります。

債務者にとっては非常に追い詰められた状態になるということです。

それでも放置すると1年以内に競売にかけられる

期限の利益の喪失通知を放置すると、そこから1年以内に競売にかけられることになります。

ここまでローンの滞納と通知の放置が続いているということで返済の意思はないと見なされるからです。

競売の際には通常の売却よりも安値で買いたたかれることになり、債務者に借金が残る可能性は非常に高いと言えるでしょう。

それより前に手を打っておくことが非常に重要となります。

ローン滞納6~8か月の段階でおきること

ここからはローン滞納が6か月から8か月に達した時に起こることを解説していきます。

半年以上もローンを滞納するということはまさに緊急事態ともいえる状態であり、いよいよ裁判所が動き出すことになります。

もちろん、これより前に対処をしておくことがベターであることは間違いありません。

しかし、ローン滞納が続いた場合の状態を知っておくことが何かの役に立つ可能性もあります。

裁判所から「競売開始決定通知書」が届く

滞納が6か月を超えると裁判所から競売開始決定通知書が届きます。

これは競売の手続きを開始したことを知らせる書類です。

この通知書が届いた時点で不動産を担保として差し押さえたことは確定なので、自宅を失う可能性は極めて高くなります。

担保となった不動産を債務者が適切な手続きなしに売ったり、処分したりすることは出来ません。

いつ自宅を失うかという不安に苛まれる方も多いです。

この段階で競売を回避する方法は基本的に正当な手段で任意売却手続きを進めるしかありません。

ローン滞納8~10か月の段階でおきること

ローン滞納が8か月から10か月に到達すると競売に関する様々な動きが顕在化していきます。

ここまで来ると状況を逆転させることは非常に難しくなります。

また、ローンを滞納していることや競売にかけられることが周囲に知られる可能性が高くなっていきます。

ローン滞納期間が8か月から10か月になった状態で起こることについて詳しく解説していきます。

不動産の現況調査が開始される

ローン滞納が8か月を超えると不動産の現況調査が開始されます。

これは競売を行うために欠かせない調査です。

現況調査が始まる前には裁判所からその通知があります。

その通知が来てからほどなく、裁判所の執行官と不動産の鑑定士が自宅を訪れます。

その際には自宅の状況のヒアリングが実施されたり、写真撮影が行われたりすることになります。

間取りや道路の確認もこの時になされます。

その結果については現況調査報告書に記され、その内容をもとに競売の価格やスケジュールが決定される仕組みになっています。

つまり、現況調査が実施された状態で競売を回避することはかなり難しいと言えるでしょう。

どんなに遅くてもこの段階までに対処する必要があります。

現況調査では近隣の聞き取りなども行われる

現況調査においてはその物件の周辺の状況も確認されます。

その時に行われるのが近隣の聞き取りです。

近所に住んでいる方でないと分からないこともあるはずなので、裁判所の執行官と不動産の鑑定士は詳しく聞き取りを実施します。

この時に物件が競売にかけられることが様々な方にばれてしまいます。

競売にかけられることがばれるということは、それまでにローンの滞納があったことを察せられてしまうことでもあります。

それはここまでの状況を知られたくない方にとって大きな問題と言えるでしょう。

ローン滞納10か月以降(期間入札開始期)でおきること

ローンの滞納が10か月を超えるといつ物件が他人の手に渡ってもおかしくない状態になります。

債務者にとっては大ピンチともいえるでしょう。

そんなローン滞納10か月以降に起きることについて詳しく解説していきます。

多くの方が回避したいような状況ではありますが、その時に何が起こるかを知っておくことにより適切な対処がしやすくなります。

期間入札決定通知書が届く

滞納が10か月を超えた時、期間入札決定通知書が届きます。

この通知が届くと、競売に掛けられている不動産を購入したいと感じた方が入札できる期間に入ります。

購入希望者は裁判所に購入金額を提示します。

複数の購入希望者がいた場合には、その中で最も高い金額を提示した方が落札することになります。

入札の期間は約1週間から1か月ほどに設定されることが多いです。

期間入札決定通知書には具体的な期間や入札の開始日などが記されています。

任意売却を行うタイムリミットは通知書が来た段階ですぐそこまで迫っていると言えるでしょう。

この時期はいつ落札されてもおかしくない状況

期間入札決定通知書が来て入札期間が始まったら、いつ落札されてもおかしくない状況になります。

競売は設定金額が安めなので入札されないということはほとんどありません。

多くの物件に早い段階で入札があります。

開札日の前日までであれば任意売却が物理的に可能とされていますが、実際にはこの段階で任意売却の手続きを始めることは容易ではなく、落札されてしまうというケースも多いです。

それでも何とか落札を阻止したい場合には金融機関に相談しましょう。

ローン滞納後はスムーズに任意売却に入るのが成功の秘訣

ローン滞納が長くなると督促によってどんどん追い込まれた状態になります。

後になればなるほど手を打ちにくくなるので、ローン滞納後はスピーディに任意売却の手続きに入ることが重要となります。

もしかしたら来月は返済できるかもしれないという淡い期待を持って決断を先延ばしにすると、任意売却を行うタイミングを逸してしまう可能性があります。

また、督促や競売前の調査などが実施されることにより、精神的に苦しい状況に追い込まれるというケースも起こり得ます。

そうなってからでは必ずしも正しい判断が出来るとは限りません。

その点を踏まえても、ローン滞納があれば早い段階で任意売却の手続きを開始することが重要と言えるでしょう。

もちろん滞納をしないことがベストですが、滞納してしまった時には相応の対処をすることが欠かせません。

任意売却が容認される可能性はどんどん下がっていく

任意売却を行うためには債権者に容認してもらう必要があります。

債権者はローンが全く支払われないよりも、任意売却がなされる方がまだ状況的に良いため、基本的には容認することが多いです。

しかしながら、ローン滞納の期間が長くなっていると債権者からの信用がなくなってしまうので、任意売却が容認される可能性がどんどん下がってしまいます。

また、債権者の抵当権や差し押さえが発生している場合には、それらを解除する必要があるので任意売却のハードルは上がることになります。

任意売却を円滑に容認してもらうためにはいかに早く手続きを開始するかが重要となっています。

競売に関する様々な動きがある中で、任意売却を容認してもらうことは完全に不可能とまでは言えませんが、至難の業と言えるでしょう。

滞納10か月前後でも任意売却は始められるが…

滞納期間が10か月前後に達すると入札期間が開始されますが、この段階で競売をストップさせて任意売却を行うことは制度上可能となっています。

入札期間の翌日にあたる開札日までは、任意売却の手続きを開始出来るとされているからです。

しかし、これはあくまで制度上の問題であり、債権者である金融機関が容認しなければ実現させることは出来ません。

ローン滞納10か月で入札が始まった時に、任意売却の手続き開始を認める債権者は極めて稀と言えるでしょう。

スケジュール的には可能でも、現実的には容認されないので行えないというのが実際のところです。

手遅れになるケースは珍しくありません。

それまでに現況調査や裁判所からの通告などがなされており、それらを全て白紙に戻して任意売却するということが認められる可能性は限りなく低いです。

また、ローン滞納を10か月も放置している時点で金融機関からの信用はほぼ0になっているので、その点でも容認されることはほとんどないと言えるでしょう。

ローン滞納が始まった段階で任意売却専門家への相談は進めていこう

ローンを滞納するとそのことから目を背けたいと感じる方も多く、つい放置してしまう可能性もあります。

しかし、放置しても良い方に動くことはありません。

むしろ徐々に追い込まれていくのは火を見るより明らかです。

それゆえにローン滞納が始まった段階で専門家に相談することが重要と言えるでしょう。

専門家に相談することにより、任意売却の手続きを進めるべきかを決めることが出来ます。

早い段階で任意売却を行うことが出来れば、競売などで損をしてしまうこともありません。

自分はローンを滞納しないから大丈夫と考えている方も多いかもしれませんが、経済情勢などでやむなく滞納してしまう方もいます。

そうなった場合でも焦らずに適切な対処を取ることが大切です。

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