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家のローンが払えない場合は任意売却がおすすめ

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住宅ローンの通帳

家のローンが払えなくなってしまった場合、住宅ローンの契約を行っていた金融期間は、競売手続きを行う事が出来ます。

これは、裁判所などを通して、払えなくなった土地や家を強制的に売り、売却代金から残債を払います。

この様な事態になった場合、売却代金が非常に高い事が見込める、家を売りさえすればポケットマネーで完済できるといった状況ではない場合、任意売却がおすすめできます。

ここでは、任意売却の内容や手続き方法について解説していきたいと思います。

住宅ローンが残っていても家は売れるの?

住宅ローンが残っている家でも、不動産売却はできます。

しかし住宅ローンが残っている家を売りたいとき、売却で得られる金額では住宅ローンの残債を完済しきれないということが多くあります。

この場合、足りない差額分は現金で用意しなければなりません。

こうしたときに選ばれるのが「任意売却」です。

家が高く売れれば任意売却の必要はありません。

→家を高く売るには?売却時にすべき5つのポイント

家を任意売却するメリット

任意売却では、専門のコンサルタントが債権者(金融機関)と、債務者(ローンの申込者)の間に入り調整を行います。

コンサルタントが債権者の合意を得ることができた場合、売却額が残債以下でも、物件を売ることが可能です。

また、もし競売を一度行ってしまうと、裁判所が強制介入する為、債務者の意志とは真逆の結果になってしまっても、何も意見は言えません。

しかし、任意売却の場合は、債務者の判断で進めることができるので、ある程度の融通を利かせることができ安心して手続きを進められます。

任意売却は競売に比べて家を高く売れる

任意売却が競売と大きく違う点は、金額の差です。

競売は、市場価格に比べてかなりの低額で売られる事が多く、売った後もローンが残る場合があります。

その後ローンの返済がままならないと、最終的に給料差し押さえといった事態にもなりかねません。

しかし任意売却の場合は、相場額に近い額が期待できるだけでなく、コンサルタントが間に入ってくれること、自分に無理のない残債の返済を行うことができます。

精神的な負担も抑えられる

ローンが原因で自分の意志に反して家を売らなければならないのは、大きな精神的ショックです。さらに競売の場合は、裁判所の執行官に強制的に自宅調査を行われるなど、プライバシーを無視した手段がとられがちで精神的に疲労が重なります。

一方、任意売却では家を普通の不動産売却と同じように売り出すので、近所の人に勘付かれることもありません。

外から見た場合の手続きの進み具合は、一般的な住替えと変わらないので、近所の人との関係をそのまま続けることができるのも大きなメリットです。

家を任意売却する流れ

家を任意売却するまでは、以下のような段階を踏んでいきます。

  1. 電話やメールでの相談
  2. コンサルタントと面談
  3. 物件の査定
  4. 債権者との交渉
  5. 成立

相談や交渉を手伝ってくれるコンサルタントには、個人情報の守秘義務がありますので、安心して売却手続きを進めてください。

1. 電話やメールでの相談

任意売却についての電話やメール相談は、中には土日祝日も対応している起業があります。

催促書や競売に関する通知をもらった時など、不安に思う前に素早く相談を行いましょう。

素早く相談を行っておけばその後の準備に余裕ができます。

2.コンサルタントと面談

電話やメールでの相談を行った後は、コンサルタントと直接面談を行います。

通常は相談者の方から赴きますが、コンサルタントから家に訪問してもらう事も可能です。

この際、残高証明書、権利書、売買契約書といった書類を準備しておく必要があります。

話し合いの内容としては、どのようにローン残債を返済していくのか、家を売った後はどうしていきたいのかなどの話が中心になります。

3.物件の査定

次に、物件の査定を行います。

通常の家を売る手続きと違うのは、査定額を高めに設定して、値下げをしていく程の余裕が無いという点です。

はじめから、家の適正額かそれ以下で売り出すことが、任意売却を確実に成功させるためには必要です。

4.債権者との交渉

査定額が決まれば、債権者に許可をもらう必要があります。

この交渉はコンサルタントが代行してくれるので、申込み者が特別何かをするわけではありません。

この交渉では、売出し額の調整や差し押さえの取り下げ、ローン完済の方法、引っ越し費用についてなどが話し合われます。

債権者が1社だけではない場合でも、代行してもらうことができるので安心してください。

家を売ると同時に自己破産を考えている方などは、弁護士と共に債権者と交渉する事も可能です(債務者の希望に応じた場合)。

5.売買成立

購入希望者が見つかり、気に入ってもらった場合は、売買契約を結びます。

この際、物件の所有権譲渡、抵当権の抹消、差し押さえの取り下げなどが行われます。

引っ越し代は、この日にもらえます。

任意売却のリスク

住宅ローン返済ができず家をどうしても手放さなければならない場合、こうした手続きを行うことで最悪の事態を避ける事ができます。

とはいえ、任意売却には、数ヶ月ローンの支払を止める必要がある、6年ほどは再びローンを借りる事が出来なくなるといったリスクも存在します。

家を売る上では、こうしたリスクがある事も理解をしておきましょう。

任意売却は困難者の救済といった意味合いが強いですが、申し込み者は決して悲観的になる必要はありません。

コンサルタントと共に最善の方法を考えていくことで、将来の負担を少しでも減らしていきましょう。

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