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任意売却はローンの払えない家を売る方法!売った後も住み続けられる!

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住宅ローンの通帳

家のローンが払えなくなってしまった場合、住宅ローンの契約を行っていた金融期間は、競売手続きを行う事が出来ます。

これは、裁判所などを通して、払えなくなった土地や家を強制的に売り、売却代金から残債を払います。

この様な事態になった場合、売却代金が非常に高い事が見込める、家を売りさえすればポケットマネーで完済できるといった状況ではない場合、任意売却がおすすめできます。

ここでは、任意売却の内容や手続き方法について解説していきたいと思います。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!手続きの流れと損をしない極意

急な離婚・転勤…高額の住宅ローンが残っていても家は売れます

住宅ローンが残っている家でも、不動産売却はできます。

しかし住宅ローンが残っている家を売りたいとき、売却で得られる金額では住宅ローンの残債を完済しきれないということが多くあります。

この場合、足りない差額分は現金で用意しなければなりません。

こうしたときに選ばれるのが「任意売却」です。

家が高く売れれば任意売却の必要はありません。

家を高く売る方法!4つのポイントで売却を成功させる

住宅ローンの残債がいくらかで売り方は変わる

通常の不動産売却でも、代金を使って確実に完済ができるなら売買を認めてもらえます。

住宅ローン残りの家も売却できる?ローン中の家を処理する方法

ただ、35年ローンを組んで建てた家を5年目に売らなければいけないという場合は、1,000万円以上のローンが残っていることもあります。

それでも首都圏の家なら売って完済できますが、例えば秋田県の戸建て売却相場は600万円前後なので、売り損になってしまいます。

こうした時に活用できるのが任意売却です。まず業者が金融機関と交渉して返済残高を値下げしてくれます。

また、売却成立後も遅れた支払いを分割払いで良いように交渉もしてもらえるので、苦しかったローンの支払いや生活がかなり楽になります。

任意売却ができる条件

「住宅ローンの支払いが苦しい!」と思っても、節約をしたりブランド品を売ったりすればお金は作れます。

任意売却は実施すると5年以上ローンが組めなくなる諸刃の剣で、あくまで最終手段です。

任意売却は、住宅ローンの滞納が続き金融機関から「期限の利益の喪失」という文書が届くとできるようになります。

この文書が届くと、至急一括返済をしなければいけませんが、それができないとなると、金融機関は裁判所に競売の申し立てをします。

この申し立てが通ってから任意売却をしようとしても手遅れです。文書が届いてから、競売の改札日前日までの約6か月で任意売却の手続きをおこなうようにしましょう。

家を任意売却する4つのメリット

任意売却では、専門のコンサルタントが債権者(金融機関)と、債務者(ローンの申込者)の間に入り調整を行います。

コンサルタントが債権者の合意を得ることができた場合、売却額が残債以下でも、物件を売ることが可能です。

また、もし競売を一度行ってしまうと、裁判所が強制介入する為、債務者の意志とは真逆の結果になってしまっても、何も意見は言えません。

しかし、任意売却の場合は、債務者の判断で進めることができるので、ある程度の融通を利かせることができ安心して手続きを進められます。

任意売却は競売に比べて家を高く売れる

任意売却が競売と大きく違う点は、金額の差です。

競売は、市場価格に比べてかなりの低額で売られる事が多く、売った後もローンが残る場合があります。

その後ローンの返済がままならないと、最終的に給料差し押さえといった事態にもなりかねません。

しかし任意売却の場合は、相場額に近い額が期待できるだけでなく、コンサルタントが間に入ってくれること、自分に無理のない残債の返済を行うことができます。

精神的な負担も抑えられる

ローンが原因で自分の意志に反して家を売らなければならないのは、大きな精神的ショックです。さらに競売の場合は、裁判所の執行官に強制的に自宅調査を行われるなど、プライバシーを無視した手段がとられがちで精神的に疲労が重なります。

一方、任意売却では家を普通の不動産売却と同じように売り出すので、近所の人に勘付かれることもありません。

外から見た場合の手続きの進み具合は、一般的な住替えと変わらないので、近所の人との関係をそのまま続けることができるのも大きなメリットです。

準備金0で任意売却をはじめられる

任意売却をするにあたって、当初支払うお金というものはありません。

不動産売却に必要な全ての費用は売却後に請求されるので、売却代金を支払いにあてることができます。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

諸経費がかからないので、生活が苦しい方もおこなうことができます。

ローン残債は分割返済も可能

築年数の経った家などは、思うように売れないこともあります。

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

こうした時には、ローンを分割払いにすることで、一部を毎月の返済にあて、残りを生活費の足しに使うことも出来ます。

返済期限を過ぎたローンは一括返済をしないといけませんが、任意売却では例外として分割払いが認められているのです。

ただ、必ずしも分割払いできるのではありません。金融機関が経済状況を考慮した上で、分割払いを認めてくれる必要があります。

任意売却のデメリット!ローンがしばらく組めなくなるので注意

任意売却はメリットばかりではありません。

便利な分、相応のリスクもあるので注意しましょう。

任意売却中は住宅ローンの融資が受けられない

任意売却をするには、一度融資をストップしなければいけません。

そのため、せっかく借りたローンの融資が受けられなくなります。

任意売却をはじめてから成約までの期間はだいたい3~6か月ですが、タイミングが合わなければ1年近くかかることもあります。

ずっとローンを借りれず、固定資産税を支払い続けるなら、むしろ競売にかけたほうがお得では?と感じるでしょう。

任意売却をするなら、売主自身も家の掃除をするなどの積極的な対応が必要になります。

信用情報にキズがついてしまう

任意売却をおこなうと、信用情報にキズが付きます。

信用情報とはローンやクレジットカードの利用状況や過去の債務整理の有無などをまとめた履歴のことで、信用情報機関という第三者機関に登録されています。

ローン審査時は、信用情報機関に申込者の情報開示を依頼して審査に役立てますが、任意売却の経験があると新規のローン審査に通る可能性はほとんどありません。

登録された履歴が更新されるまで5年はかかるので、それまではローン・クレカの新規利用はできないと考えて良いでしょう。

家の任意売却をすると高額の引っ越し代がもらえるって本当?

任意売却をすると高額の引っ越し代がもらえるという噂がありますが、これは必ずしも正しくありません。

引っ越し代のプレゼントは任意売却の業者が各自で行っているサービスで、法律で決められたものではありません。

中には「100万円もらえるって聞いたのに実際はその半額以下だった…」という声もあります。

この場合責められるべきは業者ですが、そもそも特典につられて契約をしてしまったのにも問題があります。

保証や実績をしっかり見て、信頼できる業者に依頼をするようにしましょう。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

家を任意売却する流れ

家を任意売却するまでは、以下のような段階を踏んでいきます。

  1. 電話やメールでの相談
  2. コンサルタントと面談
  3. 物件の査定
  4. 債権者との交渉
  5. 成立

相談や交渉を手伝ってくれるコンサルタントには、個人情報の守秘義務がありますので、安心して売却手続きを進めてください。

1. 電話やメールでの相談

任意売却についての電話やメール相談は、中には土日祝日も対応している起業があります。

催促書や競売に関する通知をもらった時など、不安に思う前に素早く相談を行いましょう。

素早く相談を行っておけばその後の準備に余裕ができます。

2.コンサルタントと面談

電話やメールでの相談を行った後は、コンサルタントと直接面談を行います。

通常は相談者の方から赴きますが、コンサルタントから家に訪問してもらう事も可能です。

この際、残高証明書、権利書、売買契約書といった書類を準備しておく必要があります。

話し合いの内容としては、どのようにローン残債を返済していくのか、家を売った後はどうしていきたいのかなどの話が中心になります。

3.物件の査定

次に、物件の査定を行います。

通常の家を売る手続きと違うのは、査定額を高めに設定して、値下げをしていく程の余裕が無いという点です。

はじめから、家の適正額かそれ以下で売り出すことが、任意売却を確実に成功させるためには必要です。

4.債権者との交渉

査定額が決まれば、債権者に許可をもらう必要があります。

この交渉はコンサルタントが代行してくれるので、申込み者が特別何かをするわけではありません。

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この交渉では、売出し額の調整や差し押さえの取り下げ、ローン完済の方法、引っ越し費用についてなどが話し合われます。

債権者が1社だけではない場合でも、代行してもらうことができるので安心してください。

家を売ると同時に自己破産を考えている方などは、弁護士と共に債権者と交渉する事も可能です(債務者の希望に応じた場合)。

5.売買成立

購入希望者が見つかり、気に入ってもらった場合は、売買契約を結びます。

この際、物件の所有権譲渡、抵当権の抹消、差し押さえの取り下げなどが行われます。

引っ越し代は、この日にもらえます。

引っ越し・転勤で不動産を売却したい!おすすめの方法・タイミングは?

家を任意売却する時にはどんな費用・税金がかかる?

家の任意売却にかかる費用は、以下の通りとなります。

  • コンサルタントへの相談料
  • 媒介契約費
  • 債権者との交渉費用
  • 家の販売コスト
  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 差し押さえ解除にかかる費用
  • 滞納の管理費用

これらの費用は、すべて任意売却成立後に売却益から支払うようになります。

お金がない時に請求されることはないので一安心ですが、実際の利益は査定額よりも低くなってしまうので注意しましょう。

家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説! 売却額に応じて税額は大きく変化

任意売却をすると住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者はどうなる?

住宅ローンの借入時に連帯保証人を立てた方もいるでしょう。

あなたが連帯保証人を立てている場合、勝手に任意売却をしても良いのでしょうか?

実は、住宅ローンの返済を滞納した時点で連帯保証人にはその旨を共有されます。債務者本人が返済できないので、金融機関が支払いを肩代わりするよう請求しているのです。

もちろん連帯保証人に対するお詫びと説明は必要ですが、コンサルタントにお願いして同席してもらうことをおすすめします。

連帯債務者には任意売却の同意も必要

連帯債務者は保証人よりも地位が高く、債務者本人が支払えない時はそのまま債務者扱いされます。

共同名義なので、任意売却をする際も同意が必要になります。これもコンサルタントに相談して、一緒に説明をするのがおすすめです。

自己破産は任意売却の後にするのがおすすめ

任意売却をした後に自己破産をするのがおすすめです。

家が残った状態で自己破産をすると「資産が残ってる」とみなされるので、管財手続きが必要になり費用の支払いをしなければいけません。

更に任意売却業者から引っ越し代をもらうことも出来ないので、結果的にかなり損です。

本来自己破産をすればローンは帳消しになるはずですが、資産をすべて売り払った上でのことです。

家の強制競売は免れないので、プライバシーの保護や引っ越し後の生活を考えると任意売却を先にしたほうが良いでしょう。

任意売却をするとローン以外の家賃・管理費などはどう処理される?

集合住宅には管理費・修繕積立費などがかかることもあります。

これらを滞納中に任意売却をしても支払いを放棄することはできません。

ただ、管理者と話し合いの上、「家の売却代金から費用を払う」と取り決めをすれば、それまで支払いをする必要はありません。

引き渡しが完了した段階で家の所有権は買主に移るので、早めに支払いを免れることができます。

自己破産が近い状況では諸費用も賢く処理することが大切になります。

任意売却でも家を高く売ることは大切です!

家の任意売却

任意売却をするとまとまったお金が入ってくるので、それで満足する方が多いです。

ただ、売却にかかった諸費用、引っ越し代、今後の生活を考えると少しでも高く売るに越したことはありません。

例えば、売主自身が家の清掃をしっかりしておくだけでも、成約率はグッと上がります。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

家を売る人のほとんどは、「少しでも高く売る」という目的を立てていません。妥協しているというよりは、売主自身の努力で価格が大きく伸びるということを知らないのです。

実際に家を売った人のブログを見ると「査定より3割高く売れました!」というケースも良くあります。

日本の戸建て売却相場は2,000万円~3,000万円くらいですから、追加で600万円~900万円の利益があったということですね。

こちらの方も、徹底して内覧準備をすることで査定額よりも600万円高く分譲マンションを売っています。

【マンション売却のコツ】5日で売却に成功!主婦が中古マンションを査定額より600万円高く売るまでの体験談

任意売却をするというのは不本意かも知れませんが、やるなら今支払いが必要なお金を全部払って、自由なお金が余るくらいの金額設定を最初をしていきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

任意売却がお金を稼ぐ最後のチャンスかも知れない

ローン未返済の状況が辛くても、あなたは家という超高額資産を売る機会に恵まれました。

一般の方が持ちうる最も高額な財産で、こんな大金が懐に入ることは宝くじにでも当たらない限りないでしょう。

任意売却が成功すれば、今後の人生がかなり良いものになります。逆に失敗をすれば、上がり目は正直一生ないかも知れません…。

現在は一括査定サイトなど、家の高額売却をサポートしてくれるツールが多くあります。

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング

こうしたツールも使いながら、少しでも高く売ることを目指していきましょう。

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