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リースバックから何年後に退去が必要?期限前に退去を要求されたらどうする?

【更新日】2020-01-21
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リースバックの退去

不動産のリースバックは住まいを売った後も住み続けることのできる方法です。

老後の資金に不安なシニア層などから強い支持を得ており、引っ越ししなくてもまとまったお金がもらえる、管理・維持を不動産業者に任せることができるといったメリットがあります。

ただ、リースバックをした後もずっと住み続けられるという訳ではなく、期限を過ぎたら退去しなければいけません。

リースバック後はだいたい何年で退去しなければいけないのでしょうか。退去せずに住むにはどうすれば良いのでしょうか。詳しく解説していきます。

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リースバックは最大10年経ったら退去するのが一般的

リースバックから何年後に退去が必要になるかですが、通常のプランであれば最大10年経ったら退去するのが一般的です。

リースバックに申し込むと、まずリースバック業者に不動産を買い取ってもらいます。

その後、買取額と同じ金額を家賃として10年かけて支払っていき、それが済んだら賃貸契約が切れて、正式に不動産会社のものとなります。

ハウスドゥは短期リースバックサービスを提供

ただ、リースバック業者の中には、退去の期限に応じて種類を選べるパターンも存在します。

例えば、ハウスドゥは通常のリースバックの他に、短期リースバックというプランも提供しています。

こちらは、退去の期限を2年間とする代わりに、通常のリースバックよりも買取価格が高く、かつ賃料が安くなるサービスです。

2年後に引っ越しをするなどの明確な予定があるのであれば、こうしたプランを利用するのがおすすめです。

また、短期リースバックは事業目的の不動産にも利用できるので、移転計画がある店舗や事務所に使用するのもおすすめです。

リースバックの退去期限は調整できる?

リースバックの退去の期限に関しては、賃貸借契約の内容次第です。

賃貸借契約は貸主(リースバック業者)と借主(住んでいる人)の同意が必要なので、本来は話し合い次第でいくらでも細かい期間を調整することができます。

ただ、ハウスドゥやセンチュリー21のようにリースバックをパッケージのプランとして提供しているところだと、退去期限の融通は利きにくいです。

退去期限の融通を希望して通りやすいのは、こうした大手よりも規模が小さいリースバック業者や個人の業者です。

ただ、あまりにリースバック業者が小規模になってくると、途中で期限前に退去を申し渡される可能性もあるので注意しましょう。

リースバック期限の前に退去を申し渡されることもある

注意してほしいのが、リースバック業者によっては期限前に急に退去を申し渡されることもあるということです。

なぜ急にこのようなことが起こるのかと言うと、最も多い要因はリースバック業者自身の経営が芳しくないからです。

リースバック業者は利用者に支払った買取代金を家賃で回収した後、引き取った物件を再販することで利益を得ています。

退去期限を早めるということは、早く物件を売りたいと考えている可能性があります。

契約にない退去の申請は応じる必要はない

もし早期の退去の要求や「退去しないなら家賃を値上げする」といった要求をされても、契約書に一切記載がないのであれば、応じる必要は全くありません。

もし早期の退去に応じるとしても、退去料、引っ越し料などはその業者から確実にもらうことができます。

リースバックを依頼する前に、賃貸借契約の内容をしっかりと確認しておくことが求められます。

リースバックの退去期限後も住み続けたい!延長はできる?

リースバックの退去期限後も住み続けることは可能かどうかですが、これを知るためには、まず賃貸契約には2種類あることを知っておく必要があります。

  • 普通借家契約:貸主の権利が保護されており、更新の条件を借主主導で変更するのは難しい
  • 定期借家契約:契約書に定められた期間で契約は完了する

どちらにせよ退去の期限を延長するのは難しいですが、それに加えてリースバックではほとんどが延長不可の定期借家契約を用います。

その理由は前述の通り、リースバック業者が買い取った物件を確実に売って利益にしたいからです。

物件を売却できなければ利益を得られないので、業者としても意味がありません。

もし普通借家契約を結べたとしても、退去の延長は断られることが多いです。

公正証書を用いるリースバック業者もいる

業者の中には、契約書を公正証書にするところもいます。

契約書が公正証書の扱いになった場合は、その内容を裁判せず、強制的に執行することができます。

例えば、契約内容に家賃延滞時や期限時に即退去という文言が含まれる場合、一度でも違反すれば出ていかなければいけません。

契約書が公正証書扱いになった場合、退去を延長できる可能性はほぼないと考えて良いでしょう。

リースバックの退去期限を延ばす方法はある?

賃貸借契約を結んでしまってから、途中で退去期限を延長させるのは極めて困難です。

もし退去期限を延長したいのであれば、最初の契約段階でその旨を伝え、業者に承諾してもらうしか方法はありません。

家賃の上乗せを条件にしてみる

ただ、リースバック業者にしても退去期限をただ延ばすのはメリットがありません。

特に戸建て住宅の場合は退去期限が延びるほど築年数が経過して価値が減るので、売却益が下がってしまいます。

どうしても退去を延長したいのであれば、家賃の値上げを条件にしてみましょう。こうすることで、利益面では業者も納得してくれるでしょう。

ただ、そもそも家賃を値上げしてまでリースバックを続けるメリットがあるかと言えば疑問です。

そんなに長く住みたいのであれば、最初からリースバックに出すべきでなかったというのが正直な感想です。

退去したくないのであれば買い戻しという選択肢もある

リースバックをした後にどうしても退去したくないのであえば、買い戻しという選択肢もあります。

ただ、買い戻し価格はその物件を再購入するため、かなりの割高になってはしまいます。

リースバックをして得られる利益は、再販時にかかるリフォーム費用などを差し引いているので、時価の6~8割に抑えられます。

一方、買い戻しはそのまま時価で購入しないといけないので、利益より出費のほうが高い可能性も十分あります。

こうしたリスクを背負ってまで買い戻しをしたいのか、じっくり考えておきましょう。

リースバックは人気拡大中!ただ流れに乗って契約すると退去トラブルにつながりかねない

リースバックは、最初はシニア層が良く使うサービスでしたが、近年は幅広い層を中心にどんどんシェアを拡大しています。

しかし、だからといって「何となくお得そう」という理由だけでリースバックに出してしまうと、退去トラブルが発生する可能性は非常に高いです。

加えて、リースバックは毎月の賃料も同じような賃貸物件と比較して割高なので、家賃の支払いが滞る例も頻発しています。

経済面のお得さを考えると、現在の住まいを売り払い、それを元手に賃貸物件に引っ越すのが最もおすすめです。

リースバックを利用する際は、リスクもしっかり頭に入れて、よく考えましょう。

リースバックのトラブル事例を紹介!注意点・リスクを抑えるポイントを事前に知ろう
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