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マンション売却の利益は意外と少ない!マンションを売った後の手残りを計算する方法

【更新日】2020-03-19
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マンション売却の利益

マンション売却をする際は、いくつかの不動産会社の査定額を比較した上で、だいたいの価格相場をイメージしながら売りに出すと思います。

しかし、ここで注意したいのが、不動産会社が提示する金額と実際に売主が受け取る手残りには乖離があるという点です。

各種税金に仲介手数料など、利益が減ってしまう要因は様々あります。

今回は、マンション売却の利益は一体どれくらい下がるのか、手残りを事前に計算するにはどうすれば良いのかを詳しく解説していきます。

マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツ

マンション売却の利益が下がってしまう要因

マンション売却の利益を計算する際は、不動産会社がつけた査定額をベースに売主の希望も鑑みて決定します。

SUUMOやライフルホームなどのポータルサイトを見ると売り出しの中古物件の価格が載っていますが、こちらはまだ利益が引かれる前の金が良くです。

実際に売主が受け取る額は、ここから大きく下がる可能性があります。

マンション売却額の利益が下がってしまう要因は、こちらのような要素が挙げられます。

  • 税金
  • 仲介手数料
  • 買主からの値下げ要求
  • 売主・仲介業者の自発的な値下げ

一つずつ解説していきます。

税金

マンション売却の利益が減ってしまう大きな要因の一つが税金です。

売却をして利益が出ると、その利益額に対して譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税が発生すると、売却益-購入金額に対して、約15%か30%ほどの税率が課されます。

※税率は物件の所有期間によって異なる。

つまり、売却価格と購入資金の兼ね合いを見ないと、利益からいくら引かれるかは正確には分かりません。

ただ、実際に住んでいたマイホームを売る際は最大3000万円分の特別控除を利用することも出来るので、対策方法を知っておけばそこまで怖い税金ではありません。

仲介手数料

不動産会社の仲介のもとマンションを売る際は、利益の一部を業者に支払わなければいけません。これが仲介手数料です。

仲介手数料の計算方法は売却利益に比例して高くなります。多くの場合、利益の3%+6万円で計算 されます。

例えば分譲マンションを売って1000万円の利益がでた場合、仲介手数料は36万円となります。

買主からの値下げ要求

中古の不動産売買は売主・買主間の自由な取り決めがある程度認められています。

逆に言えば、2者間の話し合いによって、当初の売り出し価格を変更することもできます。

購入希望者の多くは、何かと理由をつけて値引き交渉をおこなってきます。

突っぱねたいところですが、古いマンションを売る人とそれに対して高いお金を払ってくれる人という構造上、どうしても売主が不利です。

スムーズな売却のためには利益が多少減ることを承知の上で、ある程度は値下げをしてあげるのも一つの手です。

売主・仲介業者の自発的な値下げ

マンションを意気揚々と売り出しても、5か月、6か月と経ってまだ売れ残る場合は金額の見直しが必要になってきます。

見直しの方法は様々ありますが、大抵の場合は値下げをすることで解決します。

状態の悪いマンションでも適正価格以下で売ってくれれば、買う人は数多いるのです。

このように、売れ残り対策として売主側が自発的に値下げをするケースもあります。

マンション売却の利益をシミュレーションする方法

①譲渡所得税がいくらかかるかを計算する

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

税率は、売却するマンションの所有期間が5年以下(短期)か、5年超(長期)かによって、以下のように決まります。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

②印紙税がいくらかかるかを計算する

意外とバカにできないコストが印紙税です。

国や自治体が公正な取引を認めてくれたことに対して支払われる税金で、契約時に課税額相当の印紙を貼り付けて納付をおこないます。

印紙税は、マンションの売却利益に応じて以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

③仲介手数料がいくらかかるかを計算する

仲介手数料はマンションの売却利益を以下の計算式にあてはめて算出します。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

この金額は法定の上限額ですが、慣習上、上限額をそのまま支払うケースがほとんどです。

マンション売却の利益を増やすにはどうすれば良い?手残りを確保するポイント

マンション売却の利益(手残り)は決して査定額通りではないことが分かったと思います。

ただ、同じ査定額で売却したマンションでも、手残りの金額が違うことは良くあります。これはコストに対してどのような対策を施したかが大きくかかわってきます。

査定額が低くても、対策をすれば手残りで高額査定マンションを逆転することも十分あるのです。

ここからは、マンション売却の利益を増やす具体的なポイントを紹介していきます。

査定額の高い不動産会社に売却を依頼する

マンション売却の利益を増やす上で最も重要なのは、まず高く売ってくれる不動産会社と契約をすることです。

仲介売却の場合、マンションを実際に売る手続きの9割近くは仲介業者がおこなうので、マンション売却の利益を増やす=高く売ってくれる不動産会社を見つけるというのが大原則になります。

売却利益を考える上で最も重要なのが、各社が算出する査定額です。

査定額は各業者が「うちならこれくらいで売れる」という考え方のもと算出する金額なので、できるだけ多くの査定額を比較することで、どこが高く売ってくれるかを見極めることができます。

しかし、各社1社ずつ査定を依頼していくのは時間と労力が要ります。

そこでおすすめなのが一括査定サイトの活用です。

マンションの簡単な情報を入力すれば、エリアで査定対応している複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることができます。

帰ってきた査定結果を見比べたら、どこが高く売ってくれるか一目瞭然です。

利用料は完全無料なので、売却を検討している段階の方も気軽に利用することをおすすめします。

不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング

マンションの掃除・整理整頓を徹底する

マンションの売却利益は査定額がベースになりますが、買主に気に入ってもらえさえすれば相場よりも高く売ることが可能です。

買主に気に入ってもらうためには第一印象のアップが不可欠!内覧前の掃除・整理整頓は徹底的におこないましょう。

特にキッチンや洗面所などの水回りは垢がついて第一印象を下げやすいので、重点的に掃除しましょう。

自力で汚れが取れない時は、ハウスクリーニング業者に依頼するのも一つの手です。

部屋をまるごとクリーニング依頼すると高額な費用がかかりますが、気になる箇所をピンポイントで依頼をすれば、10万円弱で新築同然まえピカピカにすることができます。

税金の特例控除を把握しておく

売却利益に対して税金がかかってきても、特例控除をおこなうことでコストをカットすることが可能です。

ただし、特例控除には条件があり、最初に把握しておかないと条件から外れてしまうこともあります。

どんな控除が使えそうか、チェックしておきましょう。

仲介手数料を値下げさせる

一般的な仲介手数料の金額は法律で定められた上限額であり、その金額を払わなければいけない根拠はありません。

勇気のある方はそれを受けて、業者に対して直接値下げを要求するケースもあります。成功率は高くないですが、実際に半額まで下げられた事例も存在します。

一部の大手業者だとキャンペーンや特典で仲介手数料の値下げサービスをおこなっているところもあるので、情報を定期的にチェックしておきましょう。

住み替えのタイミングを練る

今住んでいるマンションを売り、新居に引っ越す場合はスケジュールをじっくり練る必要があります。

マンションの売却と新居の購入・契約タイミングがズレると、新居に引っ越せるようになるまで賃貸の仮住まいを契約しなければならなくなり、余計に利益が減ってしまいます。

これを防ぐためにも、売却したマンションから新居へ直接引っ越せるようなスケジュール設定が大切です。

マンションの売却利益を事前に把握しておこう

査定額と実際の売却利益が違うことを知らないと、住み替え時に目当ての物件が買えないことが発覚するといった事態が起こりかねません。

目的を達成することが出来ない上に、大切なマンションも二度と帰ってこないというのは、最悪の事態と言わざるを得ないでしょう。

こうした事態が起こらないように、最初に実際の売却利益を計算し、それに見合った今後の計画立てをしていきましょう。

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