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修繕積立金とは?管理費との違いと費用相場・注意点を徹底解説

【更新日】2020-05-01
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修繕積立金

修繕積立金とは、分譲マンションに住んでいる方が支払う、壁や屋上、エントランスといった共用部分を維持・修繕するために利用する積立金のことです。

その名の通り修繕積立金は十数年に一度の大規模修繕に向けて、お金を積み立てておくようになります。

修繕積立金は将来的に値上げのリスクもあり、入居する際にはその仕組みをしっかり知っておく必要があります。

今回は、修繕積立金の内容や費用の相場、注意点を詳しく解説していきます。

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金は前述の通り、十数年に1度の大規模修繕に向けて入居者から徴収をして積み立てておく費用になります。

修繕積立金は、以下のような費用に利用されます。

  • 外壁の改修工事費用
  • 屋根・屋上の改修工事費用
  • ペンキの塗り替え費用
  • 給排水管の取り換え工事費用
  • 受水槽の取り換え工事費用
  • 災害被害の修繕費用
  • ポストの取り換えや駐車場の増設などにかかる費用

一方、管理費はマンションを日頃管理する上でかかってくる費用を補填するために支払われるお金です。

管理費が活用されるのは、以下のような費用です。

  • 管理会社への業務委託費用
  • 清掃会社への業務委託費用
  • 清掃費・ごみ処理費用
  • 保守点検費用
  • 樹木などの維持管理費
  • 共用部分の消耗品費用
  • 共用部分の電気・水道代
  • 共用部分にかかる火災保険料・損害保険料
  • 事務管理業務費
  • 管理組合の運営費用

修繕積立金の存在はマンションの資産性を上げてくれる

修繕積立金が潤沢にあることで、今後は災害などのリスクがあっても安全だという信頼性につながります。

分譲マンションの入居者にとっては修繕積立金の支払いは面倒ですが、万が一のトラブルがあった際は他の入居者が支払った修繕積立金の恩恵を受けることができます。

快適な暮らしを実現するためには、修繕積立金の存在が不可欠なのです。

修繕積立金の費用相場は1万円台後半

修繕積立金の費用相場は、1か月につき1万7、8,000円となっています。

管理費が1万円前後なので、合わせて2万円超の負担が家賃とは別にかかる計算になります。

修繕積立金が大きく値上がりした理由

修繕積立金の相場は15~20年前に7,000円ほどだったので、短期間で大幅に値上がりしたことになります。

修繕積立金が大きく値上がりした理由は、マンションの運用計画がここ十数年で整備されたためです。

つまり、十数年前は修繕積立金の意味が良く分からず、オーナーが設定していなかっただけなのです。

これを受けて国土交通省が2008年に長期修繕計画のガイドラインを策定し、その基準に則って修繕積立金の見直しがおこなわれました。

安全なマンション運用を考えると、むしろ今が適正価格だといえるのです。

修繕積立金は住む間に値上がりする可能性がある!その理由は?

修繕積立金は、常に一定の金額が請求される訳ではありません。

マンションの住んでいる途中で、修繕積立金が急に値上がりする可能性もあります。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか?値上がりしやすいマンションに傾向はあるのでしょうか?

ほとんどのマンションは段階増額積立方式を採用している

そもそも、多くのマンションが、修繕積立金が値上がりする仕組みを採用しています。

修繕積立金は一定額を請求し続ける均等積立方式と、値上がりしている段階増額積立方式がありますが、多くのマンションは段階増額積立方式を採用しています

ほとんどの場合、修繕積立金の値上げを防ぐことはできないのです。

築年数の古いマンションほど値上がりしやすい

築年数の古いマンションほど修繕積立金が値上がりしやすくなります。

その理由としては、大規模修繕のスパンが築古になるほど短くなるので、より高額の費用が必要になるのです。

加えて、築年数の古いマンションは家賃収入が少なくなりがちなので、その補填として修繕積立金を値上げしてくるケースもあります。

初期費用が不自然に低いマンションほど値上がりしやすい

市場には、条件の割に初期費用が安く、お得に見えるマンションも多々存在します。

こうしたマンションの中には、初期費用を下げることで契約を取りやすくし、契約後に値上げをすることで辻褄を合わせるケースも存在するのです。

修繕積立費の相場自体が上昇することもある

前述の通り、修繕積立金の相場は十数年で大幅に値上げされています。

これを受けて、特に大規模修繕をすぐやることがなくても、周りに合わせて修繕積立金を見直すケースもあるのです。

その他、大規模修繕に必要なリフォーム業者への依頼費用などが値上がりした場合も、それに合わせて修繕積立費を値上げする可能性があります。

予想外の災害で修繕積立金が値上げする可能性も

予想外の台風や地震などが起きた場合も、修繕積立金が値上がりする傾向にあります。

災害によって目に見えた実害がなくても、どこかがダメージを受けてリスクが高まっている可能性があります。

そのため、災害が起きれば実害に関わらず修繕積立金を値上げするマンションは多いです。

修繕積立金の仕組みはマンション購入前に必ず確認しよう

修繕積立金は途中で値上がりする危険性があり、購入時にそのことを知っておかないと、将来的にリスクとなる可能性があります。

その他、値上げの仕組みなども購入時に説明を受けることをおすすめします。

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