「中古マンションで築50年って住めるの？」と不安になりますよね。

実際に築50年のマンションはかなり古い印象があり、住めない程劣化したマンションが存在することも確かです。

これから築50年の中古マンションの寿命がどのくらいなのか紹介します。

どのくらい住み続けられるのか興味がある人はチェックしておきましょう。

中古マンションの寿命は40年前後

中古マンションが新築で建ってから建て替えするまでの期間は、約30~40年とされています。

しかし実際は築40年以上の中古マンションでも現役の物件がある為、一概にも築40年～50年たったから建て替えなければ行けない訳でもありません。

築50年以上経った建物を建て替える理由として、今後の修繕費用の兼ね合いから・老朽化が激しく危ないといった事柄が挙げられています。

メンテナンス次第で50年以上住める

築40年以上経てば、一般的に建て替えが必要になる物件が多くなりますが、マンションの状態によっては100年以上保つマンションも存在します。

ただし国内では自然災害が頻繁に起きている上に、地震の頻度が多く100年以上保っている建物はごく稀です。

築50年と聞くと「耐震性本当に大丈夫なの？」と心配になりますよね。

これから築50年の中古マンションの耐震性について解説します。

旧耐震基準で建てられている

築50年の中古マンションは2022年現在から換算すると1971年に建てられている物件です。

日本では1981年に現行の耐震基準が定められていますが、築50年のマンションは旧耐震基準で建てられています。

新耐震基準では震度6以上の地震でも建物が倒壊しないことを条件にしていますが、旧耐震基準は震度5程度の地震で倒壊していないことを条件にしている為、震度6以上でも耐えられる確証がありません。

「大規模の地震が起きたら怖いかも…？」と思う人生は新耐震基準に対応している中古マンションを選びましょう。

築50年でも危険じゃない物件もある

築50年の中古マンションは旧耐震基準で建てられている為「震度6以上がきたら倒壊するの？」と疑問を持つ人もいます。

しかし、東日本大震災や淡路大震災での建物の状況をみると、旧耐震基準の建物でも被害状況が新耐震基準と大差なかったことがわかっています。

地震で被害に合うか合わないかは地盤も関係してくるので「築50年の中古マンションでも安全に住みたい！」という人はマンションが建っている地域の地盤も同時に調べておきましょう。

築50年の中古マンションを購入する人は「将来的に建て替えはあるの？」と疑問に思いますよね。

そこで築40~50年以上の中古マンションが建て替える可能性があるのか解説していきます。

建て替え件数は約4%

国土交通省の”老朽化マンションの建て替え等の現状について”では、築40年以上の中古マンションが建て替えられた事例は32万戸中14,000戸にとどまっており、全体の約4%という結果になっています。

建て替えは、所有者の5分の4以上の賛成と建て替え費用1,000~2,000万円がネックになっており、高齢者住民の多いマンションは特に賛同を得るのが難しい状況にあります。

所有者の5分の4以上の賛同が必要

マンションの建て替えは所有者の5分の4以上の賛同が必要になります。

仮に賛同を得られた場合、建て替えは下記の方法で行う可能性があります。

• 居住者負担で建て替え
• 建物の戸数を増やして建て替え
• ディベロッパーに売却する

居住者の建て替え負担は、建物の容積率に余裕があると建て替えした際に戸数を増やすことによって負担を抑えることができます。

またディベロッパーに売却してもらえる制度は、売却することによって区分所有関係を解消することができる制度です。

万が一建て替えとなった場合でも、費用を抑えることは可能です。

築50年の中古マンションは、イメージ的にデメリットのほうが多く見えますが魅力的なメリットも多いです。

価格が安い

中古50年の中古マンションの大きなメリットは”価格が安い”事です。

一般的に中古マンションは築20年で新築の2分の1の価値になるといわれており、築50年の中古マンションは底値になります。

底値になると、今後価格が大きく下がる心配も無く購入することができます。

立地の良いマンションを購入できる

分譲マンションは1960年~70年頃に建設ラッシュにより好条件の立地に建てられた傾向があります。

つまり現在の築40年以上の中古マンションは立地の良い所にある場合が多いです。

立地が良いと、将来的に賃貸に出す選択肢もあります。

リフォームできる

築50年の中古マンションは価格が安い為、その分リノベーションやリフォームに費用を回すことができます。

専有部分であれば自分のライフスタイルに合わせてリフォームすることができるので快適に過ごせます。

築50年の中古マンションを購入する時の注意点をまとめました。

メリットの多い築50年の中古マンションですが、新築マンションに比べて老朽化していることや耐震基準が異なることなど、不安要素もあるのでしっかり把握しておきましょう。

管理体制が万全か確認しよう

管理体制がずさんな中古マンションは、万が一建物に欠損が合っても適切な修繕が実施されていない可能性があり、管理の悪さから買主が見つからず管理者も資金巡りが出来ず悪循環に陥ります。

上記のようなマンションを”限界マンション”と呼び、買う予定のマンションが該当する場合は避けなければなりません。

限界マンションでは無いこと確認する方法として、長期修繕計画が作成されているか・適切な周期で計画が更新されているか見ることが挙げられます。

配管構造の劣化具合をチェック

築50年以上の中古マンションは、排水管がコンクリートに埋め込まれているケースや天井裏を通っている場合があります。

築50年の中古マンションは天井裏を通っている場合でも、下の階の天井裏に通っているケースが少なく、取替工事が行えない可能性があります。

排水管を取り替えられない中古マンションは、マンション寿命が排水管の寿命となってしまうので、他の管理体制が万全であっても建て替えする必要があります。

築50年以上の中古マンションを購入する時は、管理体制だけでなく排水管の劣化具合や取替可能か確認しておきましょう。

立地条件を見る

築50年以上のマンションを購入してゆくゆく売却するとなると、好立地のマンションがおすすめです。

将来的に若い人たちが住んでくれるかというポイントが重要なので、好立地条件を確認して当てはまるところかチェックしましょう。

築50年のマンションは売却できるのか解説します。

物価上昇中なので需要あり

近年、築年数の古いマンションでも成約数が伸びており、首都圏にある築31の中古マンションは成約数が約2倍近く増えています。

物価高騰で新築マンションが買いにくい環境にあるので、今後も需要が高まっていく可能性があります。

買手がメリットを感じれば購入してもらえる

築50年以上の中古マンションは、価格が安く立地の良い所に建っている物件が多いので買手がメリットとして感じて貰えれば購入してくれます。

またリフォームやリノベーションがしやすいので、自分のライフスタイルに合わせた環境作りをしたい買手にも購入してもらえるチャンスがあります。

築50年の中古マンションは状態によっては長く住めることができます。

売却も不可能ではなく、買手がメリットをしっかり感じて貰えれば売ることができます。

ただし中古マンションの管理状態や排水管の状態が悪いと、購入してから後悔することになるので注意しましょう。