原則として、所有する不動産を売却する際は、住宅ローンを完済している状態であること、もしくは売却価格がローンの残債額を上回るアンダーローンの状態であることが売却可能を成す条件になります。

つまり、残債額を下回り、まだ数百万円のローンが残るオーバーローン状態で売却を行うことは不可能です。

もし査定の段階でオーバーローンになると判断されたら、以下の選択肢から解決策を選ぶのが最適です。

ここからは、各解決策を１つずつ解説していきます。

名義人が住み続けて返済を続ける

住宅の売却価格がオーバーローンとなったとき、売却を選択するのではなく、住宅とローンの名義人になっているものが、住み続けてこれまで通りに返済を続けていくという方法があります。

この方法を選択した場合、大きなトラブルに発展する可能性が低いですが、妻が住宅ローンを組む時も連帯債務者か連帯保証人のいずれかになっているなら注意が必要です。

もし、名義人の返済が３ヶ月以上滞ってしまえば、住宅の差し押さえと同時に返済請求が金融機関から通達されます。

トラブル発展を避けるなら、債権者側に相談して連帯債務者か連帯保証人の変更を了承してもらう必要がありますが、不利益を被る可能性を危惧して了承不可となるケースが多いです。

また共有名義でローンを組んでいる場合、ローン完済後の住宅名義はどちらにするかを合意しておく必要かあるほか、売却を選択する時、２人分の同意が必要になります。

離婚される夫婦の中には、やり取りを極力避けたいという方がいます。

妻がそういう考えを持っていることを想定して、早めに手を打っておきましょう。

名義人じゃない方が済み続けて名義人が返済を続ける

住宅を売らない方向で話を進めていく中で、名義人じゃない妻子が住み続けて、名義人である夫が別居するというパターンもあります。

このパターンは、トラブルに発展しやすいリスクを抱えています。

伴うリスクをまとめると、以下のものが挙げられます。

などのリスクが妻子に降りかかります。

また、別居する側には、住宅ローンの返済と修繕管理・維持費用、固定資産税の納税義務、そして新居の賃料など、多方面での支払いがのしかかります。

こちらのパターンを選択するときは、弁護人を立てたうえで要相談して結論を導き出しましょう。

自己資金を充てて売却する

オーバーローンの状態になった場合、足りない分を自己資金で補うことができればローンの完済が果たせるということで売却ができます。

売却価格では払いきれなかった分を夫婦それぞれが持つ自己資産から捻出して、補填ができるなら、オーバーローンの問題は解決したも同然です。

しかし、自己資金捻出にあたって、新居への引っ越し代や賃貸借契約料など、様々な場面でやりくりが必要になるので、ローン返済に当てれば完済が可能であっても、この先の新生活がままならなくなるなら、この方法はお勧めできません。

自己資金に、余裕がある時に選択するのが最適です。

任意売却する

住宅を売却して、すっきりした形で新生活を送りたいが、売却価格に自己資産を足してもなお返済できないという状況であるなら、金融機関に任意売却ができないかを相談してみましょう。

任意売却は、オーバーローンの状態になった住宅を売却して、売却益から差し引いて出たローンの残債を少しずつ返済していくという方法です。

任意売却を実施するには、融資を受けている金融機関からの了承が必要です。

了承なしで売却を行った場合、契約違反とみなされ。一括返済和請求されます。

査定の結果からオーバーローンの状態になって、家を売却しない方向で進めると、様々な負担が発生します。

ここでは、オーバーローンになった家を売却しない方向で進めた際の注意点を2つ紹介します。

ローン名義人に返済義務が付く

住宅を売却しない方向で話を進めると、これまで通り、住宅ローンの名義人にローンの返済義務が付いて回ります。

離婚するからと言って、ローンの残債額が減額するなどの処置はありません。

しかし借入時に選択した金利タイプや、住宅に誰が住み続けるのかを決めることによって、名義人に降りかかる負担額が増額します。

例えば、ローンを組む時、固定金利タイプを選択していれば、返済額が常に固定額なので、月々の出費がいくらになるのかが把握しやすいです。

しかし、変動金利タイプでローンを組んでいる方は、金利変動によって毎月の返済額が前後する可能性があります。

滞りなく返済を行っていくためにも、予備資金を作っておく必要があります。

もう１つが住宅に誰が住み続けるかです。

ローンの名義人が継続して住み続けるとなれば、ローンの返済とその他諸経費のみで済みます。

しかし、名義人以外が済み続けるとなれば、別居先での賃料と合わせて、返済資金と諸経費の多重負担を負うこととなります。

トラブルなく、返済を続けていくためにも、夫婦で話し合うことが重要です。

修繕管理・維持費用などの諸経費が発生する

今後も持ち家に住み続けるとなれば、返済資金に合わせて、修繕管理・維持費用や固定資産税、都市計画税などの諸経費を支払い続けるデメリットが付いてきます。

単独で支払いが行えるだけの収入があるなら、問題はありませんが、ペアローンや収入合算でローンを組んでいる場合、支払いそのものができなくなる可能性があります。

例えば、ローンの返済を3ヶ月以上滞納した場合、金融機関から一括返済の通知が届く可能性があります。

円滑に返済や支払いを行っていくためにも、現状の収入額と返済能力の確認を行っておきましょう。

持ち家の査定結果から住宅ローンの残債額が支払えない状況に陥ったら、名義人が今後も継続して支払いを行っていくのか、自己資金を充てて返済するか、任意売却を行うかの３択から１つを選択しましょう。

どの方法が最良であるかは、家庭事情によって変わってきます。

またどの方法にもメリット・デメリットと呼べる特徴を持っています。

その点を加味しながら、しっかり話し合いを行ってトラブルのない円満な離婚成立を為しましょう。