原則として、住宅ローンを組んで購入した住宅を売却するには、組んでいる住宅ローンを完済することが絶対条件になります。

つまるところ、住宅ローンを完済して、債権者が持つ抵当権を抹消できれば、住み替えができるというわけです。

ここでは、購入ができる状況とできない状況の2つを解説すると同時に、購入ができない状況に取る対処方法を合わせて解説します。

住宅ローン残債の一括返済ができれば購入は可能

住宅ローンが残る家の売却額が、住宅ローンの残債を上回るアンダーローンという状況になれば、速やかに持ち家の売却が行えるうえ、差引額から余った資金を次の新居購入の費用に充てることができます。

またアンダーローンになりやすい住宅の特徴をまとめると、以下のような点が挙げられます。

など、査定評価がプラスになる要素を持つ住宅ほど、評価額が高くついて、高値で取引されやすいです。

住宅ローン残債の一括返済ができないと購入は不可

一方、住宅ローン残債の一括返済ができない状況というのが、ローンの残債額が住宅の売却益を上回るオーバーローンという状態です。

オーバーローンの状態は、家を売ったとしても数十万円から数百万円もの負債が残る状態になるので、以下、3つの方法から1つを選択して、債権者が持つ抵当権を抹消しなければなりません。

ここからは、上記で取り上げた各対処方法を1つずつ解説していきます。

手持ち資金で不足分を補填する

1つ目の方法は、手持ちの自己資金で不足分を補填して売却する方法です。

先ほども述べましたが、住宅ローンが残る家を売却するには、住宅ローンを完済することで売却が可能になります。

つまり、足りない分を自己資金で補ってあげれば、オーバーローンになった住宅を手放せるわけです。

しかし、この方法を選択するということは、新居購入のために積み立てていた資金を切り崩したり、引っ越しや新居での生活費など、多方面で使用する資金を切り崩して、返済完済を実現させることでもあります。

資金に余裕がない時の利用は、お勧めしかねます。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、持ち家を売却しても数百万円の住宅ローンが残るとき、次に購入する新居の購入資金と、今組んでいる住宅ローンを完済するために必要な資金を合算して借り入れられるローンです。

つまるところ、今住んでいる家を売ったとしてもローン完済ができないが、新居を購入する際に組むローンであり、買い替えローンともよばれています。

オーバーローンの状態でも新たに組めるローンとして見られていますが、デメリットがあります。

それが前のローン残高を上乗せする形で借入を行うので、負担する利息額が膨れ上がって、月々の返済額が大きくなるという点です。

また担保にする住宅の価値よりも大きい金額を借り入れることになるので、審査が一層厳しくなります。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資は、建設途中の新築住宅を購入する時に必要な融資資金が振り込まれるまでの間の一時資金として借りられる資金です。

つなぎ融資は、建設途中の新築購入を行う時に利用されることが多い方法で、一時資金として融資された資金を土地代金や着工金、上棟金に充てています。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンの金利よりも高く設定されているほか、手数料などの諸経費が付いてきます。

利息分を返済していくだけでも多額の資金を要するので、つなぎ融資を利用される方が少ないです。

前節で、住宅ローンが残る家の売却ができるか否かがわかる状況とその対処方法を紹介してきました。

どちらの状況になるかは、今住んでいる住宅が抱えるローンの残債額と査定額の2点を調べてみないいことには分かりません。

一般的に住宅ローンが残る家を売却する時は、以下の手順に沿って売却を進めていきます。

ここからは、各手順を1つずつ解説していきます。

また住宅の売却には相応の時間を要するので、購入も同時並行で進めていきます。

手順①住宅ローンの残債額を確認

手始めに、今住んでいる住宅が抱える住宅ローンがいくら残っているのかを確認します。

残債額は、ローンを組んだ時や銀行から定期的に送られてくる返済予定表や残高証明書、または借入先のマイページから確認できます。

手順②不動産会社に査定依頼

次に住宅の売却価格を知るための査定を行います。

正確な査定額を知るなら、専門知識を持つ方を現地に招いて査定を行ってもらう訪問査定が最適です。

ですが、訪問査定を依頼する前に、AI査定や一括査定サイトを利用して、大まかな査定額の相場をリサーチしておきましょう。

自分で査定額の範囲を調べておけば、会社に売却価格決定の主導権を握られずに済みます。

また訪問査定を依頼するときは、最低3社以上は依頼してから媒介契約を交わしましょう。

手順③ローン完済の可否を確認

住宅ローンの完済可否は、前手順で行った住宅ローンの残債と査定結果を照らし合わせることで判明します。

ただし、査定結果が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンの状態であっても、査定額通りに売れるという保障はありません。

アンダーローンだったからと言って油断せず、オーバーローンだったときに取る対処方法の話し合いも済ませておきましょう。

手順④買い替え計画を立てる

次に行うことは、新居の買い替え計画立てです。

この時に査定依頼を出した不動産会社や現在融資を受けている金融機関に、新居購入時に利用する住宅ローンの利用額をシミュレーションしてもらいましょう。

おおよその借入額が判明したら、借入額いっぱいまで使用するのではなく、無理なく返済出る範囲で購入できる新居先を選んでいきましょう。

また新居の購入条件もこの時点で整理しておきましょう。

手順⑤買い替える物件を探す

前手順で整理した新居の購入条件を基に、買い替える物件を探していきます。

SUUMOやホームズなどのネットの住宅情報サイトや、査定依頼をお願いした不動産会社に物件紹介の依頼を出すなどして、物件を探していきましょう。

またいい物件を見つけても、今住んでいる自由宅を手放さない限り、売却予約はできません。

購入申し込みは、旧家の買い手が見つかって売買契約を締結させた後になるので、いくつか目星をつけておくのがいいでしょう。

手順⑥売却活動・売買契約の締結

住宅を高値で売るなら、不動産会社に仲介依頼をして売却する仲介売却を選択するのがおすすめです。

仲介売却は、手順②で行った訪問査定後に結ぶ媒介契約に納得して、契約を締結させることで売却ができる方法です。

仲介売却は、物件購入を考えている個人客を対象に不動産取引を行う方法です。

売却活動が開始されれば、不定期で買い手候補者から内覧依頼が来ます。

内覧は住みながら行えるうえ、買い手が物件を気に入れば、その場で売買契約に移行します。

手順⑦物件購入の手続き

旧家の買い手が見つかって売買契約を締結させた後は、新居購入の申し込みを行います。

申し込みが済み次第、売却と購入手続きが同時進行していきますので、不動産会社からのバックアップを受けつつ、スケジュールの調節を行いましょう。

手順⑧引き渡しと引っ越し

売却と購入手続きが完了したら、旧家の売却代金受領と引き渡しを行って、住宅ローンの完済、そして新居の購入代金支払いと引っ越しを行っていく流れになります。

ただし、旧家の引き渡しと引っ越しを同時に済ませるのは難しいので、7～10日間の引き渡し猶予期間が必ず設けられますので、その間に引っ越しを済ませて家を明け渡しましよう。

ここまでの流れは主に、アンダーローンだった場合の手順です。

ローン完済ができないオーバーローンだったときは、手順③を行ったあと、金融機関や不動産会社に相談をして、ローン完済の方向性を決めていきましょう。

ここまで、住宅ローンが残っている住宅の売却方法とその対処方法を紹介してきました。

前節で紹介した新居購入の手順は、今住んでいる住宅を売却してから新居を購入する売り先行型で紹介をしています。

実際に住宅の買い替えを行う場合、売り先行型か買い先行型のいずれかを選択してから買い替えを進めていきます。

ここでは、売り先行型と買い先行型の特徴と、方法選択時に生じるリスクを解説します。

売り先行の特徴

売り先行型は、前節で紹介した手順のように、

今住んでいる住宅を売却してから新居を購入する方法

売り先行型を軸に売却活動と住宅購入を進めた場合、住宅の引き渡しの時に7～10日間の引渡し猶予の特約を設けることができます。

また売り先行型には、新居購入のための資金確保が容易にできる点と納得がいく売却活動が行えるメリットがあります。

ただし、売り先行型は、引き渡し日までに今住んでいる住宅を明け渡す必要があります。

その間に引っ越しはおろか、新居購入が間に合わなかった時の備えとして、仮住まい先を確保しておく必要があります。

しかし、売却と物件購入を同時に進めておけば、仮住まいを用意する必要はありません。

買い先行の特徴

買い先行型は、新居の購入を先に済ませてから、旧家の売却を行っていく方法です。

買い先行型は、新居購入に妥協なく理想に近い形で済ませていきたい方にお勧めの方法です。

ただし、買い先行型は物件購入資金を用意しておく必要があるだけじゃなく、今住んでいる家が抱えている住宅ローンの支払いと、新居購入時に組んだ住宅ローンの二重の返済を強いられます。

この負担から早く逃れようという心理がはたらいて、満足のいく売却活動ができない状況を作る可能性すらあります。

買い先行型で満足がいく売却活動を実現させるなら、金銭的余裕があることが望ましいです。

住宅ローンが残っている住宅の売買が成立した後、新居の購入に移行するわけですが、各手続きを済ませるには、会社側に支払う報酬や手数料、税金などの出費が課せられます。

ここでは、売却時と購入時のそれぞれで発生する費用を紹介します。

旧家の売却にかかる費用

今住んでいる住宅を高値で売るために選択した仲介売却を成立させた後、仲介役を依頼した不動産会社に報酬として仲介手数料と売買契約書の購入に必要な印紙税の支払いが発生します。

仲介手数料と印紙税の金額は、売却価格によって変動します。

以下は、は仲介手数料の支払額です。

次に印紙税の支払額です。

また住宅ローンが残っている家にかけられた抵当権の抹消にも別途費用が課せられます。

新居購入に伴う費用

新居を購入する仲介手数料と印紙税が発生しますが、それに加えて住宅所有名義登録に必要な登記費用と、不動産取得に対する税金不動産取得税の納税が課せられます。

登記費用は、おおよそ20万前後かかり、不動産取得税は、固定資産税評価額の4%が納税額になります。

また新居購入にあたって利用する住宅ローンの借入時には、印紙税と抵当権設定費用、ローン手数料が発生します。

その他の諸経費として、引っ越し代や火災保険料などが発生します。

ここからは、住宅ローンが残る住宅を売却して新居を購入するにあたって気を付けることを3つ紹介します。

売却と購入時に仲介手数料がかかる

前節でも紹介したように住宅の売却と購入手続きを組む時、多種多様な諸経費が売り手に課せられます。

中でも、売買成約報酬として仲介手数料と印紙税の支払いは、売却と購入を行うたびに支払わなければなりません。

売却と購入を行う前に、どれくらいの費用が発生するのかを前もって計算しておくと、その都度、スムーズな対応ができます。

住み替えローンの審査基準は高水準

オーバーローンだったときに利用する対象法の1つとして紹介した住み替えローンの審査基準は、住宅ローンの審査以上に厳しく見られます。

審査が厳しい理由は、今住んでいる住宅が抱えている住宅ローンの残債額を上乗せする形で融資を受けることは、金融機関が設ける担保設定以上の金額を借り入れるため、審査が厳しいのです。

また、住み替えローンを組んだ方が返済不能になったとき、金融機関は融資した資金の満額回収ができないという不利益を回避するためでもあります。

住み替えローンの金利は高い

住み替えローンの審査は厳しく見られますが、今住んでいる住宅が抱えているローン額に新居購入で組む住宅ローンの借入額に上乗せする形で融資が受け取れる魅力的なローンです。

しかし、一般の自由宅ローンに比べて高い金利設定がなされているので、後の返済で手痛い目に遭う方が多いです。

住み替えローンを利用する際は、金融機関と不動産会社に相談しつつ、綿密な資金計画や将来設計を立てると同時に無理のない返済ができる範囲での借り入れを行いましょう。

ここでは、住宅ローンが残っている住宅の売却と住み替えを行う前に知っておきたいことや解決しておきたい疑問を質問形式で解説していきます。

Q.住宅ローンが残っている旧居を売るときは何から取り掛かればいい？

旧居購入時に組んだ住宅ローンの残債額の確認と、旧居がいくらで売却できるのかを調べることから始めましょう。

売却価格を調べるときは、不動産一括査定サイトや、レインズマーケットインフォメーションなどを活用することで把握ができます。

なお、これら方法で把握ができる売却価格は過去の取引記録を参考にして出した概算になります。

より正確な売却価格を知りたいときは、訪問査定を利用しましょう。

不動産査定の方法ガイド！売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説

Q.旧居の売却と新居の購入はどっちを優先すべき？

当然ですが、新居を購入するには、多額の資金が必要です。

つなぎ融資が利用できるだけの経済的余裕がない一方、時間に余裕があるなら、旧居の売却から取り掛かる、売り先行で住み替えを行うのがベストです。

ただし、つなぎ融資が利用できるだけの経済的余裕があるなら、買い先行で住み替えを行ってもいいです。

Q.旧居の売却を依頼する不動産会社の選び方は？

査定額が高いことを前提に、以下の特徴がみられる会社に依頼するのがベストです。

また、査定依頼をお願いするなら、不動産一括査定サイトを経由して訪問査定の依頼を出すのがおすすめです。

不動産会社の選び方を徹底解説！後悔・失敗しない業者選びのポイント

ここまで、ローンが残る住宅を売却して新居の購入ができる状況とできない状況の2つを解説すると同時に、売却ができない時に取る対処方法、売却・購入に伴う費用を解説してきました。

原則、新居を購入するなら、今住んでいる住宅を売却してから購入する売り先行型で進めていくのが最適です。

それと同時に、今住んでいる住宅が抱えているローン残高の完済可否で取れる行動が変わってきます。

ライフスタイルの変化や家庭の事情を理由に、新居の購入を検討するなら、ローン残高と売却査定額を行ってから住み替え計画を進めていきましょう。