変形地は、次の理由で土地活用がしづらいと言われます。

• 用途が限られる
• 造成費が必要になる
• 利益を出しづらい

変形地には三角地やL字型などの地形がありますが、それらの土地は「不整形地」と呼ばれます。

不整形地には土地活用しづらい理由があるので、確認しておきましょう。

以下にそれぞれの活用方法を解説します。

用途が限られる

変形地の土地活用が難しい理由は、土地活用の幅が制限されるからです。

正方形や長方形の土地に比べると自由に土地活用しづらいので、自分がやりたい土地活用ができない可能性があります。

例えば戸建てやアパートを建てたいと思っても、複雑な地形では入居者が現れづらいので建築できません。

また面積が広くても、くぼみや丘がある平面ではない土地も活用しづらいので気をつけましょう。

造成費が必要になる

複雑な地形で無理に土地活用を始めようとすると、整地や土壌整備をする必要があります。

くぼみや丘などの平面ではない土地も、切土や盛土などの地盤改良の造成費が発生してしまいます。

造成費が発生するということは、土地活用してからの利回りも低くなるので、失敗しやすいです。

初期費用がどの程度かかるのか計算したうえで始めましょう。

利益を出しづらい

変形地で土地活用を始めると、利益を出しづらい特徴があります。

用途が限られるのでアパート経営などの収益性が高い土地活用ができず、さらに造成費で初期費用がかかります。

大きく稼ぐことができないと理解したうえで始めるようにしましょう。

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変形地でできるおすすめの土地活用としては、次の4つが挙げられます。

• 駐車場経営
• 太陽光発電
• トランクルーム経営
• 資材置き場

変形地でも上手く活用できる方法はあります。

以下にそれぞれの特徴を解説します。

駐車場経営

駐車場経営は、初期費用を抑えて始めることができる土地活用です。

駐車場経営の種類には「月極駐車場」「コインパーキング」の2種類があり、特に月極駐車場では区画分けをするだけで始めることができます。

入り口部分に十分な間口があれば、変形地でも駐車場経営は可能です。

さらに駅近くなどの好立地であれば、高い収入も見込めるので非常におすすめの活用方法です。

太陽光発電

変形地でできるおすすめの土地活用として、太陽光発電もあげられます。

太陽光発電は地形がそれほど影響せず、太陽光パネルを設置するだけで始めることができるので変形地でも問題ありません。

また太陽光発電は比較的収益性が高い土地活用で、場合によっては自治体から補助金を受け取れることもあります。

ただし、地盤が崩れやすい場合は天災防止で地盤強化する必要があるので、事前に確認しておきましょう。

トランクルーム経営

トランクルーム経営も変形地で始める土地活用としてはおすすめです。

トランクルーム経営とは、コンテナを設置して利用者からの賃料を得る方法です。

屋外にコンテナを設置するだけなので設置できる広さがあれば問題なく、場所によっては利用者が多くなるので特におすすめです。

ただし、収益性は立地条件に左右される上、市街化調整区域には設置できない点には気をつけましょう。

資材置き場

整地が不必要な土地活用として、資材置き場もおすすめです。

初期費用が掛からず、市街化調整区域でも始めることができます。

資材置き場は一時的に行う人も多く、別の土地活用として転用するまでのつなぎとしても利用しやすいです。

それほど高い収益は見込めませんが、固定資産税の税金よりは稼ぐことができるので、手軽に始めたい人におすすめです。

変形地で土地活用をする際には、次の法律の影響を受けないか注意する必要があります。

• 市街化調整区域
• 農地法

法規制によっては建設できない可能性もあるので、気をつけましょう。

以下にそれぞれの法規制を解説します。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、年計画法で規定されている市街化を抑制する地域のことです。

この地域では都市開発に制限がかかり、新たに建物を建てることができません。

市街化調整区域では建物を建てる土地活用ができないので、駐車場経営や太陽光発電などの活用方法を取らざるを得なくなります。

市街化調整区域がどうか調べる方法としては、自治体の窓口に相談する事でわかります。

中には自治体のHPで公表していることもあるので、確認しておきましょう。

農地法

農地法とは、農地の転用や賃貸・売却を規制するための法律です。

そのため、農地を宅地に変更するには農業委員会の許可を受ける必要があります。

また農業振興地域の農地はそもそも転用ができないなどの法規制もあるので、農地を転用したい人は気をつけましょう。

変形地で土地活用をする場合には、次の点に気をつけましょう。

• 予算と利回りを計算してから始める
• 周辺環境を確認する
• 建ぺい率や容積率に注意する

変形地の土地活用では費用がかさむ可能性が高いので、始める前にリスクに備えておくことが重要です。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

予算と利回りを計算してから始める

変形地で土地活用をしたい人は、まず予算と利回りを計算しておきましょう。

変形地は初期費用として造成費がかかる可能性があるので、その金額を含めて予算を立てておかなければなりません。

また始める土地活用がどの程度の利回りがあるかを計算しておかなければ、せっかく始めても損することもあり得ます。

変形地では特に初期費用が高くなってしまうので、どの程度の利回りで、何年後に利益が得られるかを計算しておくことは重要です。

周辺環境を確認する

変形地の土地活用では形状に目が行ってしまいますが、周辺環境を確認して総合的に活用方法を決めることも大切です。

例えば駐車場経営を始めようと思っても、周辺に駐車場で困っている人がいなければ意味がありません。

また太陽光発電なども、日照条件が悪い土地では収益性も下がってしまいます。

必ず周辺環境を確認して、需要があるかどうかを判断しましょう。

建ぺい率や容積率に注意する

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合のことを指します。

用途地域ごとに建ぺい率と容積率が設定されており、制限を超える建物を建てることができません。

そのため想像よりも小さな建物を建てることしかできない可能性もあるので、事前に確認しておきましょう。

変形地でできる土地活用には駐車場経営やトランクルーム経営などいくつかありますが、始める前に造成費などの初期費用が掛かる可能性が高いです。

また法規制も影響することがあるので、事前に土地活用を始められるか確認しておきましょう。

ただし、エリアによっては高い収益性を生むこともできるので、土地活用ができないかどうかまずは不動産会社に相談してみると良いです。