土地活用で利用できるローンは、民間の金融機関が提供する民間ローンと、公的機関が提供する公的ローンの2つに分かれます。

それぞれの分類した中にもいくつかローンの種類があるので、ローンの特徴を解説します。

民間ローン

民間ローンとは、都市銀行や地方銀行などの民間金融機関が融資するローンのことです。

民間ローンの中でも、不動産担保ローンやアパートローンなどのローンを利用することが一般的です。

それぞれのローンは、次の表のような特徴があります。

民間ローン	特徴
不動産担保ローン	不動産を担保に融資を受けられる。 使用用途が自由で、最大35年の返済期間を設定できる
アパートローン	賃貸経営や不動産投資を目的としたときに融資を受けられるローン。 35年以内の返済期間に設定できる
プロパーローン	金融機関が独自に行っているオーダーメイド型のローン。 融資条件や返済期間が決まっていない

それぞれのローンの特徴を理解して、どのローンを利用するか決めましょう。

公的ローン

公的ローンとは、独立行政法人住宅金融支援機構が融資してくれるローンのことです。

公的ローンには、入居予定者に応じて次の2つの賃貸住宅融資制度があります。

• 子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資
• サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資

それぞれ若い子育て世帯に向けて賃貸住宅を建築するケース、高齢者向け施設を建設するケースで利用できるローンです。

介護施設などの建物を建築する際には、公的ローンを利用しましょう。

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土地活用で利用できるローンの中には、変動金利と固定金利の2つがあります。

土地活用では変動金利を利用するのがおすすめです。

以下にそれぞれの金利タイプを解説します。

変動金利

変動金利とは、借入期間中に金利が変動する金利タイプです。

借入から半年ごとに金利が見直されるのが一般的で、借入から5年間は返済額が一定になります。

5年ごとに返済額の見直しが行われるので、金利が下がっていれば返済額が下がります。

金利が上昇していても直前の返済額の1.25倍までに抑えられる決まりがあるので、急激に返済額が上がることもありません。

固定金利

固定金利とは、借入期間中の適用される金利が固定されている金利タイプです。

固定金利のローンは金利が一定なので、返済計画を立てやすい特徴があります。

また固定金利選択型という、数年間だけ固定金利のローンもあります。

固定金利選択型では、金利の固定期間が終了してからは、変動金利に変更したり、もう一度固定期間を設定することが可能です。

土地活用で利用するローンの審査基準としては、次の4つが挙げられます。

• 借主の属性
• 収益性
• 資産状況
• 実績

土地活用で利用するローンの審査基準を事前に確認しておくと、審査で躓きづらくなります。

以下にそれぞれの審査基準を解説します。

借主の属性

土地活用のローンでは、年収やクレジットカードの利用状況などの借主の属性が重視されます。

具体的には、次の属性を調査されます。

• 勤続年数
• 年収
• クレジットカードの利用状況
• ローンの利用状況

正社員として働いている期間が長いほど、返済の目途が立ちやすいので審査では有利に働きます。

またクレジットカードの利用状況が少ない人や、ローンの借入金額が少ない人も審査では有利です。

収益性

土地活用で利用するローンを申請する際、土地活用で得られる収益性も調査されます。

事業収支計画表という物件の収益性とローンの返済計画をまとめた表を提出して、収益性が妥当か判断してもらいます。

収益シミュレーションは専門家に相談して作ってもらうと良いです。

収益性がないと判断されれば、ローンを組むことができません。

資産状況

他の土地を所有しているかどうかなどの、資産を保有しているかは審査基準として影響します。

アパートローンはアパートを建てる土地と建物を担保に融資を受けますが、他に資産を所有していると返済能力があると判断されます。

そのため、資産がない場合でも、土地と物件に資産価値が認められれば問題ありません。

実績

過去に不動産投資をした実績がある場合も、ローン審査では有利に働きます。

実際に不動産投資をしていると、不動産を運用した経験があるので、失敗しづらいと判断してもらえます。

実績がある場合は、アピールしておきましょう。

土地活用でローンを利用する際は、次のポイントを確認しておきましょう。

• 提携ローンが多いハウスメーカーを選択する
• 融資審査前に属性を引き上げておく
• 実績をアピールする

土地活用を始める際は、ローン面を判断してから始めましょう。

以下にそれぞれのポイントを解説します。

提携ローンが多いハウスメーカーを選択する

土地活用を始める際にはハウスメーカーや土地活用の管理会社に相談することが多いですが、できれば提携ローンが多い会社を選択しましょう。

ハウスメーカーから紹介された銀行からアパートローンを借りれば、金利が低くなる可能性が高いです。

全く縁のない銀行に相談すると金利が高くなってしまうことが多いので、できるだけ提携ローンが多いハウスメーカーに土地活用の相談をすると良いです。

融資審査前に属性を引き上げておく

融資審査を受ける前に、属性を引き上げておきましょう。

融資審査では、本人の勤続年数や資産状況などを確認されます。

できるだけ高い属性に見られるように準備を進めておくことで、ローン審査に通過しやすくなります。

実績をアピールする

すでに土地活用をした実績がある人は、金利を低くする交換条件として利用できます。

返済実績がある人は金融機関から見れば優良顧客なので、低金利で融資してくれる可能性が高くなります。

過去にアパート経営やマンション経営などでローンを借りて返済した実績がある人は上手く使いましょう。

土地活用では、「変動金利」と「固定金利」の2種類の金利タイプがある上、民間ローンや公的ローンなどさまざまなローンがあります。

ローンの特徴を理解してから始めなければ、後で金利が高いことに気づくケースもあるので気をつけましょう。

また審査基準は本人の属性以外にも過去の実績なども見られるため、事前に準備できる部分はしておくと良いです。

土地活用のローンの特徴を理解したうえで、ハウスメーカーや土地活用専門会社に相談しに行きましょう。