マンションの相続税評価額は、建物と土地部分に分けて計算します。

しかし、マンションの戸建て賃貸と違う部分は、専有部分と共有部分がある点です。

共有部分とはマンションの玄関ホールやエレベーター・廊下などの部分で、区分所有者全員の財産として計算します。

マンションを購入する際は専有部分のみを購入したように見えますが、共有部分も合わせて購入しています。

そのためマンションの建物部分・土地部分どちらもマンション全体の相続税評価額を計算してから、住民の持分によって按分する必要があります。

以下に建物部分・土地部分の計算方法を解説します。

マンションの建物部分の計算方法

マンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じになります。

固定資産税納税通知書に記載されている「家屋」の部分の課税標準額を見れば、固定資産税評価額は分かります。

例えば納税通知書に2500万円と書かれていれば、建物部分の相続税評価額も2500万円となります。

もし課税明細書をなくした場合は、市町村役場で「固定資産評価証明書」の交付を受ければ評価額を確認できます。

マンションの土地部分の計算方法

土地の相続税評価額は土地面積に路線価をかけることで計算できます。

しかし、マンションの場合は土地部分の持ち分割合を計算式に反映させる必要があるので、土地の相続税評価額は「土地面積×路線価×持ち分割合」で計算可能です。

マンションの敷地全体の相続税評価額は、一般的には路線価方式で計算します。

路線価方式とは。

市街地の道路に面した土地の路線価をもとに、相続税評価額を計算する方法です。

国税庁の公式HPで路線価図が確認できるため、自分が所有する土地を確認しましょう。

また、路線価がない場合は倍率方式を用いて、マンション全体の土地の評価額を計算します。

家・建物の相続税評価額の計算方法は？評価額を下げて節税する方法もあわせて解説

被相続人が賃貸マンションを所有していた場合、住居用マンションを所有していた場合と相続税評価額の計算方法が異なります。

賃貸物件には入居者がいるため、借主の権利にあたる部分を差し引いて相続税評価額が低くなります。

賃貸アパートや賃貸マンションの敷地は「貸家建付地」と呼ばれ、相続税評価額は低くなります。

以下に1室だけ所有している場合（区分所有）と、一棟所有している場合に分けて解説します。

1室所有の場合

被相続人がマンションの一室を区分所有して賃貸している場合、「借地権割合」「借家割合」を考えて相続税評価額を計算する必要があります。

マンションの1室を賃貸している場合、建物と土地はそれぞれ次のように計算します。

• 建物：相続税評価額×（1－借家権割合30％）
• 土地：相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％）

借地権割合は30％～90％の範囲で地域ごとに定められており、路線価図で確認できます。

一棟所有の場合

マンションを一棟所有して賃貸していた場合は、借地権割合だけではなく、「賃貸割合」も考慮する必要があります。

賃貸割合とは、有償で賃貸している部分の割合のことで、10部屋のうち7部屋貸していれば70％となります。

空室が多ければ賃貸割合は下がりますが、入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間が短ければ、賃貸しているとみなされます。

一棟所有している場合、建物と土地部分の相続税評価額は次の計算式で算出できます。

• 建物：相続税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）
• 土地：相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％×賃貸割合）

賃貸マンションは相続税を大幅に削減できるため、相続税対策としては非常に有効です。

相続した不動産はどう評価される？相続税評価額を簡単に計算する方法

マンションの相続税評価額を減額する方法として、次の控除を受けられる場合があります。

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者控除（配偶者の税制軽減）

控除によっては相続税が0円になることもありますが、相続税申告は必要です。

以下にそれぞれの控除を解説します。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、特定の用途がある宅地について、限度面積までの部分で規定の割合で減額できる制度です。

減額できる「限度面積までの部分」を小規模宅地等といいます。

小規模宅地等の特例では、マンションの土地部分の相続税評価額を減額できます。

小規模宅地等の特例は、賃貸マンションにも適用できます。

最大で80％の相続税評価額を減額できるうえ、複数の減額措置と組み合わせて利用できます。

配偶者控除

相続税の配偶者控除とは、配偶者が相続した財産のうち、課税対象となる金額が1億⑥000万円まで相続税が0円となる制度です。

配偶者控除の適用条件は、次の通りです。

• 戸籍上の配偶者であること
• 期限内に相続税申告をすること
• 遺産の隠蔽がないこと

配偶者控除は大きな節税にはなりますが、将来的に二次相続することになれば子供が負担する相続税総額が大きくなってしまいます。

マンションの相続税評価額は、マンションの専有部分と共有部分に分けて考えます。

共有部分の面積を住民で按分する必要があるので、概算で計算することが多いです。

土地部分と建物部分の面積に分けて計算するので、正確に計算したい場合は税理士に依頼しましょう。

また賃貸マンションを相続する場合は節税効果が高くなる特徴もあるので、気になる人は土地活用を始めてみるのもおすすめです。