不動産決済は売主と買主、不動産会社や司法書士が立ち会って、契約の手続きを進めることが一般的です。

しかし、該当する不動産が遠方にある場合や売主が海外などに住んでいる場合など、売主が現場に立ち会えないこともあります。

そのような場合には、代理人を立てて契約手続きを進めることが可能です。

突然の病気などの問題がない場合、事前に代理人を立てて委任し、売却手続きを進めていきます。

一般的に買主と売主が立ち会って不動産決済をする場合、次の流れで作業を行います。

一般的な流れを理解しておきましょう。

以下にそれぞれのステップごとに解説します。

司法書士による本人確認・意思確認

立ち会い当日は、売主と買主の本人確認と意思確認を行います。

司法書士に登記申請代理人として確認してもらい、詐欺や横領などの犯罪行為が起きないようにします。

本人確認書類や印鑑を忘れないようにしましょう。

登記書類の確認

売主から買主へ名義変更登記をする際に、必要な登記書類を提出します。

印鑑証明書や住民票など、そろっているかを確認してもらいます。

登記をする際に、売主の住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消手続きも合わせて行います。

代金や税金の支払い

買主から売主へ、売買代金を銀行振込で支払います。

その他に固定資産税や仲介料などを指定された方法で支払うので、指定された方法ですぐ対応できるように順義しておきましょう。

売主は買主に対して領収書を交付することで売買代金を受け取った証明とします。

鍵や物件資料の引渡し

代金の支払いが完了すると、鍵や物件資料の引き渡しを行います。

住居を売却した場合、売主は契約書で設定された引き渡し日までに引っ越しを済ませる必要があります。

すでに空き家になっている場合は、移転登記の際に鍵を渡すだけで問題ありません。

不動産決済を売主不在で行う際は、次の対策を取って契約を完了させます。

• 事前に司法書士と面談して書類を提出する
• 代理人を立てて売買代金や鍵を受け取る

本人確認や意思確認などは事前に対策し、立ち合い当日は代理人を立てることで対処します。

それぞれの対処法と委任状に記載すべき項目を解説します。

事前に司法書士と面談して書類を提出する

所有権移転登記の申請代理人である司法書士による本人確認・意思確認は必ず本人が行う必要あります。

そのため代金決済当日までに、司法書士をするのが一般的です。

中には本人限定受け取り郵便やテレビ電話を使うこともありますが、事前に面談しておくと当日の手間もかかりません。

事前面談の際に、登記書類などに署名押印を行って、印鑑証明書などの必要物を司法書士に預けておくと良いです。

代理人を立てて売買代金や鍵を受け取る

売買代金の受け取りや領収書の交付、鍵の引き渡しなどの直接対応する必要がある作業は、代理人を立てて対応します。

代理人には配偶者や子供、親族などの信頼できる代理人を定めます。

代理人を依頼する際は、委任状で代理権を証明するため、事前に委任状を作成しておく必要があります。

親族などに代理人をしてもらえる人がいないと、稀に不動産会社が担当してくれるケースもありますが、基本的には売主本人が代理人を選定する必要があります。

委任状に記載すべき項目

売主が当日にいない場合は委任状を準備する必要がありますが、記載内容に決まりはありません。

しかし、書式が違っても、委任する範囲を明文化しなければなりません。

委任状には、次のような内容を記載します。

• 土地の表示項目
• 建物の表示項目
• 委任状の有効期限
• 委任の範囲
• 代理人の住所氏名
• 委任者の住所氏名の署名、押印(実印)

委任状を準備する必要がある場合は、事前に不動産会社に記載する内容を確認しておくと安心です。

不動産決済は売主不在でもできますが、行う際は次の点に気をつけましょう。

• 売り出し価格を希望価格にしない
• リフォームしない
• 査定価格で不動産会社を決めない

売主がいないと、契約に不備が生じるデメリットもあります。

また追加で費用が掛かるケースもあるので、事前に確認しておくと良いです。

以下にそれぞれの注意点を解説していきます。

司法書士に事前押印費用を請求されることがある

代理人を立てる際は、事前に司法書士に面談して登記書類などを提出する必要があります。

そのため司法書士が余分に足を運ぶことになり、中には日当を請求されることがあります。

事前押印費用としては、一般的に1万円～3万円程度とされています。

司法書士によっては費用が掛からないこともあるので、事前に確認しておきましょう。

代理人を選ぶ際は信頼できる相手を選ぶ

不動産決済を行う際には、代理人を選ぶ必要があります。

その際は信頼できる相手でなければ取引後にトラブルが発生することもあるので、人選には気を付けたいところです。

親族であれば安心できますが、そのほかの人選をする場合はよほど信頼できる相手である必要があります。

不動産決済は金銭のやり取りも大きいので、トラブルが起きないように気をつけましょう。

代理人に代金を持ち逃げされる可能性がある

事実行為を代理人に依頼した場合、代金を代理人に持ち逃げされる可能性もあります。

例えば自社の社員に依頼して会社単位の取引を依頼したとしても、持ち逃げされることはあるので注意が必要です。

どうしても当日いけない場合をのぞいて、できる限り売主本人は決済当日対応することをおすすめします。

不動産決済は代理人を立てることで、売主不在でも行うことができます。

通常の不動産決済の流れのうち、本人確認や意思確認、登記書類提出を本人が司法書士とともに事前に行い、金銭のやり取りなどを当日代理人に行ってもらいます。

しかし、売主不在で取引すると別途費用がかかったり代理人とトラブルになる可能性もあるため、できるだけ避けたほうが無難です。

不動産決済を代理人を立てて行う場合は、信頼できる代理人に依頼しましょう。