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家の売却で損した時も確定申告すべき!損益通算をして節税しよう!

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家の売却で損した時も確定申告すべき

家を売って発生した利益が購入時のコストよりも高い場合は、確定申告をおこない譲渡所得税を納める必要があります。

ただ、家は築年数の経過によって価値が低下するので、売却価格<購入価格となるケースがほとんどです。ものに関わらず中古が新品時より高く売れることはほとんどないですから、この点はイメージできるでしょう。

しかし、売却損が出た時にも確定申告をおこなうメリットはあります。

今回は、その点をじっくり解説していきます。

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

売却損があっても確定申告で損益通算できる!

家を売って売却損が出ても、確定申告できないわけではありません。

売却損があっても確定申告はするべきでしょう。

その理由は、譲渡損失が生じた時に損益通算をすることができるからです。

損益通算とは、譲渡損失を給与所得などの他の所得から控除することができます。

譲渡損失を通算すれば、帳簿の上の所得額が減るので、そこにかかる所得税額も低くなります。

結果として、大幅な節税が可能になるのです。

家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説! 売却額に応じて税額は大きく変化

損益通算が出来ないケースとは?

以下のようなケースの場合は、損益通算をおこなうことができません。

損益通算ができない売却損のケース
  • 別荘などの”必要不可欠とはいえない”家の売却損
  • 契約に基づく事業の一環で発生した家の売却損 など…

あくまで、個人が自分の家を売って売却損が出た時が対象となるので注意しましょう。

確定申告をする方法をわかりやすく解説!申告期限に注意しよう

確定申告は、家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬までに管轄の税務署でおこないます。

申告期限を過ぎると遅延金の支払いを要求されることもあるので、注意しましょう。

確定申告は、以下の4ステップで進めていきます。

  1. 課税譲渡所得を算出・所得税を計算
  2. 必要書類の準備
  3. 確定申告書の作成
  4. 書類一式を税務署へ提出

申告に必要な書類は、国税庁のサイトから簡単にダウンロードすることが出来ます。

こちらの5種類を公式サイトでダウンロードしましょう。

「確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等」からダウンロード

  • 申告書B様式(第一表・第二表)
  • 申告書第三表
  • 所得税青色申告決算書(不動産所得用)

「確定申告書付表等」からダウンロード

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】(1~4面)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】(5面)

最後に確定申告書の作成ですが、書き方が比較的複雑で、特にサラリーマンの方は手こずると思います。

こちらに書き方をわかりやすくまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

売却損が出た時の損益通算はどのようにおこなわれる?具体的な事例を解説

所有期間が5年を超える家を売却した際に売却損が出てしまうと、住宅ローン残債が残ってしまう可能性が出てきます。

この時に確定申告をして利用できるのが、特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例というものです。

この特例を利用すれば、一定期間内で他の所得から損益通算することができます。

1年で売却損を差し引けなかった場合は、翌年以降3年間まで同じように他の所得から損益通算をして損失を減らし続けることができます。

こんなケースは特例の適用外
  • 他にも不動産を売っており、同じ特例を使おうとしている場合
  • 「特定居住用財産の…特例」以外にも特例控除を利用している場合
  • 買換え時の特例控除(詳しくは後述)を受けている場合

上のケースは特例の適用外となるので注意しましょう。

買い替え(住み替え)で売却損が出た場合は個別の特例を使う

所有期間5年超の家を住み替え目的で売った際に売却損が出た場合は、上記の特例を使うことができません。

このケースで利用するのが、居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例(買い換え)です。

ただこちらは適用条件が厳しいので注意しましょう。

買い換え特例の適用条件
  • 譲渡した年の1月1日段階で所有期間が土地・建物のどちらも5年を超えている場合
  • 譲渡した土地の前年1月1日から譲渡した翌年12月31日までに買い換えをおこなうこと
  • 新居を取得した年の翌12月31日までに居住をはじめる場合
  • 売却損が生じている場合
  • 特例を適用する年の年末までに新居の住宅ローン審査に通っていること

特例を使って損益通算をした具体的なケース

これらの特例を利用したらどうなるのか、実際に紹介していきましょう。

今回は、総所得が年500万円の人が家を売り、2500万円の売却損が生じてしまったとします。

この時、以下のように繰越控除がおこなわれます。

売却してからの時間 所得 控除した結果
売却した当年 500万円 2500万-500万=2000万円→課税0
2年目 500万円 2000万-500万=1500万円→課税0
3年目 500万円 1500万円-500万=1000万円→課税0
4年目 500万円 1000万-500万=500万円→課税:500万円

結果的に、税金がかかる所得分を5分の1まで減らすことができました。つまり、税金を80%節税できたことになります。

利用するのとしていないのでは負担が大幅に違うので、積極的に利用していきましょう!

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

売却損が出ても確定申告をしよう!忙しい人が抑えておきたいポイント

家を売って売却損が出ても、確定申告をおこなうことで税金をお得にすることができます。

ただ、確定申告は面倒くさいので、平日は仕事で多忙という方は手こずると思います。

そんな方が抑えておきたい3つのポイントがこちらです。

スムーズに確定申告をおこなうポイント
  • インターネットで確定申告をおこなう
  • 必要書類もインターネットからダウンロードする
  • 提出もインターネットでおこなえば税務署に行く必要なし

確定申告をおこなう際は、とにかくネットを利用するのがおすすめですよ!

家を売ったら損するのが一般的!できるだけ高く売ろう

家は築年数の経過で価値が落ちるので、中古を売っても損失が出るのが一般的です。

これを防ぐには、出来るだけ高く売るしかありません。

住み替え目的で家を売る際も、仲介手数料や引っ越し代で利益が引かれることを考えると、高く売れることに越したことはありません。

高額売却のポイントはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意
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