TOP > 家を高く売る > 家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

このエントリーをはてなブックマークに追加
家の査定

家を売却する前におこなうのが査定です。

家には定価がないので、まず不動産会社に価格の見積もりをしてもらう必要があるのです。

ただ、素人にとっては査定がどう行われているかわかりにくく、古い実家が意外に高く査定されたり、大事に使っていた家が予想外に低く査定されたりすることがあります。

不動産会社は家のどこを評価して価格を付けているのでしょうか?

今回は家の査定で見られるポイントと、査定額より高く売るコツを徹底解説していきます!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定で重要な6つのポイントをわかりやすく解説

6つのポイント

家の査定では、築年数以外にもこちらの6つのポイントが良く見られます。

  • 家の構造
  • 窓から見える景観・日当たり
  • 近隣関係
  • 間取り
  • 水回りの状態
  • 雨漏り・シロアリ

それぞれのポイントをわかりやすく解説していきます。

①家の構造は査定の基準

家の査定額を決める際には、構造がベースとなります。

こちらは現行法で決まっている耐用年数(安心して住める年数)で、プレハブ・木造は期間が短く、鉄筋は期間が長くなります。

築年数が耐用年数に近いほど査定価格は低くなります。

※法定耐用年数に関してはこちらに詳しくまとめています!

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

築年数が1年経つだけで査定額は大幅に減少

公益財団不動産流通近代センターというところが作成した査定価格マニュアルには、築年数の評価を以下のようにスコアリング式で表しています。

築年数 評価
1年 +13.5
2年 +12.0
3年 +10.5
4年 +9.0
5年 +7.5
6年 +6.0
7年 +4.5
8年 +3.0
9年 +1.5
10年 0
11年 -1.5
12年 -3.0
13年 -4.5
14年 -6.0
15年 -7.5
16年 -9.5
17年 -11.5
18年 -13.5
19年 -15.5
20年 -17.5

※築21年以上は1年経つごとに-2.5が加算されていく

マニュアルには周辺環境やアクセスの良さにもスコアがついていますが、その中でも最も配点が高いのは築年数です。

こちらの表を見ると、評価は築10年で0になり、それ以降はマイナス評価になります。

築10年を過ぎてもアクセスが良かったり住みやすい環境だったりすれば他の項目でポイントをもらえますが、築年数のマイナス分引かれるので、家の評価はどんどん0に近づいていきます。

アクセスや環境は変わりませんが、築年数は年々加算されていきます。そのことを考えると、1年でも早く売ることを考えていかないといけないのがわかりますね。

②窓から見える景観・日当たり

同じ築年数・間取りでも、眺め・日当たりが良いとより高く売れます。

高台に建っている家は人気が高く、更に海や夜景が綺麗に見えると付加価値が付きます。

通気性が良いと家は長持ちしますし、日当たりの良い家は健康的にも良いといわれています。

③近隣住民とのトラブル・近隣施設の問題の有無

近隣住民と仲が悪いと、敷地の測量などで協力してくれない可能性が高く、スムーズに家を売れません。

隣の住民が日中楽器を演奏しているのも人によっては大きなマイナスです。

また、近くに暴力団事務所や宗教施設があったり、工場や交通量の多い道路など騒音がひどかったりするのも低評価です。

家そのものに問題がなくても、周りの環境次第で査定額は低くなってしまうのです。

逆に閑静な住宅街でスーパー・コンビニ、駐車場などが近くにあると評価は高くなります。

④間取りはなるべくシンプルが良い

どんな買主も住めるような間取りかどうかも重要です。

広くて部屋がたくさんあるのが良いわけではありません。

例えば老夫婦2人が住むのに、子供部屋のある家は向いていませんよね。子供部屋がある分価格は高くなるので、面積が狭くても必要最小限の部屋数の家を買うでしょう。

このように、間取りにこだわって家を建てるとその分査定額が下がってしまいます。

なるべくシンプルな間取りのほうが、中古売却には向いているのです。別荘などのこだわり物件を売る際は十分注意しましょう。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

⑤水回りの状態は第一印象を大きく左右する

トイレ、風呂、洗面台に水垢が付いていると、汚い印象がついてしまい売れません。

水回りにある換気扇などの設備も放置すると劣化が早くなってしまい、修繕費の支払う買主に嫌がられます。

水回りが汚れている時の対処法については、詳しく後述します。

⑥雨漏り・シロアリは売却前に必ずチェックを

雨漏りやシロアリ被害は、長年住んでいても気づかないことが多いです。

そのまま引き渡してしまうと、瑕疵担保責任に問われてしまいます。

【瑕疵担保責任】

引き渡しから数か月の間に欠陥が見つかった場合、売主に補償金・賠償金を請求できる制度

査定評価が低かったとしても、売る前に検査・改修をしてくれる不動産会社もあります。こうした業者に契約を依頼することをおすすめします。

家の持ち主の態度も査定されているので注意しよう!

意外と知られていませんが、不動産会社は売主のことも良く見ています。

表には出しませんが、隠しごとの多そうな依頼者なら、「実は隠している欠陥が多そうだなあ」と疑ってきますし、あまりに態度が悪いと契約をやんわり断ってくることもあります。

不動産を高くスムーズに売るには、売主の協力が不可欠です。態度の悪い売主なら契約後も無理難題を吹っかけてくるリスクが大きいので、営業マンも消極的になります。

また、不動産の販売活動にかかるコストは、業者の自腹負担となります。※成約後に仲介手数料で一部回収

営業マンも人間なので、個人的に「信頼できる」と思われれば広告費などを出してくれますし、態度が悪ければ営業規模を縮小してくる可能性もあります。

営業マンと接する際は、言葉遣いなどには十分気を付けましょう。

家の査定方法は無料・有料の2種類!どちらを選ぶのがおすすめ?

家の査定は、不動産会社に依頼できる無料のものと、不動産鑑定士という人たちに依頼をする有料のものの2種類があります。

不動産査定の方法には無料と有料がある!かかる日数・査定額の違い

家を売る際は、ほとんどの方が不動産会社の無料査定を利用します。もちろん、あなたも無料査定のほうを利用することをおすすめします。

不動産鑑定では不動産鑑定士という国家資格を持つ人が物件をじっくり調査して、鑑定価格を算出します。

鑑定価格は国や自治体に認められた評価額なので、信頼できます。一方、不動産会社の査定はあくまで各社の「私見」なのでバラつきが起こりやすいですし、計算の仕方もそれぞれ違います。また、実際のその金額通りに売れるとも限りません。

ただ、鑑定士に頼んで計算式にのっとって価格を算出しても、その通りに売れるわけではありません。なぜなら、中古の家を買う人だって初心者だからです。

素人が家を選ぶ際には、第一印象や眺めの良さ、フローリングのキズの有無などに大きく影響されます。素人同士の売買のデータをもっているのは鑑定士よりも不動産会社なので、むしろ無料査定のほうが精度は高いこともあります。

「有料査定」と聞くと、やっておいたほうが良いように思ってしまいますが、その必要は全くありません。

不動産鑑定は費用が高額なのでリスクが大きい

鑑定がおすすめできないもう一つの理由が、費用がかなり高額ということです。

費用は鑑定士事務所がそれぞれ設定しているのですが、相場としてはだいたい以下のような感じになります。

            
鑑定料金 宅地または建物の鑑定評価 農地または林地の鑑定評価建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内 181,100円 362,000円241,000円
1000万円以内 181,000円 422,000円271,000円
1500万円以内 196,000円 513,000円316,000円
2000万円以内 226,000円 573,000円347,000円
2500万円以内 249,000円 618,000円377,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円
4000万円以内 286,000円 693,000円452,000円
5000万円以内 316,000円 738,000円497,000円
6000万円以内 346,000円 768,000円527,000円
8000万円以内 392,000円 814,000円573,000円
1億円以内 439,000円 861,000円620,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円

※出典:株式会社横浜不動産鑑定HP

このように、評価額に応じて価格が設定されていますが、かなり高額というのがわかるでしょう。

また、これはあくまで評価額なので、タイミング次第では安くしか売れなかったということも十分ありえます。

それでも鑑定士が算出した評価額分の費用は支払わないといけないので、この場合は明らかに損と言えるでしょう。

再三言いますが、不動産鑑定は中古の家を売る際はあまりメリットがないのでやめておきましょう。

不動産の査定は鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

机上(簡易)査定の結果を見てから訪問査定を依頼すると上手く業者選びできる!

不動産会社がおこなう無料査定には、机上(簡易)査定と訪問査定の2種類があります。

方法 内容 メリットデメリット
机上(簡易)査定 申込情報・過去の事例・市況などを元に査定額を算出 簡単に依頼でき、スピーディに結果が届く実際に家を見ていないので、内部の欠陥などが反映されていない
訪問査定 実際に担当者が訪問して価格を算出 机上(簡易)査定よりも査定の精度が高い査定に時間がかかる

実際に査定を依頼すると「机上査定と訪問査定のどちらにしますか?」と言われますが、家を売るために契約するなら、事前に必ず訪問査定をしなければいけません。つまり、以下の2通りのどちらかを選ぶだけなのです。

  • ①机上査定を選んだ場合→訪問査定→媒介契約
  • ②訪問査定を選んだ場合→媒介契約

おすすめなのは、まず多くの業者に机上査定を依頼して絞り込み、その後、訪問査定を依頼して契約する1社を見つける方法です。

詳しくはこちらにまとめてあるのでご覧ください。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

家の査定は1~2時間で完了!訪問日時を決めておこう

訪問査定では、上で挙げた6つのポイントをチェックしますが、その他にも以下の点が良く見られます。

  • 駅までスムーズに歩いて行けるか
  • 緑・公園が近くに多いか
  • 治安が良いか・周辺にある学校の評判はどうか
  • 天井の高さは低すぎないか
  • フローリング・備え付け家具の質感

査定は長くても1~2時間で完了します。

訪問日時はこちらが決められるので、時間が取れる日を確認しておきましょう。

査定額「だけ」が高い業者とは契約しないようにしよう

一括査定サイトを使って複数社の査定を見比べていると、無名で小規模の会社が非常に高い見積もりを出してくることがあります。

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング

この時、「お!ここと契約すれば高値で売れるぞ!」と、すぐに契約を結んでしまうのは非常に危険です。なぜなら、本当はそんな高値で売れる見込みはないのに、契約を取るために査定額を高く吊り上げている可能性もあるからです。

高く売ってくれる業者には、それなりの実績やスゴ腕営業マンがいるものです。安易に契約をせず、その会社のことをしっかり調べるようにしましょう。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

家の査定額はどう決まる?計算方法と査定の考え方を解説

ここまで家の査定ではどこを見られるのかについて解説しましたが、そもそも不動産会社はどんな方法で査定をしているのでしょうか?

気になるところではありますが、査定はプロの不動産会社がおこなうので、素人はなかなか理解が難しい部分でもあります。

そこで、家の査定はどうおこなわれているのか、内容を初級と上級に分けて解説していきます。納得できる査定額かどうかを考えるためにも、せめて初級まではしっかり目を通しておいてください!

【初級編】家の査定額は3種類の計算式で算出される

不動産の査定額は、こちらの3種類の方法のうち、どれか1つの方法で求めることが多いです。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

実際に計算をするのは不動産会社ですが、売主も計算の仕組みを覚えておき、大体いくらくらいになりそうか調べておきましょう。

こうすることで、査定額が明らかに低かったり高かったりする時に気づくことができますし、査定額をつり上げて契約を取ろうとする悪徳業者をシャットアウトすることもできます。

では、ここからは3つの計算方法をわかりやすく解説していきます。

①取引事例比較法はマイホームの査定によく使われる

取引事例比較法は最もわかりやすい査定方法で、周辺地域で過去にあった類似物件の取引データをなるべく多く集め、参考にして査定額を算出します。

例えば、あなたが売りたい家Aが最寄駅まで徒歩10分・35坪の物件だったとします。

過去2年間の取引事例を見ると、同じ駅までの距離・同じ築年数の物件B、Cが成約されていることがわかりました。この3つの物件のスペックを比較すると、以下のようになります。

物件 坪数売買価格
家A 35坪
家B 45坪2,400万円
家C 80坪3,200万円

この時、このような計算で査定額を求めることができます。

(2,400万円÷45+3,200万円÷80)÷2×35=約1633万円

実際に不動産会社が取引事例比較法で査定をする場合は、もっと多くの事例を計算に使うので、算出方法はより複雑になります。

取引事例比較法の良いところは、買主の傾向や周辺地域の人気が反映されているところです。

ただ築年数や坪数から計算で価格を求めても、買主が値下げを要求するかも知れませんし、騒音のする地域だったりすれば、単純計算で求めた額よりも値段は下がります。

取引事例比較法では実際の成約事例を基に価格を算出するため、値引きも反映された金額を使って計算することができます。そのため、実際の取引に近い価格が求められるのです。

②原価法は中古住宅の査定で良く使われる

原価法は、家やマンションなどの建物を査定する際によく使われる方法です。

原価法では、今建っている家を取り壊し、再び立て直した場合にいくらかかるか(再調達価格)を計算し、その金額を築年数に応じて調整(減価修正)します。

原価法の計算式は、以下の通りです。

価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)

前述しましたが、耐用年数とは、構造ごとに定められた安心して住むことのできる年数のことです。

構造 法定耐用年数
軽量鉄骨造(厚さ3㎜以下) 築19年
木造 築22年
軽量鉄骨造(厚さ3~4㎜) 築27年
鉄筋コンクリート造 築47年

これを上の計算式に当てはめて、価格を算出していきます。

③収益還元法は収益物件に使われる査定方法

収益還元法は、マイホームとして使っていた物件ではなく、賃貸経営をしていた投資物件の査定で使われる方法です。

収益還元法には、2種類の計算方法があります。

  1. 直接還元法
  2. DCF法

直接還元法は、一定期間の収益を還元利回りで割り戻す方法です。つまり、投資で得られる利益を逆算する方法です。

DCF法は、投資価値が無くなって売却するまでの総利益を割り戻して査定額を算出する方法です。

直接還元法は計算が難しいので、プロに依頼するのがおすすめです。

【上級編】家の査定の考え方・価格の根拠

こちらは、不動産流通推進センターが提供している、家の価格査定のマニュアルです。

査定額の計算方法はこのようにしっかり決まっているのです。

よく「家の掃除をすれば査定額は上がる」という声がありますが、実際はそんな表面上のキレイさよりも構造などの根幹部分をしっかり評価します。

ここからは家の査定額が算出されるまでの流れを初心者にもわかりやすく解説していきます!

①標準建築費

標準建築費とは、中古の家(建物+土地)のうち、建物部分をいくらで購入したのか、その取得価格のことです。

一般的には購入時の売買契約書・領収書を参照して価格を算定します。

もし契約書や領収書に土地部分と建物部分の価格区分がなく、一緒に記載されている場合は、建物の消費税額から逆算して価格を算出します。

もし契約書や領収書が見つからない場合は、以下の計算式で建築価額を算出します。

建築価額=※建物の標準的な建築価額表に該当する単価×床面積(延床面積)

※建物の標準的な建築価額表

建築年 木造・木骨モルタル 鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート 鉄骨
1960年 9.1 30.921.4 13.4
1965年 16.8 45.030.3 17.9
1970年 28.0 54.342.9 26.1
1975年 67.7 126.497.4 60.5
1980年 92.5 149.4129.7 84.1
1985年 104.2 172.2144.5 96.9
1990年 104.2 172.2144.5 147.4
1995年 131.7 286.7222.9 60.5
2000年 158.3 228.8199.0 143.2
2005年 159.0 185.7171.5 132.8
2010年 156.5 226.4205.9 163.0
2015年 165.4 326.5240.2 197.3

※単位:千円/㎡

もし契約書や領収書が見当たらない場合は、こちらの価額表で購入時の年度を参照し、計算をします。

2.部位別価格構成比

建物部分の価格がわかったら、更に部位別の価格構成を参考に、建築費を修正していきます。

修正は、以下3つの基準を部位別構成と鑑みておこないます。

  • 規模修正率
  • 新耐震基準適合性
  • 部位別品等格差率

総面積が同じ家でも、利用スペースが広ければその分査定額は上がります。

3.部位別再調達単価

再調達単価とは、新築後に建物をリフォームしたり、住宅設備を修理したりした場合の修正単価となります。

特に築15~20年の物件はどこかしらの修繕があることが多いので、修繕履歴を整理しておきましょう。

4.部位別現在単価の合算

部位別の再調達単価が算出できたら、こちらを全て合わせ、建築費用と合算します。

ただ、まだこちらは概算値なので、ここから以下の要素を差し引いて、建物価格を算出します。

  • 付加価値率
  • 総延床面積

付加価値率

付加価値率は、新築時からリフォームをおこなったことで、築年数の経過による価値減少が抑えられた割合のことです。

基本的には、リフォームによって付加された価値は除いて査定額は計算されます。

総延床面積

総延床面積(そうのべゆかめんせき)は、家の各階の床面積を合計した総面積のことです。

実際の利用スペースはもっと面積が小さいことが多いので、こちらも実際の利用面積に修正して計算されます。

5.建物価格を土地部分の価格と合算

建物価格を求めたら、土地部分の査定額と合算して、最終的な家の査定額を算出します。

※土地の査定方法についてはこちら!
土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

このとき、合算価格がそのまま査定額になるのではなく、流動性比率を考慮して価格が修正されます。

上記の通り、ここまでの流れで算出した価格を基準値として、+10%~-15%まで価格が変動します。

いかに売出時期や競合のチェックが重要かがわかりますね。

家を売る時期は2019年4月がおすすめ!タイミング良く売れば価格が1割増

家の査定におすすめな一括査定サイトTOP3!簡単に大手へ査定を依頼できる!

一括査定サイト

家の査定を不動産会社に依頼する際、おすすめなサービスが一括査定サイトです。

一括査定サイトはIT企業や複数の不動産会社によって利用されているサービスで、簡単な物件情報を送信すると地域に対応する不動産会社6社以上に一括で査定依頼ができる優れものです。

ちなみに、一括査定サイトは登録される会社の広告料で運営されており、利用料は完全無料です。 

一括査定サイトは現在、大小合わせて33サイトほどあり、初めて家を売る方はどれを利用すれば良いかわかりにくいと思います。

そこでここからは、家(一戸建て)の査定で使うのにおすすめのサイトを3つ厳選して紹介していきます!

すまいValueは日本のトップ業者に査定依頼できる唯一のサイト

サイトの使いやすさ ★★★★
実績 ★★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかく大手に査定依頼したい!
  • 販売実績のあるところと契約したい!
  • 不動産を早く高く売りたい!
  • 情報流出などのトラブルが心配…

すまいValueは一般的な一括査定サイトと違い、こちらの超大手6社が運営しています。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット

特に三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルは日本の仲介業者TOP3なので、この3社に一括で査定依頼して比較ができるのは魅力的ですよ。

一括査定サイトの口コミを見ると、「個人情報が流出した」「知らない不動産会社から電話がかかってきた」というネガティブなものが多いですが、すまいValueは大手不動産会社が運営しているので信頼性が高く、利用者の96.7%が「満足した」と回答しています。

また、すまいValue利用者の成約件数が年11万件以上となっており、家を売るまで平均3~6か月かかることを考えると驚異的な実績です。

はじめて家を売る方は、すまいValueをまず利用することをおすすめします。

すまいvalueで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

home4uは優良業者のみ1000社厳選!大手と中小を比較したい方におすすめ

サイトの使いやすさ ★★★
実績 ★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • 紹介実績のあるサイトを使いたい!
  • 大手と地元の中小を比較したい!
  • 名の知れた会社がやってるサイトが良い!

home4uは、NTTデータグループによって運営されている信頼性の高いサイトです。

登録業者は全国展開している大手から老舗の地元中小まで優良業者のみ約1,000社を厳選登録しています。

また、プライバシーマーク認定を受けている数少ないサイトであり、個人情報の流出の心配なく利用することができます。

すまいValueは大手のみに査定依頼できるサービスですが、home4uは隠れた地元の優良業者まで視野を広げたいという方におすすめのサイトとなっています。

home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

ライフルホームズは匿名で家の査定ができる!

サイトの使いやすさ ★★★
実績 ★★★
安全性 ★★★★
匿名査定 対応
こんな人におすすめ!
  • 個人情報を流出したくない…
  • 離婚、子どものいじめなど、売却理由を知られたくない
  • サイト利用後の営業電話をシャットアウトしたい

ライフルホームズはスーモやアットホームと並ぶ大手不動産総合サイトで、1000万件近い物件広告が常時掲載されています。

ライフルホームズの目玉サービスが、こちらの匿名査定サービスです。個人情報を入力せずに査定依頼ができるので、営業電話が心配な方や離婚・借金など言いにくい理由がある方におすすめです。

匿名査定をして査定額が気に入った会社があれば、こちらから電話をして話を進めることもできます。

不動産査定を匿名でする方法!おすすめ匿名サイトランキングと利用時の注意点

契約したい会社にのみ連絡をすれば、無駄な電話がかかってこないので楽ですよ!

ライフルホームズで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

家の掃除をしても査定価格はアップしない…それでも査定前の掃除をおすすめする理由

家の掃除

掃除を徹底することで査定額が延びるわけではありませんが、事前にしておくと業者は売り手を強く信頼するきっかけになるかもしれません。

なぜなら、仲介業者の査定や販売活動に協力的な売り手というのは、そう多くいるわけではないからです。

売り手の中には内覧前や広告写真の撮影前であっても整頓せずそのままでいるということが意外と多いそうです。

家の売却が上手くいかなくても販売活動費は業者負担となってしまうので、業者のモチベーションはそのまま結果に直結します。

売り手が協力的な姿勢を見せることで、優先的に販売活動をしてくれることもあるかもしれませんよ。

やりすぎは逆効果なので要注意

査定前に売却予定の家を掃除しておくのはメリットもありますが、やりすぎてしまうと業者から逆に良くない印象を持たれてしまうかもしれません。

まず、実績がある業者であれば、売り出し時に清掃をしたり、荷物を運び出したりした様子が簡単に想像できます。

そのため、過度に掃除をすると業者は「自分の実績を信頼していないのでは?」と不審に思う可能性もあります。

また、リフォームなどを依頼して必要以上に改築・改修をおこなうと、逆に家の価値を落とすことにつながるので注意しましょう。

家具の片付けも家の査定前にすべき?空き家にするメリット・デメリット

家具の片付け

査定前の清掃と同じくらい気になるのが、家財道具の片付け・処分です。

ネットの記事には、「家具は査定前に全て移動・処分をしておくほうが良い」という意見もありますが、実際はそこまでする必要はほとんどありません。

確かに空き家にしておくほうが査定調査をじっくりできるかも知れませんが、上で挙げた6項目は別に家具があってもチェックすることはできます。

逆に無理をして家具を移動させれば、無駄に運搬費用がかかってしまい損です。

必ずしも空き家にする必要はないですが、不要な家具の処分や整理整頓はどんどん進めていきましょう。

家具を残しておくと買主が新生活をイメージしやすい

査定時は家具の有無はほぼ関係ないですが、内覧時は家具の見映えも部屋全体のイメージに大きく影響します。

同じ部屋でも家具が北欧系か中東系か和風かで大分印象が変わりますし、エアコン・洗濯機も20年間使っているものより新品のものを置いているほうが印象は良いでしょう。

内覧前は部屋を空にしてしまうのが無難ですが、部屋のスペースを有効活用して家具を配置していると、買主から高評価を得られることもあります。

中古物件は新築と違い、家具・家電の配置図などはありません。そのため、買主が新生活をイメージしにくいです。

例えば、空き家の内覧は、部屋の印象が良くても「ここにウチの洗濯機を置いたら狭くなるなあ…」といらぬ不安を与えてしまう可能性がありますが、そこに本物の洗濯機が上手く配置されていれば「お!意外に広くスペース使えそう!」と評価してもらえる可能性があります。

内覧前に空き家にするか、それとも家具をそのままにするか。些細なことですが意外と重要なので、不動産会社と良く話し合っておきましょう。

家を売る時に家具・エアコンは片付けるべき?家財道具のお得な買取・処分方法を解説

家の内覧・売却前には掃除が必須!ハウスクリーニングの費用はいくら?

ハウスクリーニング

査定前に掃除をしても価格が上がるわけではないですが、査定後、内覧~引き渡しまでの間に家を綺麗にしておくと、そのまま売るよりも高値かつ短期で成約します。

家を売却するなら掃除が重要!ポイントと注意点

とはいえ、ただ掃除をしていてもダメで、ポイントをしっかり押さえておこなうことが売却価格、成約率の向上につながります。

部分別・家の掃除のポイント

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

内覧前には、上で挙げたポイントを特に重視して掃除をすると、買い手からの印象が良くなりやすいです。

この中でも特に浴室、洗面台、トイレ、キッチンといった水回りは、重点的に掃除をしておくのがおすすめです。

水回りを掃除する理由は、まず第一印象に影響しやすいからです。

お風呂の水垢やキッチンの汚れ、ニオイなどは、見る人に”生活感”を印象付けます。

中古住宅とはいえ、相手は期待しながら内覧に訪れるわけですから、モデルルームを理想に、なるべく綺麗にしておきたいですね。

次に、こうした水回りは掃除に時間がかかります。

トイレの黄ばみやキッチンの油汚れを自分で綺麗にするには大変な労力が要ります。

そのため、他の部分よりも自ずと掃除に力が入るのです。

料金は意外と低相場?水回りはハウスクリーニング業者に依頼するのがおすすめ

自分でやっても限界がある水回りは、ハウスクリーニングを専門業者に頼むのがおすすめです。

プロにお願いすれば、意外と安値でピッカピカにしてくれますよ!

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

上の箇所を全て依頼した場合は、総額6~8万円が料金の相場となります。

これを高いと思うか低いと思うかは人それぞれですが、逆に言えば家を売るならこれくらいの軍資金は用意しておくべきです。

不動産売買は第一印象が大きく影響しますが、ハウスクリーニングを使えば物件の印象は180°変わります。10万円未満のコストによって、数百万円の上乗せ利益も考えられるのです。

ハウスクリーニングは査定後・内覧前に依頼するのがおすすめ

ハウスクリーニングは内覧前、理想を言えば広告写真を撮る前におこなうのがおすすめです。

当然ですが、清掃が行き届いているのといないのとでは、成約率も大きく変わります。

面倒くさがってハウスクリーニングを怠っていると、交渉時に「ちょっと汚いので引き渡し後に業者に依頼します。だからその分の費用を値引きしてください」と買い手から言われてしまいます。

こちらがハウスクリーニングの相場を知らないと、いろいろ上乗せされて数十万円引かれることもあるので注意しましょう。

「そんな言いがかりは断ればいいじゃないか」と思う気持ちもわかりますが、中古住宅の売買は高いお金を出してくれる買い手が絶対的に優位です。

契約の主導権も向こうにあるので、こちらも言いたいことは言いますが、途中で決裂しないように不安要素を排除していきましょう。

家の内覧で知っておきたいポイント16選!結果次第で売却価格が大きく変わる

自力で家の掃除をしても十分効果はある!

内覧に訪れる方の気持ちを考えれば、家が綺麗であればあるほど気持ち良いでしょう。

ただ、全ての部屋や箇所をリフォーム同然に清掃するまではしなくてOKです。

理由は簡単で、不動産売買は現物引き渡し(手を加えずに授受)が原則だからです。

また、中古住宅を新築同様まで綺麗にするとなれば、総額100万円前後のコストがかかってしまいます。

確かに水回りの掃除は大変ですが、それ以外の箇所なら本気で掃除をすれば意外と綺麗になるものですよ!

自分で掃除しておきたい箇所

家の査定後に自分で掃除しておきたい部分がこちらです。

  • 玄関
  • リビング
  • 寝室
  • 子ども部屋
  • 窓ガラス
  • 窓サッシ
  • 照明器具
  • エアコン
  • バルコニー

こちらなら、自力でもかなり綺麗にすることができますよ!

ただ、自分で掃除をすると、自分の良いようにアレンジ(玄関に観葉植物を置いてみる、庭に置物を置くなど…)しがちですが、すぐ売ることを考えると無駄ですし、それが買い手の好みに合っているかもわかりません。

自分で掃除をするときは、住宅をよりシンプルに、より広く見せるようにしていきましょう!

お忙しい方や遠方に住む方は部屋まるごとクリーニングもおすすめ!

水回り以外の掃除は自分でもできると言いましたが、多忙な方や、相続した家なので遠方に住んでいるという方もいらっしゃると思います。

掃除の時間が取れないなら業者に頼むのが良いですが、やはり費用がかさんでしまうもの。

そこでおすすめなのが、部屋まるごとクリーニングです。

一か所を重点的にやるのではなく、家全体を満遍なく掃除してくれるこのサービスは、場所ごとに依頼するよりも割安で済みます。

【部屋まるごとクリーニングの料金相場(一戸建て用)】

家の広さ 料金相場
1LDK~2LDK 50,000円~95,000円
3LDK~4LDK 80,000円~135,000円
5LDK以上 120,000円~

まるごとクリーニングだけでは物足りない、心配という方は、合わせて水回りのクリーニングも頼むと良いでしょう!

査定より高く売るなら家の印象を良くすることが大切

実際に家を売却する段階では、掃除の有無は代金に大きく関係してきます。

買い手からすれば、「自分たちが長年住む」と考える以上、汚い家よりは綺麗な家に住みたいと考えるのは当然のことでしょう。

特に、内覧時に買い手が家に対してどんな印象を持ったかで、売却代金は大きく変わります。

そのため、内覧時の清掃は徹底しておこなうことが大切です。

生活感が漂う家は要注意

非常に抽象的な表現ですが、人が長年住んだ不動産は、たとえ荷物を片付けたとしても生活感を感じるものです。

ただ、中古の家を買おうとしている人は、「本音を言えば新築を購入したかったが、甘んじて中古を探している」という方が多いので、ものを散らかさない、量を増やしすぎないといった「ものを減らす掃除」が内覧前は有効です。

男性の売り手は水回りのチェックを怠らずに

家の売却は第一印象が結果を左右するのは間違いないですが、買い手はどんなところが気になるのかというのは、男性と女性によって違うことが多いです。

女性がとにかく気になりやすいのが、トイレ、キッチン、洗面所といった水回りです。

男性からしてみれば、全く汚れていないように感じる場合でも、女性の方は汚いと感じるようです。

そのほかにも全般的に、男性よりも女性のほうが家の汚れについては厳しいですし、不動産の仲介業者が男性であった場合は特に危険です。

女性に突っ込まれないように注意して清掃をしましょう。

査定後は掃除よりも欠損の処理を優先しよう

査定時も同様ですが、内覧時も部屋が片付いているかより、欠損があるかどうかを重点的にチェックされます。

中古物件を購入する人は、引き渡し後にリフォームをすることを前提としている人が多いので、多少の見映えの悪さよりも、物件の質の部分を注目するのです。

もし、売り手がもともと気付いている欠損がある場合、隠したままだと瑕疵責任を問われてしまうので気をつけましょう。

査定額が低くてもあきらめないことが重要です!

上で紹介した「家の査定価格の考え方」を見ると、築年数に応じて割とシステマティックに価格が決められているのがわかります。

ただ、人の心は決して、こうした計算通りにはいかないものです。

賃貸マンションに引っ越した経験のある方はわかるでしょうが、図面上は同じ間取りに見える部屋でも、実際に内見すると感じ方に雲泥の差があるものです。

築古住宅でも、きれいに清掃しておき、なおかつ魅せ方にこだわるだけで、査定額以上で売却できる確率は大きく上がります。

自宅を売る人はだいたい初心者ですが、それは買うほうも一緒です。特別専門的な勉強するよりも、普通の感覚で「自分ならどんな家に住みたいかなあ…」「古くてもこんな家なら魅力的!」と考えて掃除などをしていくほうが、買い手の心を掴めますよ!

早く家を売りたい!3ヶ月未満で高額売却を成功させるポイント
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

土地売却で損をしてしまう理由と損失時に使いたい特例控除を一挙紹介
土地は他の不動産に比べて特殊なので、損をしないような対策が必要です。特に、土地の価格は国が決めるの…
分譲マンションを売るにはまず何をすれば良い?売り方を初心者でもわかるように解説
初めて分譲マンションを売るには、まず何をすれば良いのでしょうか?今回はそんな初心者のために、抑えて…
家を売却するなら掃除が重要!ポイントと注意点 
家を高額で売却するためには、掃除をおこなうことが重要です。商品価値を高めるだけではなく、業者、購入…
不動産売却で確定申告が不要なケース
不動産売却では必ずしも確定申告が必要なわけではなく、利益が出た場合は基本的に不要です。ただ、損失が…

おすすめ・特集記事!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…