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不動産査定は不動産鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

【更新日】2019-07-18
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不動産評価をする男性

テレビ番組でもおなじみの鑑定士ですが、その中には不動産の鑑定を専門でおこなっている方もいます。

彼らは国家資格を持つ人達で、国全体の地価バランスを形成するという重大な役割も担っています。

不動産売却の初期段階で、こうした鑑定士に査定を依頼するか、業者に依頼するか迷ったという経験談も多いです。

そこで、この記事では、不動産売却前の査定は鑑定士と業者。どちらに依頼するのがおすすめなのかを解説していきたいと思います!

不動産鑑定とは?業者による無料査定とどこが違う?

不動産の鑑定は、不動産鑑定士という専門資格者に費用を払っておこなってもらいます。

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて、合理的な不動産価格を鑑定します。

ちなみに不動産の鑑定評価は「合理的な市場で形成される適正価格」となります。市場価格ということは、例えば周辺で都市開発があったりすれば、金額は変化するということです。

不動産会社も査定をおこなっていますが、鑑定のほうが多くのルールがあるので、より正確な価格が算出される傾向にあります。

ちなみに不動産鑑定士に依頼する場合は、不動産会社の査定と違い依頼料がかかります。

不動産鑑定は本来義務のはずだが…

不動産鑑定士に鑑定を依頼するのは、不動産売却の際にかならずおこなうべき義務とされてきました。

ただ、そもそも不動産鑑定士の数が少なかったり、鑑定評価が出るまで時間がかかりすぎたりすることから、この制度は形骸化されています。

その代わり、各不動産会社が査定をおこなうようになり、今はほとんどの人がこちらのサービスを利用しています。

不動産鑑定は売却時にほとんどおこなわれないですし、そこまでする必要がないという専門家が大多数を占めています。

不動産鑑定より複数業者に査定を依頼するのがおすすめ!その理由は?

不動産売却時は、鑑定よりも業者に査定してもらうほうがメリットは大きいです。

その理由はさまざまありますが、大きく分けるとメリットは以下の3つです。

  1. 業者による査定は費用が無料
  2. 買主が考える適正価格に近い
  3. 不動産の価格幅がわかる

これからは、それぞれのメリットをわかりやすく解説していきます。

業者による査定は費用が無料

上記の鑑定費用の相場表を見ると、鑑定費用は意外に高額というのがわかります。

そもそも、「物件が売ったらいくらになるか知りたい!」という段階で鑑定・査定を依頼するので、算出額があまりに低い場合、やっぱり売るのをやめることも考えられます。

物件を売れば高額な代金が得られるので、その一部から鑑定費用を補填することができます。ただ、売るのをやめた場合はポケットマネーから鑑定費用を支払うことになるので、悪い言い方をすればお金の無駄遣いとなります。

不動産売却にはさまざまな費用・税金がかかるので、査定額が低いまま無理やり売り出しても、逆に赤字となる可能性だってあります。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

損をするリスクを考えれば、売却検討段階の鑑定依頼は全くおすすめしません。

買主が考える適正価格に近い

不動産鑑定は、法的に定めたルールに則りおこなわれます。

ただ、実際の不動産売買は、こうした法律に則り価格が決まるわけではありません。

築年数の古い物件でも掃除・整理整頓がしっかりされていれば、買主が買ってくれる可能性はあります。砕けた言い方をすれば、どんな物件でも気に入った人がいれば売れるわけです。

不動産業者による査定も決められた規則はありますが鑑定ほどルールは厳しくなく、眺め・内観なども価格に影響しやすいです。

つまり、業者が算出した査定額は、鑑定額に比べてより実践的な価格と言えるでしょう。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

不動産の価格幅がわかる

不動産会社の査定は各社の独自基準も加わるので、算出額にバラつきが出がちです。

前述の通り、査定額の捉え方も業者によって異なるのですが、これは購入希望者にも言えることでしょう。

同じ物件を見ても、価格を高く見積もる人がいれば低く見積もる人もいます。

こうした価格幅は実際の取引でもあるので、よりリアルな結果を見られるということです。

平均額が目標額を超えているなら売却の大きな後ろ盾になりますし、最低額が平均―150万円なら、その分をどう賄うかというリスクヘッジも早い段階でおこなえます。

また、後述しますが、査定額を比較して最高額を出した業者と契約するのが、不動産を高く売る一番の近道です。

不動産業者の査定にはリスクもあるので要注意

不動産業者による査定は、鑑定に比べると正確さに欠きます。

その分、過去の取引事例なども盛り込んでくれるので、前述の通り理に適っている部分も多いのですが、特に売買交渉時には、「適当に高めに付けているのではないか」と考える買い手から値下げの要求をされることが多いです。

実際に、不動産の査定は媒介契約を結んでもらうために2割ほど値上げして価格を提示することもあるので、買い手がこうした対策をするのも無理はありません。

なにより、業者が付けた価格というのは、完璧に信用されていないというのがネックですね。

業者による査定はあくまで私見

そもそも、不動産会社による査定は、その会社による意見と見なされます。

つまり、必ずしも正確でなければならないルールはないのです。

上記のような査定額の吊り上げ詐欺も、このような言わば「抜け穴」に支えられて横行しています。

そのため正確な金額を知りたい方は、不動産鑑定士に依頼することを絶対におすすめします。

査定額の概念も不動産業者によって異なる

鑑定額というのは、物件の価値そのものをあらわします。

しかし、査定額の場合は、業者によって何をあらわしているかわからないことも多いという問題があります。

実際の売却代金の予想額ということにはなっていますが、不動産業者による宣伝や営業といった販売活動の影響を除いた値とすることもあれば、業者の活動を含めた値とするところもあります。

つまり、物件の売却最低予想額とするか、平均額としているかに違いがあるということです。

不動産鑑定の費用は各鑑定士事務所が独自に決めている

不動産鑑定を依頼すると、不動産鑑定士に依頼料を払うことになります。

不動産の鑑定費用は、鑑定額に応じて支払われることになります。独特な制度ですね。

鑑定費用は各事務所によって独自に定められています。以下がその一例です。

            
鑑定費用 宅地または建物の鑑定評価 農地または林地の鑑定評価建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内 181,100円 362,000円241,000円
1000万円以内 181,000円 422,000円 271,000円
1500万円以内 196,000円 513,000円 316,000円
2000万円以内 226,000円 573,000円 347,000円
2500万円以内 249,000円 618,000円377,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円
4000万円以内 286,000円 693,000円452,000円
5000万円以内 316,000円 738,000円497,000円
6000万円以内 346,000円 768,000円 527,000円
8000万円以内 392,000円 814,000円573,000円
1億円以内 439,000円 861,000円 620,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円

※出典:株式会社横浜不動産鑑定HP

このような価格感の中で、鑑定費用は変化します。

鑑定をおこなうメリットは交渉時にあり

不動産の鑑定をおこなうメリットとしては、交渉時に買い手から突っ込まれにくいです。

買い手は物件内部の傷などを理由に値下げを要求してくることが多いですが、国家資格を持ち、高度な不動産知識を有する不動産鑑定士が付けた価格であるということなら、業者が価格と付けた場合よりも信ぴょう性が高いです。

何よりも、鑑定によって算出された価格というのは最も正確なので、買い手側の業者もなす術がなくなります。

交渉を優位に進めたいのであれば、鑑定はおすすめですよ!

売り出し価格を決めるのは自分ということを忘れずに

ここまで、業者による査定と、鑑定士による鑑定の違いを紹介していきましたが、実は、彼らが付けた価格に関わらず、売り手が付け直すということを知っているでしょうか。

事前に算出された値はあくまでも参考価格で、これを参考に売り出し価格を売り手の要望も加味して決めていくので、売却結果を大きく左右するのは、実は売り手自身なのです。

最低限の知識を学ぶ、何のために売るかの理由を熟慮するといった準備をおこなっていきましょう。

高いと遅い・安いと早いが基本

売り出し価格は、利益を重視するか、期間を重視するかの2通りに分かれます。

基本的には売り出し価格を高く設定するほど成約にいたるまでの期間は長くなり、安く設定するほど期間は短くなります。

利益と期間のどちらも優先するというのは難しいので、自分が不動産売却をおこなう目的を見つめ直し、それに沿った価格設定をおこなうのがおすすめです。

とはいえ、不動産売却は、はじめて経験する方の数が多く、自身に責任がおよぶ手続きを上手くできるか心配でしょう。

もし、こうした手続きを自分の力だけで出来るか心配であれば、仲介業者だけでなく、一括査定サイトと提携している住宅コンサルタントの方などにも相談をしていきましょう。

一括査定サイトを利用して複数業者の査定額を比較!

一括査定サイト

不動産を高く売った人の多くが活用しているツールが、一括査定サイトです。

これは、所要時間60秒ほどのカンタンな物件情報を入力・送信するだけで、エリアに対応している不動産業者平均最大6社に一括で査定依頼できる優れものです。

サイトに登録されている業者は、こちらにまとめてあるような大手業者から、地元で人気の優良中小業者までさまざまです。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

その他にも、一括査定サイトを使うと以下のようなメリットがあります。

  1. 地域に対応している不動産業者がカンタンに見つかる
  2. ネットからの査定申し込みで手間が一気に省ける
  3. 不動産売却の知見が広がる
  4. 不動産の適正価格がわかる
  5. 不動産会社の得意分野がわかる
  6. 想定していなかったお得な方法(賃貸、土地活用など)が見つかる

詳しいサイトの使い方はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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