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不動産の簡易査定を活用して物件を高く売るコツ

【更新日】2020-02-28
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不動産の簡易査定

不動産査定は簡易査定と訪問査定の2種類に分かれます。

その名の通り、簡易査定は申込フォーム等で共有された簡単な物件情報をもとに査定額を算出する方法です。

対して、訪問査定は実際に業者が物件や土地をチェックした上で価格を算出する方法で、精度は簡易査定よりも上です。

家の中の傷・凹みなどは簡易査定では分からないので、訪問査定を使わないと正確な見積もりは分かりません。

一括査定サイトなどは簡易査定か訪問査定かを最初に選択するケースが多いですが、上記の点から多くの方が最初に訪問査定を選びます。

しかし、不動産を高く売るには簡易査定を賢く活用するに越したことはありません。

今回は、簡易査定を利用して物件を高く売る方法を徹底解説していきます。

不動産査定の方法を徹底解説!査定額の計算方法・査定価格が決まる仕組み

不動産簡易査定を利用することで業者選びの精度が高まる

簡易査定は訪問査定より精度が低いですが、特筆すべきはそのスピードです。

訪問査定は依頼をしてから訪問日時を決定し、お迎えしなければいけません。

複数業者に依頼する際は、ライバル業者がバッディングしない工夫も必要になります。

一方、簡易査定は申込フォームへの記入が1社につき1分程度で完了し、後は結果がかえってくるのを待つだけです。

複数の業者に簡易査定を依頼することで、査定額の比較が簡単になります。

不動産会社は簡易査定こそ力を入れている

仲介業者にとって契約のチャンスは毎日やってくる訳ではありません。

査定を依頼してきた人たちを説得して、どうにか契約するというのが実績を出すために重要となります。

まだまだ契約に前のめりではない人を説得するという意味では、簡易査定額にこそ業者の姿勢が見てとれると言えます。

査定額は、「うちならこれくらいの金額で売れる」という意欲のあらわれですから、高めに設定してきた不動産会社にはモチベーションの高さを期待して良いでしょう。

不動産簡易査定を活用すれば業者との契約ミスが減る

上記のように、不動産簡易査定は業者にとって窓口のような意味合いもあります。

訪問査定を依頼した業者はすでに売却の意思が固いと判断されてグイグイきますが、簡易査定の場合はまだまだ契約まで遠いので、焦って嫌われるようなことはできるだけ避けようとします。

逆に、簡易査定の段階で営業をかけてくる業者とは契約を控えたほうが良いでしょう。

この「簡易査定=契約から遠い」という業者の認識を利用することで、こちらも引いた目で業者を比べることができます。

不動産簡易査定の究極活用法「相見積もり」

不動産簡易査定を活用して売却価格を高める究極の方法が相見積もりです。

これは、他社の見積もりを業者へ持ち込んで、値上げを検討させる方法です。

すでに契約間近と見られれば相見積もりをしても業者は動じませんが、簡易査定額を比較するという、明らかに迷った態度を見せることで、業者も焦ります。

場合によっては値上げを確約させたり、オプションをつけさせたりすることもできます。

簡易査定を活用すれば匿名で見積もりを確認できる!

不動産の簡易査定の中には、個人情報を記載せずに見積もりをおこなえるツールもあります。

特に最近人気なのは、不動産会社を仲介せず搭載されたAIが査定額を算出するHowMaなどのツールです。

不動産会社へ情報を通さないので、個人情報を共有する必要が一切ありません。

営業マン1人が処理できる容量を遥かに超えた膨大な数の情報を処理できるのがAI査定の強み。

最新の市況や公的機関が公開している情報を一瞬で処理し、正確な査定額を算出してくれます。

ネットから簡易査定を複数社へ依頼した時に懸念となるのが、個人情報の流出です。

実際、一括査定サイトを利用した方の中には、「見積もりを依頼したとたん、知らない会社からも電話がひっきりなしに来た」という口コミも多数あります。

プライバシー情報の保護に力を入れている一括査定サイトも多数存在しますが、AI簡易査定に切り替えることで情報流出のリスクを根本から断ち切ることができます。

AI簡易査定の精度は本当に高い?

膨大な情報を処理し、“機械として”高精度の査定額を算出できるという意味では、AI簡易査定の精度は高いと言えます。

ただ注意してほしいのが、最終的な価値を決めるのは購入を希望する人間という点です。

人が住まいを選ぶ際は、築年数やアクセスの他にも住みやすさ、過ごしやすさといった機械では測れない要素も結果を大きく左右します。

これらの要素も含めて評価できるのは、やはり経験のある不動産営業マンになるでしょう。

以上の点から、まだまだ人がおこなう査定にくらべて、AI査定の精度が高いとは言えません。特に売却を進める上では、不動産会社への査定依頼が不可欠となります。

AI簡易査定は、最初に利用をして、ある程度の金額の目安を知るために活用することをおすすめします。

不動産の簡易査定で見られるポイントを詳しく解説

不動産の簡易査定で見られるポイントは、主に以下の通りです。

  • 交通の便
  • 接面道路の方位(向き)
  • 前面道路の幅員
  • 前面道路の舗装状況
  • 前面道路との高低差
  • 道路の配置・整備状況
  • 眺め・景観
  • 騒音・振動
  • 日当たり・風通し
  • 危険な施設の有無
  • 面積過大
  • 整形の度合い
  • 間口の狭さ
  • 排水施設の種類
  • ガス施設の状況
  • 住宅環境
  • 建物の標準建築費用
  • 規模修正率
  • 延床面積

上記のポイントを一つずつ解説していきます。

交通の便

不動産の簡易査定では物件へのアクセスが非常に重要となります。

簡易査定をおこなう際は、以下の5点を基準にアクセスを評価します。

  • 徒歩での最寄り駅までの距離
  • 最寄りの商業地(商店)までの徒歩距離
  • バス乗車時の最寄り駅までの距離
  • 最寄りのバス停までの距離
  • バスでの最寄り商業地(商店)までの距離

時間が短いほど高値で査定されますが、簡易査定の場合は鳥観図から距離を概算し、それを平均的な徒歩距離でわって時間を算出するという方法を取ります。

そのため、裏道を使えばもっと早く駅まで辿り着ける物件でも、査定額を低めに算出される可能性があります。

この場合は査定額よりも高く売れる可能性が十分あるので、内覧希望者に実際のアクセスの良さをPRしていきましょう。

接面道路の方位(向き)

敷地が面している道路の向きによっても、不動産の価値は変化します。

基本的には西側道路と東側道路に面している物件が基準となり、以下の方角に面している道路は価値が更にアップします。

  • 北西角地
  • 北東角地
  • 南西角地
  • 南側道路
  • 南東角地

逆には旗竿地や北側道路に面している不動産は、査定額が低くなってしまいがちです。

接面道路の方位・向き

前面道路の幅員

接している道路の幅も、査定時には重要なポイントとなります。

基本的には道路の幅に余裕があるほうが、車などでもアクセスがしやすく事業等への転用が聞きやすいので評価は高くなります。

前面道路の舗装状況

前面道路が舗装されているかどうかも査定時の大きなポイントとなります。

舗装の状況は、完全舗装・簡易舗装・未舗装の3種類に分けられます。

前面道路との高低差

前面道路と敷地に高低差がある場合も査定結果は変わります。

不動産が接道に比べて高い位置に面しているほど見積もりは高くなる傾向にあります。

道路の配置・整備状況

接する道路の歩道は舗装されているか、整備はしっかりされているかというのも査定時のポイントとなります。

しっかり整備された道路と接している物件ほど、査定額は高くなる傾向にあります。

騒音・振動

物件の騒音や振動がどの程度なのかというのも査定のポイントです。

簡易査定では実際に営業マンが不動産を訪問調査することはないですが、自社のデータやマップ上の道路や騒音施設との近さで判断されます。

日当たり・風通し

日当たりや風通しも重要項目ですが、簡易査定時は訪問調査を実施していないので、得られる情報が限定的です。

方角はどちら向きか、窓の数は充実しているかなどで判断されます。

危険な施設の有無

空港や薬品工場、原発など事故のリスクがある施設が近くにあると、簡易査定の評価は下がりがちです。

この危険な施設というのは、暴力団事務所や新興宗教施設など入居者に実害がなくても、安定した生活を阻害させるようなものを含みます。

面積過大

周辺の宅地と比べて面積が広すぎるというのも、査定時はマイナスの扱いとなります。

宅地の面積が広すぎても、住宅に使用できる面積は限られています。

そうなれば、同じ面積の物件を建てるにしても、ムダに高い宅地を購入しなければいけなくなります。

周辺の宅地に比べて2倍以上の広さがある場合は、売れにくいリスクもあることを頭に入れておきましょう。

整形の度合い

敷地の形が整っているかどうかも、査定評価の対象になります。

極端に不整形な場合は用途の転用が難しいので、アクセス・面積が十分でも売れにくい傾向にあります。

間口の狭さ

道路から敷地へ入る際の間口が極端に狭いのも、査定評価でマイナスとなります。

間口の幅が4m未満の場合は注意が必要です。

排水施設の種類

敷かれている排水施設は、大きく分けてこちらの3種類になります。

  • 公共下水・集中処理
  • 各戸浄化槽
  • 汲み取り

排水方法が汲み取りしかない物件は簡易査定の評価も低くなってしまいます。

ガス施設の状況

ガスを引込済かどうかというのも、査定時に見られるポイントです。

まだガス引込が無くても、今後引込が可能なのか、それとも不可能なのかというのも評価の対象となります。

住宅環境

いわゆる地域の住みやすさの部分を、担当者が経験から判断・評価します。

良く閑静な住宅街と言われるようなエリアは高く評価される可能性が高いです。

建物の標準建築費用

標準建築費用というのは、その建物の構造・広さで大体いくらになるかという相場額です。

簡易査定は購入価格を詳しく聞くことがない分、こちらの標準建築費用が査定の基準となります。

規模修正率

通常、不動産は面積×単価でその価額を見積もります。

ただ、住まいなど狭い物件にも需要がある場合は、面積だけで価値を決めると不都合が発生しがちです。

そこで不動産会社が設けているのが規模修正率です。

建物の延床面積が基準よりも大きい/小さい時にこちらの値をかけて修正します。

延床面積 規模修正率
75㎡未満 1.05
135㎡以上 0.95

延床面積

建物の査定額を考える際は、延床面積が広いほど査定額は高くなります。

ただ前述の通り、面積が広すぎても買い手の需要からは離れてしまうので注意が必要です。

査定額と実際の売れやすさは異なることを抑えておきましょう。

簡易査定後に訪問査定を依頼するのがおすすめ

あなたの街の不動産屋が10社あるとすれば、出来るだけ全ての業者の査定額をチェックしたほうが良いです。

知らなかった中小業者が最高値で売ってくれるケースも多々あるので、フラットな目線で簡易査定額を比較することをおすすめします。

最初に簡易査定で比較をして、2、3社に絞れたら訪問査定を依頼して一気に絞り込みましょう。

簡易査定時より業者との会話も多くなるので、人として合うかどうかの判断材料にもなります。

査定は不動産売却の最初の手続き

不動産会社が無料で査定サービスを実施しているのは、何もボランティアではありません。

査定額に納得してもらい、契約を結んで成約時に仲介手数料を得ることが最終目的です。

全国に数万社ある不動産会社の中から自分の会社へ査定を依頼してくれたというのは業者からしたらこの上ないチャンスであり、契約を結ぼうとあの手この手を使ってくる可能性があります。

そういった意味でも、いきなり訪問査定まで進めるのは得策ではありません。

逆に売主のほうも、簡易査定の時点で信頼できない業者を排除したほうが良いのです。

簡易査定の金額を吊り上げる不動産会社に注意

最初に複数社へ簡易査定をすることで、高く売ってくれる優良業者を見つけやすくなるというメリットがあります。

ただ中には、査定額が比較することをしっていて、敢えて高く吊り上げてくる業者も存在します。

査定額は前述の通り、その会社がこれくらいで売れると算出した金額ですが、中には適正価格の最大2割増しを提示してくるところもあります。

この時、「ダントツで高く売ってくれるじゃん!」と即契約してはいけません。

どの会社も目利きのプロなので、逆に1社だけダントツで高いのはおかしいと思ったほうが良いです。

対策としては事前にポータルサイトや土地情報総合システムなどのデータベースをチェックして自分の中で相場勘をつかんだ上で、その1割増しくらいまでの業者に依頼するのがおすすめです。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

簡易査定を賢く使って不動産を高く早く売ろう

簡易査定と訪問査定を使い分けることで、優良業者を確実に見つけ出すことができます。

いきなり訪問査定を依頼せず、簡易査定→訪問査定と段階を踏むことで、トータルの売却スピードが一気に早くなり、売却価格も高くなるのです。

これからの不動産売却を検討している方は、上記のコツをぜひ活用してください!

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