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不動産売却では査定額だけ高い業者に注意しよう!見積もり額だけで選ぶべきでない理由と対処法

【更新日】2020-07-21
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査定額だけ高い

不動産を売ろうと思ったら、不動産会社へ査定に出すのがセオリーです。

査定額は不動産がいくらで売れるかの見積もり予想額なので、比較して査定額が高値の業者と契約すれば、高く売れるのでは?と思いますよね。

しかし実際は、査定額だけで不動産会社を選ぶのは非常に危険です。

今回はその理由と、賢く不動産会社を選ぶ方法を紹介していきます。

不動産査定の方法を徹底解説!査定額の計算方法・査定価格が決まる仕組み

不動産査定額は売却価格と100%イコールではない

まず抑えておきたいのが、不動産会社の査定額と実際の売却価格は100%イコールではないということです。

そのため、査定額だけを見て業者を決めてしまうと結果との相違が生まれる可能性もあります。

なぜ、このようなことが起こるのでしょうか。

ネット査定では正確な価値を測れない

不動産のネット査定では、以下のような情報を申込フォームに記入して送信します。

  • 物件タイプ
  • 面積
  • 築年数
  • 権利関係
  • 査定・売却の目的
  • 立地条件 など…

上記の項目をもとにすれば、大まかな不動産査定額は把握することができます。

しかし一方で、その不動産の傷や凹みなどの状態や、近隣の騒音の有無などは把握しきれないので、現況を100%把握できる訳ではありません。

立地が良く築浅の物件ならネット査定で高額が付きやすいですが、実際の内容に損傷があったり、騒音が問題になっていたりする場合、売却価格は査定額よりも低くなってしまいます。

不動産売却価格は買主との交渉で決まる

不動産の売却価格は最終的に、買主との交渉によって決まります。

例えば売り出し価格が2,000万円の場合、購入を希望する方が「少し状態が悪い分、100万円ほどまけてくれませんか?」という要望を出し、それを売主がのんだら成約価格は1,900万円となります。

いくらを希望するかは買主の事情・状況によって変わるため、買主の話を聞かない限りは、いくらになる想定かは分からなくなります。

そのため、いくら精度の高い査定額を算出してもらったとしても、売買契約を結ぶまでは最終的な成約価格は分からないのです。

不動産の査定額だけを高く吊り上げる悪徳業者も存在する

不動産会社が提示する査定額は、「うちの会社が通常通り売却できた時の予想価格」という意味合いを持ちます。

ただ、不動産会社が提示する査定額には、法的な証明能力はありません。

無料査定は不動産会社の良心によって支えられているサービスであり、中には故意に嘘の価格を提示する不動産会社も存在するのです。

査定額を吊り上げて契約をとろうとする業者が存在する

一括査定サービスの登場もあり、最近では査定額を比較して高値で査定してくれた業者と契約することで、高く売れやすくなるという考えが一般化しています。

査定額=売却価格と考えればその通りなのですが、中にはその考えを悪用して他社よりも高値を提示して契約をとろうとする業者がいます。

仲介売買業の利益は、成約時に契約者から支払われる仲介手数料となります。

逆に言えば、利益をあげるためには何としても査定時に依頼者の気をひいて、契約を結ぶしかありません。

平均よりも2割ほど査定額が高い業者は危険

ただ、不動産会社の査定額は各社バラバラで、比較をすれば高い業者、低い業者に分けることができます。

単純に査定額の高い業者とワザと吊り上げている業者の違いを見抜くのは難しいですが、目安としては、純粋に査定額の高い業者は平均の1割増し程度で、2割増し以上になると悪徳業者の可能性が高くなります。

不動産会社の査定額がバラバラでも、基準地価や過去の成約事例などを知っていれば、ある程度の価格帯に収束するのが普通です。

それが1社だけダントツで査定額が高いとなると、かなり故意である可能性が高いのです。

査定額を比較すれば高く売れやすくなるのは確かですが、「常識の範囲内」で比較する必要があります。

査定額だけ高い不動産会社を選ぶと失敗してしまう理由・メカニズム

査定額をしょせん見積もり価格だと考えれば、査定額だけ高い不動産会社を選んだとしても、そこまで大きなデメリットはないように感じます。

しかし、査定額だけ高い業者を選ぶと、不動産売却で失敗する可能性は一気に上がってしまいます。

割高物件と購入希望者にみなされる

中古の不動産売買では、売主のほうは「いらない物件を処分したい」程度にしか考えていないことも多いですが、買主にとっては大金を要する大きなイベントです。

そのため、売主に比べて買主のほうが知識の吸収に力を入れています。

その中で相場の2割増し前後の物件を売り出したとしても、割高とみなされて相手にされません。

これを防ぐには、査定額が高い根拠を必ず確認する必要があります。

査定額が高額な根拠として正しいもの
  • 高く売れる戦略がある
  • 他社には見抜けなかった不動産の良さを見抜いている

査定額が高い業者を選ぶ際は、その業者が適正価格を理解した上で、高く売れる確信があるかどうかが重要です。

査定額が高額な根拠として誤っているもの
  • 適正価格を見誤っている
  • 調査項目や参考データが他社と比べて不足している
  • そもそも根拠が曖昧、根拠がない

一方、実績がないからこそ適正な見抜きが出来ず、査定額が高くなるというケースもあります。

この場合は、査定額と売却価格に大きな乖離が生まれてしまいがちです。

売り出し価格を修正しても悪影響は残る

高すぎる査定額のまま売り出しても、割高と見抜かれれば売れ残りが続いてしまいます。

この状況を改善するには、売り出し価格を修正する必要があります。

査定額だけ高い不動産会社を選ぶと失敗してしまう理由・メカニズム

この時に重要なポイントとなるのが市場の存在です。

不動産の評価は売却前に仲介業者によって付けられますが、販売期間中につけられる自然な評価というのも存在します。

スーモなどのポータルサイトでエリアを絞り込めば、そこで売り出されている物件や土地をリアルタイムで確認することができます。

多くの購入希望者はエリア情報を継続的に見ていきます。人気の不動産は飛ぶように売れる一方で、いつまで経っても売れない物件はかなり目立ってしまいます。

その上で適正価格に値引きしたとしても、売れ残りというレッテルが貼られてしまい、上手く売れない可能性が高くなります。

では、上手く売れない時にどうするかと言えば、更に値下げをするのがセオリーです。

このようになフローで、査定額だけ高かった業者と契約してしまうと、売れ残ってしまい、最終的に適正価格よりも下がってしまうということになるのです。

相手が犯罪をおかす最悪のケースも

そもそも査定額が平均よりずっと高いということは、その会社に最初から売却の意思がない、顧客を欺こうとしているということも考えられます。

業者が査定額を吊り上げるのは契約を競合より早く取るためですが、一部には顧客の個人情報や口座預金をだまし取ることを目的とした悪徳業者(非正規業者)というのも存在します。

他社に比べて圧倒的に査定額が高かったり、信じられないほど上手い話しをしてきたりする業者は悪事を働く可能性が通常よりも高いのです。

査定額だけ高い不動産会社と契約しないポイント

査定額だけ高い業者と契約した場合のリスクは前述の通りです。

ただ、ある業者は査定額だけ高いのか、普通に査定額が高いのかという見分けは、素人には少々ハードルが高くもあります。

ここからは、査定額だけ高い業者を見抜いて、契約するのを防ぐためのポイントを紹介します。

周辺エリアの売り出し物件の価格を参照する

一括査定サイトで査定を依頼する場合、1回で同時申込できる業者は6社ほどです。

6社の中で査定額が高い業者がいたとしても、「そんなものか…」と納得してしまう方は少なくありません。

そんな時はスーモなどでエリアの売り出し物件を、同じ地域・築年数の条件で絞り込み検索してみましょう。

出てきた数十社と比較をしても査定額がずば抜けて高いのであれば、その業者と契約するのはリスクがあります。

不動産会社の実績をチェックする

不動産仲介業は会社によって得意・不得意があります。

例えば、1年間の仲介件数の99%がマンションで、残り1%が戸建てや土地という業者も少なくありません。

こうした業者でも戸建て・土地の査定を広く募集しているケースは多いですが、経験・データがない分、誤った目利きをする可能性は十分あります。

他社と比べて大きな乖離がある会社の実績は調べておいて損はありません。

査定書を持ち寄って査定額の根拠を聞く

不動産の査定を業者に依頼すると、結果は査定書と呼ばれる詳しく査定根拠や項目などを記載した書類にまとめられて、返ってきます。

査定額が高くて怪しい業者に対しては、他社の査定書を持ち寄って、なぜ評価の食い違いが起きているかなどを聞いてみましょう。

この時、本当に高く売れるプランがある業者なら、理路整然とその理由と答えてくれます。

一方で、「慣習として…」「業界的に…」など、素人が聞いて良く分からない表現で説明してくる業者は、査定額に明確な根拠がない可能性が高いので、契約を見送る方向で考えておいたほうが良いでしょう。

しつこい営業には毅然と対応する

創立間もない、営業マンが若い不動産会社だと個人の売上や件数実績に応じてインセンティブが入る給与体系のところも多いです。

大手と呼ばれる会社でもしつこい営業をすることがありますが、特にこうした会社は査定額を吊り上げたり、何度も電話をしたりして契約を取ろうとすることが多いです。

しつこい営業に対して「今忙しいので…」「検討中です…」などの甘い対応をしてしまうと、また何度もかかってくる可能性があるので毅然と対応する必要があります。

それでも向こうが強引な営業をやめない場合は、自治体などに相談することをおすすめします。

不動産売却では業者選びこそが最も重要ですが、営業をかけられて受動的に契約を結んだ方は能動的に選んだ方と比較して成功率がかなり落ちます。

業者との契約の重みを把握した上で査定額をチェックすべし

不動産売却を成功させたいと思っても、実際に販売活動をおこなうのは契約した仲介業者になります。

そのため、不動産売却の結果は業者選びで決まってしまうと言っても過言ではないのです。

業者選びの大きな材料が各社の査定額ですが、それだけで契約をしてしまうと大失敗する可能性も十分あります。

契約の重みを十分理解した上で、査定額を参考材料にして業者選びを進めていきましょう。

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