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不動産売却は同意書(合意書)が不可欠!書き方・ひな形と注意点を解説

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同意書イメージ

不動産売却は比較的自由度の高い取引です。

取引価格も買い手と売り手の意思によって決められますし、どうしても時間が足りない場合は代理人を立ててしまっても構いません。

不動産売却で代理人をたてるときの委任状作成方法

自分たちの状況やスケジュールによって柔軟に変えることができるのは大きなメリットですが、このような変更があったときには同意書の作成、提出が不可欠です。

この記事では、不動産売却の手続きに重要な同意書について解説します。

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

不動産売却は同意書の扱いが重要!

同意書を作成しておかなかったばかりに、後々トラブルになってしまうことは不動産売却では良くあります。

これは、売り手と買い手が口約束をしてしまい、明文化されなかったことに大きな問題があります。

内覧によって不動産内部に傷が見つかった場合などは、売り手と買い手のどちらがいくら修理負担をするのかを決めていきます。

また、引き渡しによって物件の所有者が変更しますが、公共料金や賃料などの支払い納期は引き渡し日に再設定することはできませんから、引き渡しを基準に日割り計算して支払うのか、それとも計算が面倒なので引き渡し月の支払いは売り手が全てやってしまうのかといった取り決めも必要になります。

こうした細かい取り決めが非常に多いので、しっかり同意書にまとめておくようにしましょう。

相続不動産の売却も同意書が必須

こうした同意書が重要なのは、何も売買契約前後だけではありません。

共同で相続した不動産の売却時なども特に重要になってきます。

実家を相続するときには、故人の子どもたちが共同名義で所有することも多いです。

このような形で相続した不動産を売るためには、全ての名義人の同意が必要となってきます。

不動産売却の同意書は自分で作る?

不動産売却時は契約の自由性がある程度担保されているので、事前に同意書のフォーマットを決めてしまうと内容にそぐわない可能性が出てきます。

そのため、書類の作成も自分たちでおこなうようになります。

しかし、そうはいっても業者の中でテンプレートを準備していないところはごく少数ですし、作成も仲介先がおこなうことがほとんどです。

もちろん、売り手から業者に対して要望や意見を出すことは良いですが、そこまで書類の形などを気にする必要もないでしょう。

ネット上でダウンロードしてもOK?

不動産売却の同意書についてネットで調べていくと、無料ダウンロードで書類のフォーマットを提供しているサイトなどをチラホラと見かけます。

こうしたフォーマットを利用して同意書とするのも、もちろんOKです。

ただ、そのときは仲介先業者の費用が変わってくる場合もあるので、一言入れることをおすすめします。

また、フォーマットとして利用できるという何の根拠もなくサービスが提供されている可能性もあるので、契約前に公的の書類として利用することができるのか確認してもらうようにしましょう。

重要事項は全て同意書に載るようにする

近年、東京地裁で「不動産売却時の契約書に詳しい内容が記載されていなかったので、契約を無効とする」という判決が出ました。

つまり何を意味するかというと、書類に重要事項は全て記載しておくべきだということです。

値段や引き渡し期日はもちろんのこと、費用の支払いはどちらがどの程度負担するのか、引き渡し後に不動産でトラブルが見つかった場合、売り手はいくらの賠償金を支払うのかといった細かな規定を表示しておくことをおすすめします。

不動産売却は、売り手と買い手が話す機会も多いので、公式ではない口約束でさまざまなルールを決めてしまうことが故意でなくともあります。

こうした場合も、同意書への記入漏れはないようにしましょう。

未成年者が不動産売却をする場合は?

未成年者が代理人をたてずに売買契約をする場合は、法的に不安定な取引となります。

そのため、法定代理人と同意書にて契約を結び、不動産売却を代行してもらうことが必要となります。

未成年は、親権者などが許可した場合は規定の金額を好きに利用することができると法律で定められていますが、あまりに大きな利益が出る不動産売却は未成年の権限が制限されています。

このように制限がある取引を可能にするときにも同意書が必要になります。

不動産売却で代理人を立てる方法!未成年も代理人がいれば家を売れる?

不動産売却の同意書のひな形!基本の13項目をおさえよう

不動産売却の同意書は、標準契約書という以下の2団体が作った雛形に従って作成されるのがほとんどです。

  • 全国宅地建物取引業保証協会
  • 財団法人不動産適正取引推進機構

ただ、大手の不動産会社だと、自社独自のフォーマットを使うことも多いです。

売買契約書は売主・買主の実印が押されていれば法的拘束力を持つので、フォーマットは基本自由です。

同意書の基本13項目を紹介!一つでも欠けていると危険?

同意書のフォーマットは自由ですが、どんな構成でも重要事項がしっかり記載されてないといけません。

基本的には、以下の13項目があれば問題ないです。

番号項目内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

逆にこの13項目がないと、例外のケースが起こったときの対処法が見つかりにくいので危険です。

同意書の書式に関してはこちらに詳しくまとめているので、合わせてお読みください!

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

不動産売却は知らぬ間にルール違反していることも…信頼できる業者と契約しよう

不動産売却は、個人が好きなタイミングで私物を売るという形をとるので、他の商品買取などとあまり違いがないようにも感じます。

しかし、実際は、税金なども多数課されている、国の許可が必要な公的な取引です。

そのため、契約が不十分で損をしても自分の責任ですむから良いとはならないのです。

しっかりした仲介業者を選べばルール違反のリスクは大幅減

ルール違反をせず、安全に不動産を売却するには業者選びが何より重要です。

不動産が売れたときには、業者へ仲介手数料を支払うのは知っていますよね?

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

仲介手数料は「販売活動に対する報酬」と良く表現されますが、それ以外にも同意書の作成や専門知識に基づいた安全な取引のガイドなどに対する報酬でもあります。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

ただ、仲介手数料は業者の働きではなく売却価格によって金額が決まるので、担当者の怠慢があっても物件が高値で売れれば高い仲介手数料を支払わないといけません。

物件を引き渡して、業者の責任が離れたときにトラブルが起こって賠償金を要求されたら、売主がただ大きな損をするだけです。

こうしたことが無いように評判の良い不動産会社を選ぶことが何より大事です。

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良い仲介業者を選ぶには、複数の業者を比較するのが何より大事です。

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一括査定サイトの使い方や人気サイトはこちらに詳しくまとめているので、ぜひお読みください!

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