TOP > 不動産売却の基礎知識 > 木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

このエントリーをはてなブックマークに追加
木造の耐用年数

不動産には、”耐用年数”というものがあります。

この耐用年数とは、減価償却資産が利用できる年数のことです。

アパートや戸建ては、築年数が経過すると価値が下がりますが、それを金額で換算したのが減価償却(費)です。

この価値低下が進めば、いずれ価値は0に等しくなります。この期間が耐用年数というわけです。

耐用年数は住宅の構造によって違い、特に木造物件は短いです。

ここからは、木造物件の耐用年数について解説します。これから木造を建てる人や売る人はぜひチェックしてください!

木造住宅の耐用年数は22年

法定の耐用年数まとめ

上記の通り、建物の構造が頑丈であるほど、耐用年数は長くなります。

木造の場合は22年と定められていますが、これは規模が大きいか小さいか、あるいはアパートか戸建てかといった違いに関わらず、全て物件が法律で決まっている年数です。

木造の耐用年数は3つの要素に影響!どんな風に生かされているの?

耐用年数を使った計算

木造の耐用年数は22年だというのは前述の通りですが、その年数が何にどう影響するのかわかりにくいですよね。

22年という年数が影響するのは、主に以下の3項目です。

  • 減価償却の計算
  • 融資期間の計算
  • 木造住宅の「寿命」の目安計算

それぞれ、どういうことなのか具体的に見ていきましょう。

減価償却を計算すればお得に計上できる

木造住宅の耐用年数が22年ということは、築22年経った時点で資産価値が0になるということです。

とはいえ、22年を境に急に住めなくなるなんてことはないですし、キズなどのトラブルもリフォームすれば改善できますよね。

ただ、例えば木造住宅を費用化した場合、新築時に1000万円だったアパートが22年経てば、1年あたり1000万÷22=約45万の損失と計上することができます。

土地売却時の会計処理を初心者にもわかりやすく解説!

企業の経理や個人事業主は知っておきたい知識ですね。

ローンの融資なども耐用年数が基準になる

住宅ローンやアパートローンなどに申し込む際は、融資額・融資期間の審査がおこなわれます。

このとき、例えば築10年の木造アパートに住宅ローンと付けるなら、金融機関は12年前後に融資期間を設定するのが基本です。

これは、買った物件がボロボロかどうかという実態に限らず適用されます。

特にメガバンクはこの基準に厳しく、耐用年数を超えた融資は原則受け付けていませんが、地銀や信用金庫などは築10年の物件に20年分の住宅ローンを付けられることもあります。

法定の耐用年数は木造住宅の寿命の目安になる

22年というのはあくまで木造住宅の法律上の寿命であり、実際の寿命ではありません。

特に近年は建築技術が向上してきたこともあり、実際の寿命はドンドン延びてきています。

ただ、柱の腐敗や設備の故障は外的要因によるものでもありますし、ある日急に来るので、「そろそろ寿命が来そうだから住み替えるか…」なんて素人に判断することはできません。

なので、居住者が売り時やリフォームのタイミングを判断する際も、基本的にはこの耐用年数に載っとることが多いです。

木造の耐用年数は査定額にも大きな影響をもたらす!工夫をして高額売却しよう

中古の木造住宅を売却する際は、耐用年数とは違い、市場価値が優先されます。

近くに競合物件がない、第一印象が良い、地盤がしっかりしているといった要素があれば、築22年を過ぎていたとしても理論上は高値で売れます。

ただ、法律で22年を一区切りとしている以上、不動産会社や買い手も築年数は意識します。

実際に住宅ローンが組みにくくなるといったデメリットがあるので、やはり築22年を境に木造住宅はかなり売れにくくなります。

年数の経った木造住宅を高値売却するなら、それなりの工夫が必要です。

木造住宅の売却は広告写真と内覧準備を重視しよう

築年数の経った木造物件でも、古さを感じさせない見た目であれば買い手はつきます。

第一印象をアピールする最初のポイントが広告写真です。

ポータルサイトや自社ホームページに物件の広告を掲載するため、事前に業者が家の内外の写真を撮りにやってきます。

彼らは不動産知識豊富ですが写真のプロではないので、写りの良し悪しにはかなり個人差があります。

特に内装の写真は重要なので、日の出ている時間帯を指定する、カーテンをしっかり開ける、整理整頓をしておくなどの準備をしましょう。

写真を良いと思ってもらえば、内覧希望の問い合わせがあります。

このときも、特に第一印象を左右する玄関先や水回りを重点的に掃除しておきましょう。

建物の耐用年数が今後延びるかも?2018年現在法改正の動きあり!

現在使われている耐用年数は、昭和期に定められた法律が基となっています。

ここ数年で建築技術や耐震基準が大幅に上がり、以前の耐用年数よりも物件は長持ちするようになりました。

こうした状況を受け、2018年現在、耐用年数を実情に際して延ばす動きがあるようです。

この法改正が実現すれば、中古の木造住宅に対する住宅ローンの融資期間も伸びるので、築古物件も更に売りやすくなります。

あえてこの法改正を待ってみるというのも、一つの手でしょう。

それでも市場の中心は築10年前後!早めに売るのが理想的

ただ、法改正がおこなわれたとしても、築10年前後の物件が最も売れやすい現状に変化はないと考えられます。

建築技術が上がった現在でも、売り出し物件の多くが築10年前後なので、築22年以上の物件は普通に考えて購入を後回しにされます。

もちろんローンの融通がきくようになるのは大きな変化ですが、高値売却を目指すなら早期に売ってしまうのが理想でしょう。

特に、2020年以降の相場減少が予測されている現在はその傾向が強いです。

古い木造住宅は一括査定サービスを使って高値売却しよう!

一括査定サービス

築古の木造住宅だと、査定額も低くなりがちで高額利益はなかなか出にくいです。

そんなときにおすすめなツールが一括査定サービスです。

こちらに詳細が説明されていますが、要は簡単な記入で複数業者に査定依頼ができるサービスとなります。

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

査定額と売却額はほぼイコールなので、なるべく多くの業者の査定額を見比べて最高額の業者と契約すれば、その分だけ売り上げは増えます。

また、地域に対応する不動産会社を一気に絞り込むことができるので、いちいち最寄りの不動産屋を探して電話をかけて書類を揃え、面会時間を設定…という手間をなくすことができますよ!

●当サイトでも一括査定サービスを提供しており、カンタン60秒入力で大手の優良業者に最大6社一括査定を依頼できます。申し込みはこちらから!

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説
マンションを売却する場合は、売り出しから成約にいたるまで、苦労が絶えません。その分利益も大きいので…
不動産売却で確定申告が不要なケース
不動産売却では必ずしも確定申告が必要なわけではなく、利益が出た場合は基本的に不要です。ただ、損失が…
離婚が理由の不動産売却におけるポイント
離婚によって不動産売却を検討している方は、利益を考えず、いかにスムーズに物件を処理できるか考えるこ…
家の売却で売り出し価格が重要な理由
家の売却は、売り出し価格の設定が重要です。理由としては、ポータルサイトで新着表示されやすいからです…

おすすめ・特集記事!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの業者…