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安心R住宅制度が2018年から開始!施行の背景・売り手へのメリット・注意点

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安心R住宅

皆さんは、安心R住宅という制度をご存知でしょうか?

こちらは2018年4月から施行される制度で、従来の不動産に対するイメージや、「裏がありそうで不安」「設備の状態など、肝心なところを教えてくれない」といった今までの欠陥を払拭するため国土交通省が主導で始められました。

指定の団体が中古住宅をチェックし、クリアすれば安心R住宅に登録されます。

いわば、国から優良物件だとお墨付きをもらったようなもので、これに登録されれば成約率が大幅に向上すること間違いなしです!

不動産業界で起こった革新ともいえるこの制度ですが、まだ一般には知られていません。

そこで今回は、この安心R住宅制度について詳しく紹介していきます!

安心R住宅制度の制度概要!不動産売却への影響は?どこが登録するの?

安心R住宅制度とは、大まかに言うと以下の要件を満たす物件に対し、登録団体が”お墨付き”をする制度です。

  • 耐震性などの基本的な品質基準をクリアしている
  • リフォームを実施済みか、リフォーム提案※が付いている
  • 点検記録など、保管状況の情報が残っている

こちらを満たしている物件なら、指定の登録団体によって安心R住宅のロゴマークの使用が許可されます。

リフォーム提案とは?

安心R住宅に指定されるには、リフォーム提案を受けている状態でもOKです。

「リフォーム提案」とは聞きなれない言葉ですが、これはリフォーム提案士という資格者によって、どのようなリフォームをするか具体的なアドバイス、予算設定などを受けることです。

安心R住宅の登録団体まとめ

  1. 一般社団法人優良ストック住宅推進協議会(スムストック)
  2. 一般社団法人リノベーション住宅推進協議会
  3. 公益社団法人全日本不動産協会

安心R住宅への登録は、こちらの3団体が行っています(2018年5月現在)。

登録団体から認可を受けると、安心R住宅調査報告書に概要がまとめられ、買い手がチェックしやすくなります。

また、影響力のあるロゴの使用についてですが、こちらは仲介業者が登録団体にかけあって使用の許可を得るようになります。

後述しますが、今後、広告にこのロゴがあるのとないのとでは、結果が大きく異なってきます。

安心R住宅制度ができた背景と影響!空き家問題の拡大が原因か

安心R住宅制度ができた背景には、空き家問題の拡大が原因だと言われています。

仕事が郊外(農林水産業)から都市部(サービス業)に大きく移り、更に核家族化が進んだ現在、親の死後、実家に住み継ぐということがほとんどなくなりました。

処分されない相続物件は空き家のまま放置され、近隣に悪臭をまき散らしたり、犯罪組織のアジトとなったりと、悪影響を及ぼします。

親の死後、家を売るかで揉めた友人の話

日本は山地が多く、産業に活用できるエリアが少ないと言われているので、空き家に占拠されて利用できない土地が増えれば国にとっても損失です。

安心R住宅によって中古住宅の売買件数は増える?

不動産会社は、よっぽどの欠損住宅でない限り、媒介契約を持ち出されたら断ることができません。

その結果、中古住宅市場は新築同様のものからボロボロのものまで、玉石混交となっています。

一般層のほとんどは不動産知識がなく、ピンキリの売り出し物件から質の良いものを探しあてる自信がありません。

そのため、もっと広い家が安値で手に入るにも関わらず、多くの人は新築を購入するのです。

今後、安心R住宅制度が普及すれば、多くの買い手は安心R住宅に指定された物件に絞り込み、新居を探すようになります。ということは、売り手は売りたい物件が安心R住宅と認められることが、何よりも重要になってくるということです。

不動産売却のセオリーは、この制度が施行された2018年以降、大きく変わるでしょう。

安心R住宅のメリット!買い手が安心できるから中古住宅が早期売却しやすい

安心R住宅制度によって大きく変わるのが、中古住宅に対する不安と悪いイメージの払拭です。

前述の通り、中古の不動産に対して良くないイメージを抱く方は多いという現状が今までありました。

こちらの記事で「築10年以下の物件は売れやすく、それより古いと売れにくい」なんて説明をしていますが、そもそも中古住宅市場自体が賃貸や投資と比べてずっと小さかったのです。

築10年の家(一戸建て)を売却するコツと注意点

今後、この安心R住宅制度ができることで、価格が安く、認可も受けている中古物件を求める層は拡大していくと考えられます。

買い手が増えれば相場も上がりますし、成約までの期間も短縮されます。2018年以降、不動産売却は非常に有利となる可能性が十分あるのです。

メリット①耐震性などの不具合に対する不安を払拭

安心R住宅の審査は、以下の物件内部の質もチェックします。

  • 耐震性
  • 構造
  • 雨漏り

耐震性の審査基準は、以下の通りです。

  • 1981年6月以降に着工したもの(新耐震基準が適用されているか)
  • 1981年6月より前に着工したが、耐震診断・改修が実施済みで、問題がないと判断されたもの

上記どちらかの条件を満たしていれば、耐震性はクリアです。

次に、構造や雨漏りなど質に関するものですが、こちらは以下の基準を満たしていればクリアです。

  • 建物状況調査(インスペクション)を実施し、問題ないと認められたもの。加えて瑕疵保険の付与が可能なもの。
  • 建物状況調査で欠陥が認められたが、すでに改修したもの。または、瑕疵保険の審査基準はクリアしたもの。
  • 欠陥はあるが、瑕疵保険に申し込んでおり、かつそのことを周知することが可能なもの。

一番下の条件は少し難しいですが、簡単に言えば「今は欠陥が改善されていないが、今後保険を付けると約束できるもの」ならば、安心R住宅に登録できるということです。

結果、保険が下りないこともありますが、買い手は価格の低さに惹かれてこうした物件を選ぶこともあります。

メリット②透明性の強化により早期売却・引き渡し後のトラブル回避が見込める!

安心R住宅に登録されると、売却時に以下の情報が買い手へ共有されます。

内容 項目
新築時の情報
  1. 適法性
  2. 認定
  3. 住宅性能評価
  4. 設計図書
過去の維持管理履歴
  1. 維持管理計画
  2. 点検・診断履歴
  3. 防蟻
  4. 修繕・リフォーム
保険・保証に関する情報 雨漏り等の不具合・給排水管や他設備などに関する保険・保証情報
省エネに関する情報
  1. 断熱性能
  2. 開口部の断熱
  3. その他省エネ設備について
共用部分に関する情報
  1. 管理規約
  2. 修繕金の積み立て状況
  3. 大規模な修繕計画
  4. 修繕履歴

上記の項目に対し、「有」「無」「わからない」の3通りの回答をおこないます。※「有」なら具体的な情報を共有

売り手からすればこうした情報が開示されるデメリットはないですし、買い手からの信頼が得られて短期売却に繋がりやすいです。

以前に比べて事前に買い手が確認できる物件情報も広く、細かくなっているので、引き渡し後に欠陥が発覚したりしてトラブルになるリスクは低くなるでしょう。

専任媒介・囲い込みを奨励?未だ不完全な安心R住宅の注意点

安心R住宅は、中古不動産市場の透明性が高まる画期的な制度です。

ただ、この制度は国だけでなく不動産会社の思惑も絡んでいるため、「効果は限定的だ」という評価も多いです。

最も大きな問題が安心R住宅のロゴは専任媒介契約時しか使えないという現行の縛りです。

契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

※上記の報告回数は最低限の義務であり、場合によってはそれ以上の連絡があります。

媒介契約は、以上の通り3種類の方法がありますが、確かに一番人気は専任媒介契約です。

ただ、リスク回避のためだったり、別荘のような人気のエリアを売る場合には一般媒介契約がおすすめです。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

また、専任媒介契約は囲い込み(両手仲介)が起こりやすいというリスクもあります。

不動産売却における悪徳業者の特徴と対策

仲介物件の透明性は確かに高くなりましたが、不動産会社の透明性の高まり、制度の厳格化がない以上、問題の本質は改善されないでしょう。

「安心R住宅」ロゴの権威性はどんどん下がる?

前述の通り、開示する情報が「わからない」場合も、安心R住宅に登録されることはあります。

たとえ広告にロゴがついていても、これでは情報開示がないも同じです。

また、このロゴはあくまで買い手に対するもので、金融機関などは影響を受けません。

そのため、ロゴが付いているからといって住宅ローンの審査に通りやすいわけでなく、逆にロゴなし物件でも審査に通るケースが出てくるでしょう。

こんな状態が続けば、結局「安心R住宅」が施行される前とあまり変わらないということになってしまうかも知れません。

登録の基準が甘い?耐震基準は年々厳格化してるが…

安心R住宅に登録するための耐震基準は、1978年の宮城県沖地震(M7.5)を受けて改正された基準をもとにしています。

しかし、ご存知の通り2011年の東日本大震災など、それを上回る規模の地震が発生しており、以前の耐震基準が年々見直されています。

それにも関わらず、安心R住宅は古い耐震基準を採用しているので、買い手は不安を覚えるかもしれません。

特に東京都心、東海地方で直下型地震の発生が予測されている今、耐震基準の条件が甘いのはかなりの欠陥と言えます。

中古住宅でも中身より外見重視へ?

こちらは、国土交通省が提供している安心R住宅に関する資料の抜粋です。

これによると、”中古住宅の今までの「汚い」というイメージを覆す”という趣旨の文言が含まれます。

ただ、従来はこちらの記事でも解説されているように、基本、中古物件はそのまま取引されるもので、掃除をしたからといって価格に影響はないというのが従来の流れでした。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

反面、この資料では見映えの良さも安心R住宅には含まれると読めます。

もしこの資料の通りならば、以前は不要と言われていた売却前の大規模な改修・リフォームが必要となり、コスト・時間がかかる恐れがあります。

安心R住宅はまだまだ知られていない…家・マンション売却検討者は動向を注視しよう

安心R住宅は2018年4月から本格的にはじまり、こちらで紹介されているような大手不動産会社を先頭に、運用が始まっています。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

未だ完全とは言えないこの制度ですが、不動産売却に大きな影響を及ぼすことは間違いありません。

NHKのニュースでも少しずつ取り上げられるようになり、今後認知度が高まるであろう安心R住宅。家・マンションを売りたい方は注意しておきましょう!

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