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ローンの残る分譲マンションも売却できる!残高を精算出来なかったらどうなるの?

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ローン付き分譲マンションを売る

30代で終生の住まいを買い、一生そこで暮らすというのが当たり前でなくなった今、景気や金利の推移を読んで売買をするスキルが求められています。

「すでに分譲マンションを持っているけど、よりお得に住み替えをしたい」「絶好のタイミングで売って、マイホームを建てたい」という方は、2018年現在、どんな行動を取るべきなのでしょうか。

また、多くの方は住宅ローンを支払いながら分譲マンションに住んでいますが、ローンの状況が今後の物件の取扱を考える上で重要になってきます。

今回は今持っているマンションをどう処分していくかといった、出口戦略の部分に焦点を当てて解説していきます。

分譲マンションを売るコツ!売却相場はいくら?ローンが残っていても売れる?

今は売ることも見越して分譲マンションを買うことが求められる

持家と賃貸はどちらがお得かという話題は、雑誌やTV、ネットで繰り返し議論されてきました。

この議論は時期やそれぞれの収入、家族構成によって違うので、一概にどちらがお得とは言えるものではありません。

ところで、この持家VS賃貸論争は、終始持家に住む場合VS終始借家に住む場合を想定して語られることが多いですが、現実は必ずしもその必要はありません。30代で分譲マンションを買ったとしても60代で子供が自立したら売ってしまっても良いのです。

特に今後は終身雇用制度や年金制度の崩壊が現実味を帯びていたり、実家を相続する意識が希薄になったりしており、「自分の住まいは自分で処理する」というのが当たり前になりつつあります。

持家と賃貸のどちらかがお得というわけではなく、状況に応じてスタイルを柔軟に変えていくのが最もお得なのです。

老後は何かとお金が必要

退職後はセカンドキャリアを満喫しようと思っても、結局お金や死後の心配をする方は多いです。

子供がいれば、どう相続すべきか苦心しますし、自分にもしものことがあれば医療費や老人ホームの入居費はどう算出すべきか悩む人も多いです。

今では実家を残しても迷惑をかけるだけなので早めに売ってしまい、売却代金で老後を豊かに暮らすという方も増えています。

身の丈に合った広さの借家に引っ越すことで、逆に生活しやすくなったケースも多々あります。

老後は想像以上にお金が要ります。既に自分に合わなくなった家を売ればお得に処分もできて一石二鳥なのです。

現在は住宅ローンが超低金利!返済を続けるべき?売って住み替えるべき?

2016年に大規模な金融緩和政策が発表されて以来、住宅ローンの金利は大幅に下がりました。

三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

西暦 金利
2008年 4.00%~3.05%
2009年 3.95%~2.99%
2010年 3.36%~2.41%
2011年 3.39%~2。49%
2012年 2.89%~2.01%
2013年 2.98%~2.03%
2014年 2.37%~1.73%
2015年 2.15%~1.54%
2016年 1.71%~1.10%
2017年 1.64%~1.09%
2018年 2.01%~1.37%

2008年から見ていくと、10年で金利が約2%低くなったのが分かります。これは30年ローンなら総返済額が1,000万円以上安くなったことを意味しています。

現在ローン返済中の方も年々金利が低くなるのを体感している方は多いかも知れませんね。

ここで疑問なのが、金利が低いからこそ売ってしまった方が良いのか、それとも返済負担の少なさを活かして早めに完済してしまうのが良いのかという点です。

ここからは、様々なデータを参考にしながら解説していきます。

住み替えを希望する方は2020年までに売るのがおすすめ

今の分譲マンションを売って新居購入費に当てたいのであれば、2020年までに売ってしまうのがおすすめです。

分譲マンションが高く売れるのは、不動産の相場(地価)が高く住宅ローンが低金利な時期です。

この2つの要素が合わさったタイミングというのは中々ありませんが、2018年現在はマイナス金利政策で住宅ローンが低金利なのに加え、2020年に開催される東京オリンピックの需要から地価も非常に高まっています。

例えば銀座の1平方メートルあたりの地価は、2005年と2018年を比較すると約17,000万円も高まっています。

【銀座の地価推移(2005年~2018年】

西暦 地価(/㎡)※100万円以下切り捨て 主な出来事
2005年 9,500万円 -
2006年 14,000万円 -
2007年 17,000万円 -
2008年 17,000万円 リーマンショック
2009年 15,000万円 -
2010年 12,000万円 -
2011年 11,000万円 東日本大震災
2012年 11,000万円 -
2013年 12,000万円 東京オリンピック開催決定
2014年 14,000万円 -
2015年 16,000万円 -
2016年 19,000万円 -
2017年 25,000万円 -
2018年 26,000万円 -

こちらの表を見ると、毎年1,000万円以上も地価が上下しているのがわかりますね。一方、住宅ローンの返済額は金利が変化したとしても1年で最大30万円~50万円ほどしか変化しません。

ローン金利は政策次第で今後更に下がる可能性はありますが、地価がオリンピック特需で上がっていることを考えると近々同じレベルの売却チャンスが来ることはないといっても過言ではないでしょう。

ローンの残る分譲マンションを売る際は引き渡し前に一括完済する必要あり

ローンの残る分譲マンションは売れるのか悩む人が多いですが、中古物件の売却はむしろローンが残っているまま行うのが普通です。

ローンが残ったまま売り出すことはできますが、引き渡しは完済した状態でおこなう必要があるので注意しましょう。

住宅ローンは物件を担保にして借りますが、この担保は抵当権とも言われます。

返済期限以内にローンが完済されなかった場合、金融機関は抵当権を発動し、家を強制的に差し押さえて競売にかけることができます。

この抵当権は住宅ローンを完済した後に取り外し可能になります。ちなみに売買で権利者が移る場合は、取り外しが必須です。

ローンが残った分譲マンションを売る際は査定が必須となります。「この価格で売れれば、貯蓄を切り崩してローンを完済できる」という予測が立てられるからです。逆に査定額が残債に満たない場合は、売却をやめておいた方が無難です。

完済できなくても少額ローンを借りて補える

ただ、査定額が十分な価格だったとしても、実際に売ってみたら思い通りの価格が付かなかったということもあります。

本来なら、売却価格を使っても一括完済できないなら契約は不成立ですが、住宅ローンの中にはつなぎ融資という少額の費用を補填する目的で借りられる商品があり、これを使って契約を成立させることができます。

つなぎ融資は毎月分割払いで返済していくので、余裕を持って返していくことができます。

あまりに残債と売却価格に開きが出てしまうと、つなぎ融資の返済もその分重くなり本末転倒なので、その点は十分に気をつけましょう。

住み替え目的ならつなぎローン返済をかなり後回しできる

住み替え目的で分譲マンションを売ったのに完済出来なかった…。

そんな時には住み替えローンという商品が使えます。

商品の内容は上記と同じですが、返済を住み替え先が売られる時まで後回しできるというのが大きなメリットです。

不動産売買はかかるお金が大きいので、つなぎ融資と言えど返済負担が思いことが多いです。

また、住宅ローン返済の他にも新居購入、引っ越し、税金の納付など様々な作業を売却価格からまかなう必要があるので、売却後すぐにつなぎ融資負担に当てる余裕はほぼありません。

住み替えローンなら次の売却まで後回しに出来るので、返済金をまた売却代金から補うことができます。

今後は相場が暴落する可能性も…ローン残債が高額でも早めに売ってしまうのがおすすめ!

分譲マンションの売却を少しでも検討しているのなら、ローン残高がある程度高額だったとしても勇気を持って売り出すことをおすすめです。

半世紀に1度のオリンピックに、2016年から行われているマイナス金利政策、この2つが重なる時期に部屋を売れば、高額で売れること間違いなしです。

2020年以降は日本で本格的な人口減少が始まり、物件需要もそれに伴い急落すると言われています。

その2年後には、2022年問題の危険性も囁かれています。

2022年問題とは、1992年施行の生産緑地法によって税金が減免された都市部の農地が、2022年の法期限に合わせて一斉に売り出されるのではないか?という問題です。

低価格の空き地が大量に売り出されれば、その分市況が乱れて不動産全体の相場が乱れます。

ローンが残っていても躊躇せず、2018年~2020年の間に売ってしまうのがおすすめです。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由
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