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分譲マンションを売るか賃貸か迷ったらPERと実質利回りを参考にしよう!

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指標PERと実質利回り

分譲マンションを売るか貸すか迷ったら、まずそれぞれのメリット・デメリットをしっかり確認した上で、慎重に決めていくことをおすすめします。

※売却と賃貸のメリット・デメリットはこちらにまとめています!

分譲マンションを売るか貸すか迷った方必見!どちらがお得か判断するポイント

ちなみに、売却と賃貸のメリット・デメリットをまとめるとこんな感じですが、正直どっちも一長一短で素人には判断しがたいですよね?

売る 貸す
メリット
  • まとまったお金を得られる
  • 維持費・管理費や固定資産税がかからなくなる
  • 毎月、安定収入を得られる
  • 大切な物件を所有し続けられる
  • 期間を空けて再び住める
  • 金利・固定資産税が経費として計上できる
デメリット
  • ローン返済や各種費用の支払いで貯蓄を切り崩さないといけない可能性がある
  • 不動産という重要資産を手放さないといけない
  • 賃貸物件として提供するまでの準備費がかかる
  • 築年数が経つと入居率が下がってくる
  • 物件維持費や、入居者のクレーム対応などの手間がかかる

内容を見てもどっちが良いか分からず途方に暮れているときは、指標を使って数値を求め、自分の物件はどちらが向いているかチェックすると後悔しません。

特に今回は分譲マンションを売るか貸すか迷った時に役立つPER実質利回りについて分かりやすく解説していきます!

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選

分譲マンションを売るか貸すか迷った時に役立つ指標「PER」とは?

売るか貸すか迷った時に、最初に見るべき指標がPERです。

PERは収益力を図る指標で、ある賃料で貸し出した時に、何年で購入価格を回収できるかを表しています。

PERは以下の計算式で求めることができます。

PER=購入価格÷(想定月間賃料×12)

例えば、1000万円で買った分譲マンションを月10万円で貸し出すとしましょう。

この時、PERは1000万円÷(10万円×12)=8.3333…となり、回収まで8年半弱かかることがわかります。

ちなみに、2017年発表された3大都市圏の平均PERはこちらです。

  • 首都圏:24.49
  • 近畿圏:22.21
  • 中部圏:21.66

ただこれは新築物件を想定したもので、中古マンションの場合は築年数の経過も考慮しなければいけません。

また、20年の間、ずっと入居者がつく確証もありません。

中古物件の場合は、10~20くらいのPERが賃貸に出すには必要でしょう。

逆にPERが20以上の場合は売ることをおすすめします。

PER水準の低い地域BEST20を紹介

ここからは、3大都市圏の中でもPERの低い地域を20位ずつ紹介していきます。

こちらの地域に当てはまり、かつ築浅物件なら賃貸に出すことを考えても良いでしょう。

首都圏のPERが低い20駅

順位 沿線 駅名新築マンションのPER平均
1位 JR常磐線 14.97
2位 東急本線 京急川崎16.05
3位 JR高崎線 上尾16.59
4位 JR山手線 目黒17.24
5位 JR総武線 千葉17.61
6位 JR横浜線 町田17.85
7位 東葉高速鉄道 船橋日大前18.13
8位 JR根岸線 新杉田18.39
9位 JR武蔵野線 吉川美南18.42
10位 JR京浜東北線 蒲田18.44
11位 JR総武線 新小岩18.44
12位 京急大師線 産業道路18.54
13位 都営地下鉄三田線 西台18.65
14位 京王線 千歳烏山18.83
15位 東武伊勢崎線 東向島18.93
16位 JR埼京線 武蔵浦和19.13
17位 東京メトロ千代田線 新御茶ノ水19.43
18位 北総鉄道 千葉ニュータウン中央19.47
19位 JR総武線 浅草橋19.48
20位 埼玉高速鉄道 浦和美園19.50

関西圏のPERが低い20駅

順位 沿線 駅名新築マンションのPER平均
1位 大阪市営地下鉄御堂筋線 天神橋筋六丁目14.93
2位 山陽電気鉄道本線 手柄15.31
3位 JR環状線 大阪15.52
4位 京阪中之島線 中之島17.06
5位 阪急千里線 千里山17. 16
6位 JR神戸線 姫路17.30
7位 JR京都線 高槻17.43
8位 阪神なんば線 桜川17.58
9位 南海本線 南佐野17.63
10位 JR京都線 千里丘17.84
11位 JR神戸線 神戸17.93
12位 京阪本線 門真市18.09
13位 阪急神戸線 神崎橋18.12
14位 JR神戸線 摂津本山18.30
15位 大阪市営地下鉄四つ橋線 四ツ橋18.33
16位 JR神戸線 元町18.35
17位 JR環状線 天満18.60
18位 近鉄京都線 高の原18.64
19位 大阪市営地下鉄御堂筋線 江坂18.77
20位 阪急甲陽線 甲陽園18.66

中部圏のPERが低い20駅

順位 沿線 駅名新築マンションのPER平均
1位 名鉄名古屋本線 東岡崎16.17
2位 JR東海道本線 岐阜16.55
3位 JR東海道本線 岡崎16.60
4位 名古屋市営地下鉄桜通線 中村区役所16.76
5位 名古屋市営地下鉄鶴舞線 川名17. 16
6位 名古屋市営地下鉄名城線 東別院17.18
7位 名鉄河和線 高横須賀17.59
8位 名古屋市営地下鉄東山線 伏見18.13
9位 名古屋市営地下鉄桜通線 徳重18.54
10位 名古屋市営地下鉄名城線 名古屋大学18.57
11位 JR中央本線 鶴舞18.98
12位 名古屋市営地下鉄東山線 藤が丘18.99
13位 名古屋市営地下鉄東山線 本郷19.13
14位 名古屋市営地下鉄名城線 伝馬町19.16
15位 名古屋市営地下鉄桜通線 車道19.25
16位 名古屋市営地下鉄桜通線 相生山19.52
17位 名鉄三河線 三河知立19.83
18位 JR東海道本線 大垣20.58
19位 名古屋市営地下鉄鶴舞線 浄心20.60
20位 名鉄常滑線 太田川20.62

実質利回りの高い分譲マンションなら賃貸に出しても利益が見込める

投資の指標の1つとして利回りというものがあると知っている人は多いですが、それが具体的にどんなものか知っている人は少ないと思います。

利回りは、1年間で初期投資の何%を回収できるかの指標です。

実は、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。

  • 表面利回り=年間想定賃料÷購入価格×100(%)
  • 実質利回り=(年間想定賃料-物件運用時諸経費)÷(物件購入価格+物件購入時諸経費)×100(%)

実際に計算してみるとい、表面利回りと実質利回りでは数値に大きな差が出ます。

例えば、年間想定賃料100万円、運用時諸経費が20万円、購入価格3000万円、購入時諸経費が100万円の物件を例に計算をしてみましょう。

  • 表面利回り=100万円÷3000万円×100(%)=3.333…%
  • 実質利回り=(100万円-20万円)÷(3000万円+100万円)×100(%)=約2.6%

このように、数字が大分変わってきます。

通常「利回り」と表示されるパーセンテージは表面利回りですが、不動産売却では実質利回りのほうが重要となります。

計算方法をしっかり覚えておきましょう。

郊外の分譲マンションを貸すなら実質利回り10%以上は必要

求められる利回りは、立地が悪くなるほど高くなります。

なぜなら、立地が悪いほど入居者が付きにくく、空室期間が長引きがちだからです。

郊外の分譲マンションなら、最低でも実質利回りが10%以上ないと安定した賃貸経営は難しいでしょう。

もし利回りが低いなら、運用経費を減らすなどの工夫も必要になってきます。

分譲マンションを売るか貸すか判断するポイントまとめ

【POINT】
  • PER=購入価格÷(想定月間賃料×12)
  • PERが10~20なら賃貸が、20以上なら売却がおすすめ
  • 実質利回り=(年間想定賃料-物件運用時諸経費)÷(物件購入価格+物件購入時諸経費)×100(%)
  • 賃貸に出すには実質利回りが10%前後、郊外物件なら10%以上あるのが望ましい

ここまで、PERと利回りについて解説していきましたが、どうでしょうか?指標と聞くと難しそうですが、意外と簡単な計算で求められるのです。

ただ、数値で賃貸に出したほうが得と出ていても、あなたの希望や経験、勘で「やっぱり売りたい!」と思うこともあると思います。この時は自分が良いと思ったほうを貫いくのが、一番後悔が残らないでしょう。

ただ、不動産という高額資産をどう扱うかで、人生に与える影響も大きいです。金銭面・精神面も含めて、指標を参考にどちらが得か見極めていきましょう。

いずれ手元に戻す予定がないなら売却がおすすめ

分譲マンションは所有し続けると築年数の経過で価値が下がっていきますし、コストもかかり続けます。

そのため、基本的には早めに売ってしまい、今後のコストをカットしてしまうのがおすすめです。

特に2020年まではオリンピック特需で不動産相場が高騰しており、中古物件も高く売ることができます。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

転勤で一旦離れるので、戻るまで賃貸経営をし、戻ってきたらもう一度住みたいという方は賃貸がおすすめですが、それ以外の多くの方は売るようになるでしょう。

ただ、中には不労所得にあこがれ、賃貸経営をはじめたいという方もいるでしょう。賃貸経営にはいつまでにいくら稼ぐのかというしっかりした計画といつ売るのかという出口戦略が重要になるので注意しましょう。

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