TOP > ビル > ビルを高く売る方法を解説!損せず売れる不動産会社の選び方とは?

ビルを高く売る方法を解説!損せず売れる不動産会社の選び方とは?

このエントリーをはてなブックマークに追加
事業用のビルを高く売るコツ・注意点!不動産会社選びが重要

中古の事業用ビルを売ることができるのをご存知でしょうか?

当たり前ですが事業用ビルは普通の戸建てやマンションよりも売却価格が高く、大きな利益を見込めます。

ただ、ビルは戸建て・マンションとは流通事情や取引形態、ニーズが大きく異なるため、売却時には注意点も数多くあります。

また、実際に販売活動をおこなうのは貴方ではなく契約した不動産会社です。そのため、いかに質の高い業者を探し出し、契約を結べるかが売却成功のカギとなります。

今回は、そんな事業用ビルを売却する際に抑えておくべきポイントを解説していきます。

ビルを売却するベストなタイミングはいつ?

いくら不要とはいえ、せっかく買ったビルを売り払ってしまうのは勇気が要りますよね。

「いつか必要になるのではないか」と考え、結局放置してしまうケースも多いと思います。

実際、一度売ろうと思ったけれど時間が経ったら需要が高まったというケースはあります。

では、ビルの売却は何をきっかけに決断すれば良いのでしょうか?

①テナントの空きが増えた時は売却を検討すべき

ビルの賃貸経営の利益は、テナントが埋まっている状態が前提となります。

しかし、築年数の経過などさまざまなことが要因となり、だんだん空室が目立っていきがちです。

空室は一時的なものかもしれませんが、今後再び埋まる気配がないと判断すれば、所有しても損するだけなので売ってしまいましょう。

赤字経営を続けていくと家計が圧迫され、いずれ首が回らなくなってしまいます。その前に利益を上げるだけでなく、リスクを手放してしまうことをおすすめします。

②相続税対策をしたいタイミングで売却を検討する

ビルの所有者が亡くなれば、所有権は近親者に相続されます。

ビルは資産価値が高いので、その分だけ相続税が高額になってしまいます。

ビルを持つことで収益が発生し、それで納税をまかなえるなら問題はありませんが、現在赤字経営を続けているビルなら、相続することで子ども達に損失を与えてしまいます。

相続税対策を思い立ったタイミングで、早めに売ってしまうのがおすすめです。

③法人が経営立て直しのためにビルを売却する

キリンやソニーなど、大手メーカーが自社ビルを売却した事例も多数あります。

中小企業などが勢いで買ったビルを苦し紛れに売却するケースもありますが、黒字経営でもスリム化のために売るということもあります。

法人が、経営戦略の一環としてビルを売るケースも多々あるのです。

ビルは意外と売れない?その理由は流動性の低さにある

そもそも、ビルと戸建てやマンションは、同じ不動産とはいえ性質が全く異なります。

一番違うのは市場の性質です。戸建てやマンションの取引をするのは一般層なのに対し、ビル取引のメイン層は投資家になります。

住まいは全ての人にとって必要なものですが、ビル投資をおこなっている人はごく少数です。

そのため、潜在的な需要はビルのほうがずっと低く、実際の市場規模も極めて小さいのです。

市場が小さいと価格変動が起こりにくくなります。そうなると買い時が来にくくなるので、裏を返せば売り時も来にくいということになります。

売出し中のビルを大々的にPRするケースはあまりない

もう一つ戸建てなどと違うのが、売出し中のビルを大規模に宣伝するのが難しいという点です。

ビルを売ることは会社の経営と密接に関わっているだけでなく、多くの人が「身売り」と捉えて良いイメージを持ちません。

前述の通り、経営のスリム化を狙っておこなうこともありますが、顧客に「ビルを売るまで切羽詰まっているのか…」と思われれば、売上に影響が出てしまうかもしれません。

こうしたことを不動産会社も理解しているので、売出し中のビルを大規模宣伝することがあまりなく、買い手との早期成約を阻んでいる要因にもなります。

テナントを無視してビルを売ることはできないので注意!

ビルにはそれぞれテナントが入っているものもあります。

彼らの存在を無視して急に売却をすると契約違反になってしまうので、注意しましょう。

ではどうするかというと、売却のかなり前から立ち退きを打診して、納得するよう何度も話し合いを重ねていくようになります。

ただし、オーナーの勝手な事情でテナントを立ち退かせるのは、法的にも認められていません。

そのため、代替案としてオーナーはテナントにまとまった額の立ち退き料を支払って、なんとか立ち退いてもらうようになります。

ビル売却の流れは5ステップ

ビル売却の流れを簡単に説明すると、以下の手順で5つの手続きを進めていきます。

  1. ビルの売却相場を調査
  2. 不動産会社に査定を依頼
  3. 業者選定・媒介契約
  4. 売買契約
  5. 決済・引き渡し

全ての手続きが完了するまでは平均で6ヶ月ほどと考えておくと良いでしょう。

ただ、都心の条件が良いビルなら、平均の半分以下の期間で売れますし、田舎のビルなら売り出しても1年以上売れないケースが多々あります。

ビルを売る際にかかる税金・費用

ビルを売る際にかかる主な税金・費用は、こちらの5つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 仲介手数料

ただ、こちらは最低限支払うコストになります。売る前に簡易リフォームやクリーニングを依頼したりすれば、これ以上の費用がかかってしまいます。

今回は、5つの中でも特に高額になりがちな3つの費用について解説していきます。

不動産売却にかかる税金・手数料・費用一覧!いくらかかるのか解説

譲渡所得税は売却益が出た時に発生する

ビルを売った時に出た利益が購入時の費用を超える時に発生するのが譲渡所得税です。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

ちなみに取得費は、不動産の購入代金と取得に要した費用の合計額(家の場合は減価償却費を差し引く)と譲渡収入金額の5%のうち、大きい額の方が採用されます。

また、税率はビルの所有期間(取得費から引き渡し年の1月1日まで)が5年以下(短期)か5年超かによって、このように変化します。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

所有期間が長引けば税金が下がりますが、その分築年数が経過して劣化してしまい、価格がつきにくくなります。

どちらがお得かは判断が難しいですが、当サイトでは、たとえ税率が高くても早めに売ってしまうことをおすすめしています。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

ビル売却では消費税がかかる!増税前に売るのがお得

ビルは、ほぼ全てが事業目的で利用されています。

そのため、普通のマイホームを売る際にはかからない消費税が売却価格に課されるようになります。

ただ、ビルの価格に8%をかければ非常に高額な負担となります。そのため2期前の課税売上高が1,000万円未満の方は課税を免除されます。

8%でも高い消費税ですが、2019年10月からは10%に増税されます。現在売却を検討中の方は、増税前に成約できるよう早めに手続きを進めていきましょう。

仲介手数料は売却価格に応じて変わる

仲介手数料は、業者が販売活動をおこなってくれた報酬として、成約のあかつきに支払う費用です。

仲介手数料の負担は、ビルの売却価格に応じて以下のように計算します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

例えばビルの売却価格が8000万円だった場合、仲介手数料は8000万円×3%+6万円=246万円となります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

ビルを高く売る3つのポイント

ビルを高く売るためには、絶対に抑えておきたいポイントが3つあります。

今回は、それぞれのポイントを詳しく説明していきます。

①売り出し価格の設定は慎重におこなう

不動産会社に査定を依頼すれば、見積もりを出してもらえます。

ただ、実際の売り出し価格は査定額と同じじゃなくても構いません。

査定額が目標額より低いのであれば、高めに希望を出して売ることもできますし、逆に早く売り払いたいなら相場より価格を下げておくと有効です。

ただ、あまりに価格を上げすぎると買い手がつかないので、微妙なニーズの読みが求められます。

②売却戦略をしっかり立てる

特に法人がビルを売る際は、どこの不動産会社に依頼をして、いつまでに売るかを具体的に立てる必要があります。

また、売却益はどう使うのか、ビルを売ることで他の事業に影響ないかなどもしっかり精査する必要があります。

焦って適当に売ると、例え高く売れたとしても他に悪影響が出てしまうので注意しましょう。

③買い手・入居者がなにを求めているか考える

買い手がビルに何を求めているのかをしっかり考えましょう。

立地か階数か間取りかなど、どこをPRするかで売却結果は変わります。

また、テナントの入居者はそのままで、ビルの所有権だけを売却することもあります。

この時、賃貸経営の利回りは、前のオーナーが入居者とどんな内容で契約したかによって大きく変わります。

この点もしっかり業者に相談しておきましょう。

ビルを高く売るには不動産会社選びが重要!一括査定サイトを活用しよう

前述の通り、ビルを実際に売るのは契約した不動産会社なので、どこと契約するかが最も重要になります。

ビルを売る時に、提携している不動産屋や最寄りの不動産屋1社に相談して、その場で契約してしまうケースが多いですが、これは危険です。

1社だけを見ても、そこが優良業者かは分かりません。必ず複数社の査定額や対応を比較して、最も良い業者と契約するようにしましょう。

複数社を比較する際に利用したいサービスが一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力するだけで、査定に対応している複数社(最大6社以上)に一括で査定依頼をすることができます。

それぞれの査定結果を比較すれば、どこと契約すれば良いか一目瞭然です。

一括査定サイトの詳しい情報はこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

不動産の税金対策はこうする!
保有している不動産に対してかかる税金の種類や、その税金対策について紹介しています。節税の方法が気に…
ローンの残るマンションを売る際の注意点を解説!返済中に売却したい方必見
マンションはローン残債があっても売却に出すことが可能です。引き渡し時には抵当権を外す必要があるので…
土地をお得に売るために!知っておきたい税金の節約法
土地を売るときに支払う税金の算出方法と税率に関しての説明をしています。損しないためのポイントなども…
ネットで不動産査定をした後の流れは?連絡は電話?メール?
不動産査定をネットで依頼したら、その後はどうなるのでしょうか。今回は結果がいつどのように届くのか。…

おすすめ・特集記事!

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…