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ビルを高く売る方法を解説!損せず売れる不動産会社の選び方とは?

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事業用のビルを高く売るコツ・注意点!不動産会社選びが重要

中古の事業用ビルを売ることができるのをご存知でしょうか?

当たり前ですが事業用ビルは普通の戸建てやマンションよりも売却価格が高く、大きな利益を見込めます。

ただ、ビルは戸建て・マンションとは流通事情や取引形態、ニーズが大きく異なるため、売却時には注意点も数多くあります。

また、実際に販売活動をおこなうのは貴方ではなく契約した不動産会社です。そのため、いかに質の高い業者を探し出し、契約を結べるかが売却成功のカギとなります。

今回は、そんな事業用ビルを売却する際に抑えておくべきポイントを解説していきます。

ビルを売却するベストなタイミングはいつ?

いくら不要とはいえ、せっかく買ったビルを売り払ってしまうのは勇気が要りますよね。

「いつか必要になるのではないか」と考え、結局放置してしまうケースも多いと思います。

実際、一度売ろうと思ったけれど時間が経ったら需要が高まったというケースはあります。

では、ビルの売却は何をきっかけに決断すれば良いのでしょうか?

①テナントの空きが増えた時は売却を検討すべき

ビルの賃貸経営の利益は、テナントが埋まっている状態が前提となります。

しかし、築年数の経過などさまざまなことが要因となり、だんだん空室が目立っていきがちです。

空室は一時的なものかもしれませんが、今後再び埋まる気配がないと判断すれば、所有しても損するだけなので売ってしまいましょう。

赤字経営を続けていくと家計が圧迫され、いずれ首が回らなくなってしまいます。その前に利益を上げるだけでなく、リスクを手放してしまうことをおすすめします。

②相続税対策をしたいタイミングで売却を検討する

ビルの所有者が亡くなれば、所有権は近親者に相続されます。

ビルは資産価値が高いので、その分だけ相続税が高額になってしまいます。

ビルを持つことで収益が発生し、それで納税をまかなえるなら問題はありませんが、現在赤字経営を続けているビルなら、相続することで子ども達に損失を与えてしまいます。

相続税対策を思い立ったタイミングで、早めに売ってしまうのがおすすめです。

③法人が経営立て直しのためにビルを売却する

キリンやソニーなど、大手メーカーが自社ビルを売却した事例も多数あります。

中小企業などが勢いで買ったビルを苦し紛れに売却するケースもありますが、黒字経営でもスリム化のために売るということもあります。

法人が、経営戦略の一環としてビルを売るケースも多々あるのです。

ビルは意外と売れない?その理由は流動性の低さにある

そもそも、ビルと戸建てやマンションは、同じ不動産とはいえ性質が全く異なります。

一番違うのは市場の性質です。戸建てやマンションの取引をするのは一般層なのに対し、ビル取引のメイン層は投資家になります。

住まいは全ての人にとって必要なものですが、ビル投資をおこなっている人はごく少数です。

そのため、潜在的な需要はビルのほうがずっと低く、実際の市場規模も極めて小さいのです。

市場が小さいと価格変動が起こりにくくなります。そうなると買い時が来にくくなるので、裏を返せば売り時も来にくいということになります。

売出し中のビルを大々的にPRするケースはあまりない

もう一つ戸建てなどと違うのが、売出し中のビルを大規模に宣伝するのが難しいという点です。

ビルを売ることは会社の経営と密接に関わっているだけでなく、多くの人が「身売り」と捉えて良いイメージを持ちません。

前述の通り、経営のスリム化を狙っておこなうこともありますが、顧客に「ビルを売るまで切羽詰まっているのか…」と思われれば、売上に影響が出てしまうかもしれません。

こうしたことを不動産会社も理解しているので、売出し中のビルを大規模宣伝することがあまりなく、買い手との早期成約を阻んでいる要因にもなります。

テナントを無視してビルを売ることはできないので注意!

ビルにはそれぞれテナントが入っているものもあります。

彼らの存在を無視して急に売却をすると契約違反になってしまうので、注意しましょう。

ではどうするかというと、売却のかなり前から立ち退きを打診して、納得するよう何度も話し合いを重ねていくようになります。

ただし、オーナーの勝手な事情でテナントを立ち退かせるのは、法的にも認められていません。

そのため、代替案としてオーナーはテナントにまとまった額の立ち退き料を支払って、なんとか立ち退いてもらうようになります。

ビルを高く売る3つのポイント

ビルを高く売るためには、絶対に抑えておきたいポイントが3つあります。

今回は、それぞれのポイントを詳しく説明していきます。

①売り出し価格の設定は慎重におこなう

不動産会社に査定を依頼すれば、見積もりを出してもらえます。

ただ、実際の売り出し価格は査定額と同じじゃなくても構いません。

査定額が目標額より低いのであれば、高めに希望を出して売ることもできますし、逆に早く売り払いたいなら相場より価格を下げておくと有効です。

ただ、あまりに価格を上げすぎると買い手がつかないので、微妙なニーズの読みが求められます。

②売却戦略をしっかり立てる

特に法人がビルを売る際は、どこの不動産会社に依頼をして、いつまでに売るかを具体的に立てる必要があります。

また、売却益はどう使うのか、ビルを売ることで他の事業に影響ないかなどもしっかり精査する必要があります。

焦って適当に売ると、例え高く売れたとしても他に悪影響が出てしまうので注意しましょう。

③買い手・入居者がなにを求めているか考える

買い手がビルに何を求めているのかをしっかり考えましょう。

立地か階数か間取りかなど、どこをPRするかで売却結果は変わります。

また、テナントの入居者はそのままで、ビルの所有権だけを売却することもあります。

この時、賃貸経営の利回りは、前のオーナーが入居者とどんな内容で契約したかによって大きく変わります。

この点もしっかり業者に相談しておきましょう。

ビルを高く売るには不動産会社選びが重要!一括査定サイトを活用しよう

前述の通り、ビルを実際に売るのは契約した不動産会社なので、どこと契約するかが最も重要になります。

ビルを売る時に、提携している不動産屋や最寄りの不動産屋1社に相談して、その場で契約してしまうケースが多いですが、これは危険です。

1社だけを見ても、そこが優良業者かは分かりません。必ず複数社の査定額や対応を比較して、最も良い業者と契約するようにしましょう。

複数社を比較する際に利用したいサービスが一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力するだけで、査定に対応している複数社(最大6社以上)に一括で査定依頼をすることができます。

それぞれの査定結果を比較すれば、どこと契約すれば良いか一目瞭然です。

一括査定サイトの詳しい情報はこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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