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家査定相場はあてにならない!最後に価格を決めるのは自分

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家の売却価格を算出する女性

家を売る時、まずは不動産会社に査定を依頼することが大切です。

中古の家には定価がないので、見積もりを出しもらわないと、大体いくらで売れるのか見当がつかないのです。

これまで、家の査定には“相場”があり、まずはここを自分で調べるべきと言われてきました。

しかし、家の査定額調査に力を入れすぎ、信用をしすぎると、逆に損をする可能性もあるのです。

家を売る準備段階である査定と、実際の売却価格にはどの程度の相関性があるかをしっかり調べて、家の処分を成功させましょう!

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家の査定額には相場がある

そもそも、家の査定額には相場があるということを知っていたでしょうか。

例えば、絶対的な価値が4000万円の家があったとします。

しかし、その地域周辺で同じような状態の家の査定価格がもっと低かったとすると、4000万円よりも低く評価されてしまうのです。

逆に、絶対的な価値がかなり低い家でも、都心の一等地に立っていれば、それだけで査定額が高くなる可能性を秘めているのです。

査定結果への影響は地域の相場>家の状態

実際、不動産会社は家を査定する際、同じような家が過去にいくらで売れているかをチェックし、それを査定額の計算に適用します。

そのため、立地は査定額を決めるために極めて重要な要素となるのです。

賃貸物件を例に挙げると分かりやすいでしょう。地方では1LDKの駅近マンションを、家賃7万円ほどで借りることができます。一方、都心では築20年を超える1Rの木造アパートが、家賃10万円ほどで貸し出されているケースも少なくありません。

家売却の場合はこれが顕著で、東京都の家査定相場は約6500万円で、最も相場の低い秋田県の相場は1200~1400万円ほど、その差は5000万円を超えます。

人によっては割り切れない話ではありますが、地方のいくら条件のよい物件でも、その地域の査定相場が低ければ、高く売れる可能性は低くなってしまうのです。

家を査定相場通りに売るのがおすすめと言われていた理由

家を査定相場通りに売ることが、今までは最も賢いやり方だと言われていました。

その根拠は、「査定相場こそ家の適正価格なので、その価格通りに売るのが当たり前だ」という考えに依るものです。

しかし、この考えは必ずしも正しいわけではありません。

査定の仕組みは必要以上に難しく思われている

そもそも、家の査定相場=適正価格かと言われると、必ずしもそんなことはありません。

査定額というのは、「自分の会社が売却を仲介し、3か月程度で成約をとれた時に付くであろう価格」です。かなり条件が限定されていることが分かるでしょう。

また、査定額というのはあくまで“私見”であり、その金額が誤っていたとしても不動産会社はペナルティを一切受けません。

業者の持つデータや実績によっても査定額は変わりますし、法的罰則がないことを逆手にとり、あえて査定額を高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

このように、査定の仕組みには曖昧な点もかなりあります。

それにも関わらず、査定依頼者は不動産の知識がないため、不動産会社がいうことを過度に信用してしまい、相場以上で売れる可能性をみすみす逃してしまっているのです。

家は査定相場より数百万円高く売れる可能性がある

家の査定相場が低くても、最終的な売り出し価格は売り主の判断で自由に決めることが出来ます。

中古の不動産市場は査定相場によって構成されているので、周囲に比べて明らかに高めな価格設定になってしまうのは確かです。

しかし、それでも気にいって買ってくれる人を見つけだすことができれば、相場以上での売却は可能です。

中には、査定相場よりも数百万円以上高く売ることのできた人もいるのです。

住まいの価値を決めるのは買主

そもそも、住まいの価値とは何を指すのでしょうか?

査定額の計算では築年数や立地が重要視されますが、立地の悪い家も見方を変えれば「閑静で暮らしやすい」といえます。

無駄に部屋が分かれている間取りの家は使いにくく不人気ですが、大家族の買主には歓迎されることでしょう。

このように、買主ごとに住まいの価値をどこにおくのかは違うのです。

査定相場+100万円で売り出せば多くの人は割高に感じるでしょうが、中には自分たちにピッタリの家!と思う人もいます。

99人に割高だと購入を断られても、1人にさえ気に入られれば高額売却は可能なのです。

家を査定相場より高く売り出す際の注意点

上記解説のように、査定相場は絶対的ではないこと、買うのはあくまで不動産の素人ということを考えると、家を査定相場より高く売るメリットは十分あります。

ただ、あまりに相場より高い価格で売り出したり、自分の感情のみで価格を上げたりすると、売れ残るリスクが大きくなってしまいます。

売れ残れば売れ残るほど、成約率は下がっていきます。

価格を下げることで成約率を多少上げることは出来ますが、それでも成約が取れないと価格をどんどん下げていき、結果的に査定相場より利益が下がるケースもあります。

家を査定相場より高く売る際は、知識と覚悟が必要になるのです。

通常よりも成約まで時間がかかる

適正価格が3000万円の家をそのまま売る場合と、3200万円で売る場合を比較してみましょう。

その地域の中古戸建を探す人が月間100人いるとすれば、適正価格で売り出せば3か月で売れる、つまり300人に1人は購入に踏み切ってくれると考えられます。

査定相場が構築される背景には、そこに住んでいる人の一般的な収入や家族構成も関係しています。

これを無視して200万円高く売るということは、「500人、1000人に1人で良いから、金額を気に入って購入してほしい」という態度だと言って良いでしょう。

相場以上で売るには、長めのスケジュール設定と売り主の覚悟が必要になってきます。

相場より高い理由をしっかり説明できるようにする

家を買う作業は人生の中でも大きなイベントの1つです。

大金を出す買主は物件選びに失敗したくないと考え、売り主よりもしっかり勉強しているケースが多いです。

そのため、売り主が「お金が欲しいから相場より高く売りたい」といっても、買主の目はごまかせません。

設備や周辺環境など、相場以上で売り出す納得できる理由をしっかり説明できるようにしましょう。

家査定相場に惑わされず自分なりの売り方を実践しよう

家の査定相場通りに売るのは楽です。

ただ、それは数百万円高く売れる可能性を捨ててしまうことにもなります。

実際、自分で売り出し価格を決めたことで査定額より最大3割高く売れたケースも存在します。

東京都の一戸建て(平均価格:6500万円前後)なら、約2000万円の追加利益を得たことになるわけです。

普通の人が2000万円の臨時収入を得られる機会なんてそうはありません。

このお金を有効に活用すれば、今後の人生をより豊かにすることだってできます。

セオリー通りに売ることで後悔が残るよりは、思い切って自分なりの売り方をしていきましょう。

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