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ビルを売却したら敷金は貸主に返還する?オーナーチェンジ後に引き継ぐ?

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ビル売却時の敷金

テナントが入っているビルを売る場合は、オーナーチェンジといってビルのオーナー権を売買します。

この時注意したいのが、売主が借主からもらっている敷金の存在です。

細かい話ではありますが、ビル売買で敷金を巡ってトラブルになる例も少なくはありません。

今回は、ビル売却時の敷金の扱いについて分かりやすく解説していきます!

※ビル売却時の注意点はこちらにも詳しくまとめています。

ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!

ビル売却時の敷金の扱いを分かりやすく解説

ビル売却時は保管していた敷金の扱いはどうなるのでしょうか。そのままもらえるのでしょうか、それとも借主に返すのでしょうか?

具体的な内容を見ていきましょう。

オーナーチェンジでは賃貸借契約が引き継がれる

ビルのオーナーとテナント(借主)は、期間を定めて賃貸借契約を結びます。

例えば2年契約の1年目でオーナーチェンジしたからといって、新オーナーが新たに契約を改定することはできません。これは契約違反だからです。

オーナーチェンジはあくまでオーナー権のみの売買であって、適用中の契約事項は変えることはできません。

借主からすればオーナーの名前と賃料の振込先口座が変わるだけで、今までと変わらずビルを利用することができます。

敷金も賃借人の退去まで新オーナーが継承

敷金とは、借主が貸主に預けているお金のことで、借主が退去する時に返してもらうようになります。

例えば2年契約の1年目にオーナーチェンジがおこなわれた時、敷金の返還をおこなうのは契約時のオーナーではなく、新オーナーとなります。

オーナーチェンジをするからといって借主に敷金を返還するのではなく、返還義務は新オーナーへ移されるのです。

ビル売却の最後に敷金を新オーナーへ”渡す”

現在保管している敷金は、売主が新オーナーに渡すようになります。

ここを忘れるとトラブルになりかねないので注意しましょう。

では、敷金はどのように継承されるのでしょうか。

売却代金に敷金分を差し引いて対応する

オーナーチェンジ時には、事前に封筒に入れて保管していた敷金を渡す、ということをする必要はありません。

ではどうするかというと、ビルの売却代金から敷金が引かれるようになります。

例えば、ビルの売り出し価格が5000万円、敷金の合計が100万円の場合、成約価格は5000万円-100万円=4900万円となります。

これによって、売主は新オーナーへ敷金を”引き継いだ”ことになります。

保証金名義の場合はビル売却後に償却しない

ビルによっては、最初に保証金名義で借主からお金を預かっているケースもあります。

大まかに見れば敷金も保証金も一緒ですが、保証金は償却、つまり返還の義務がないため、オーナーチェンジ時にそのまま受け取れます。

また、敷金の中でも契約時に「退去時に50%を償却」というような注意書きがあることもあります。

一般的には敷金のようにお金を新オーナーへ引き継ぐほうが珍しく、償却する必要は原則ありません。

償却不要な保証金は初年度に不動産所得として計上しているので、引き継ぐと税務署からお尋ねが来る可能性もあります。

ただ、不動産売買は1つとして同じケースがないので、売主・買主間で自由に契約事項を決めることが、ある程度認められています。

そのため、契約内容次第では他に引き継ぐお金が出てくる可能性もあります。

ビル売却時の敷金引継ぎの注意点

ビル売却時には敷金の引継ぎが必要ですが、ケースによっては注意が必要なパターンもあります。

ここからは、敷金引継ぎ時の注意点を解説していきます。

サブリース契約の場合は手続きが複雑

オーナーがサブリース契約で管理していたビルを売る際は、注意が必要です。

サブリース契約とは、ビルを不動産会社に一括で借り上げてもらい、管理をしてもらいます。

そして、所有者は不動産会社から賃料の一部をもらいます。

利益は低くなりますが、面倒な管理・手続きを全て任せられるのは大きなメリットです。

サブリース契約では入居者(テナント)を契約を結ぶのもサブリース会社になるので、その時にもらった敷金をそのまま保管している可能性もあります。

サブリース契約のビルを売る場合は、事前に連絡をして一旦口座に敷金を戻してもらった上で、新オーナーへ引き継ぐようになります。

間にサブリース会社を挟むだけで、敷金の処理が一気に難しくなります。注意しましょう。

敷金を誰が保管しているか事前にチェック

サブリース契約や管理委託契約を結んでいる場合は、敷金がどこで管理されているのかを事前に確認しましょう。

売主が自分で敷金を管理していると思い込み、決済直前に初めて気づくケースもあります。

決済直前に気づいても管理会社との解約が間に合わず、契約が決裂してしまうことも考えられます。

たとえ敷金が少額でも、こうした権利関係にはうるさいのが不動産業界です。

特にビル売買の場合、権利関係を整理せずに引き渡せば、のちのち大きなトラブルになりかねません。

敷金が誰が保管してるのか、必ず整理しておきましょう。

そもそも敷金とは何か確認してからビルを売ろう

敷金は、不動産を借りる人が持ち主に預けるお金です。

常識と言えば常識ですが、意外と曖昧な人も多いので注意しましょう。

そもそも、敷金が返さないといけないお金だと知っていれば、トラブルが起こる可能性は低くなります。

これを機に、契約事項をもう一度確認し、意味を理解しておきましょう。

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