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任意売却物件と通常物件との違いは?買うメリット・デメリットと注意点

【更新日】2019-11-19
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任意売却物件

住宅探しをしているときに通常物件の他にも任意売却物件があるのに気づく人もいるでしょう。

任意売却物件はローンの返済ができないなどの理由で物件の任意売却をしようとしている人が売りに出しているものですが、購入する際にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

買って失敗しないために十分な知識をつけておきましょう。

任意売却はローンの払えない家を売る方法!売った後も住み続けられる!

任意売却物件はネットで簡単に見つけられる

自分が住む家を探している人も投資用の物件として魅力的なものを選ぼうとしている人も通常物件だけでなく任意売却物件も候補にすることができます。

任意売却物件は特別なルートで販売されているわけではなく、通常物件と同じようにネットで簡単に検索して情報を得ることが可能です。

気軽に探せるので物件探しのときには候補にしてみると良いでしょう。

ただ、どのサイトを使うのかもよく考えた方がより広く物件を見つけることができます。

任意売却物件を専門に扱うサイトも存在する

不動産情報を提供しているサイトにもいくつかの種類があります。

任意売却物件を専門に扱うサイトも存在しているのが実態です。

どの業界でも同じことが言えますが、基本的には専門サイトの方が内容が充実している魅力があります。

任意売却物件を探すなら専門サイトを活用しましょう。

任意物件専門サイトでは非公開物件の情報もたくさん持っているのが特徴です。

リクエストを出すと希望の条件に合っている物件を紹介してもらえるでしょう。

任意売却物件を買うメリット

任意売却物件に興味を持った人はどんなメリットがあるかが気にかかるでしょう。

任意売却物件のメリットはその特徴を理解するとわかりやすくなります。

どのような魅力的な特徴があるのかを確認しておきましょう。

競売物件に比べて詳細な物件情報を公開している

住宅ローンを返せなくなってしまった人は家を競売にかけられるケースもあり、その競売物件についても購入することが可能です。

競売物件を任意売却物件と比較してみると、任意売却物件の方が詳細な物件情報が公開されているというメリットがあります。

本当に必要な物件かどうかを吟味しやすいように通常物件と同じような情報を添えて公開されているのが通例です。

取り扱っている業者によって公開情報の量にも違いはあるものの、良し悪しを見極めるのに十分な内容になっているでしょう。

いつ頃から購入可能になるかといったスケジュールが明確

任意売却物件は購入可能時期などのスケジュールが明確にされているのもメリットです。

任意売却は金融機関や不動産業者と綿密な打ち合わせをして進めるもので、いつ売りに出すかも事前に定まっているのが一般的です。

その情報を専門業者が手に入れていて、販売前の物件についても紹介していることがよくあります。

また、引き渡し時期なども明確になっている場合がほとんどなので引越しや入居者募集の計画をスムーズに立てられるでしょう。

任意売却物件も住宅ローンが利用可能

住宅を購入するときには住宅ローンを使用したいと考える場合が多いですが、任意売却物件では使えないのではないかと懸念する人もいるかもしれません。

しかし、任意売却物件を購入するときにも住宅ローンを利用することは可能です。

ただし、通常物件を購入するときと全く同じように使えるとは限らないので注意しなければなりません。

審査が長引きがちなので余裕を持って申し込むべし

任意売却物件を住宅ローンを使って買おうというときには審査が長くなる場合が多いということを念頭に置いておきましょう。

金融機関としては任意売却によって損失を生んでしまっていることが多く、その物件の買い手にまたお金を貸して失敗したくないという気持ちが強くなります。

また、借金を返せなくなるような環境要因があるのではないかなどといった懸念を抱くケースもあり、物件も借り手も慎重に審査する場合がほとんどです。

時間がかかることを想定して余裕を持って審査に申し込みましょう。

任意売却物件を買うデメリット

任意売却物件にはメリットもありますが、実はよく知られていないデメリットがいくつもあります。

まずは代表的なデメリットを把握して本当に任意売却物件を手に入れるのかどうかを判断できるようになりましょう。

金融機関(債権者)の同意なしで売買は成立しない

任意売却物件は通常物件と違って債権者である金融機関の同意が必要になるのが特徴です。

売り手との直接交渉だけで売買が成立する通常物件とは異なり、売買金額や引き渡しのスケジュールなどについて金融機関が口を挟みます。

特に任意売却では高く売れないと金融機関が損をすることになるので価格交渉が厳しく行われるのが通例です。

なかなか思っていたように安くできずに買うかどうかを悩んでしまうことも少なくありません。

市場に出回る理由・経緯が不透明

任意売却物件はどうして市場に出てきたのかがわからないのもデメリットです。

お金を返せなくなったから任意売却をしようとしているということだけが共通点で、どうしてそのような状況になったのかについては物件情報を見てもわかりません。

ともするといわくつき物件なのではないかと勘ぐりながら買うかどうかを判断しなければならないのです。

業者に相談すると市場に出回ってきた理由や経緯を説明してくれることもありますが、通常はわからないまま取引をすることになります。

任意売却物件を買う際の注意点

任意売却物件にはこのようなデメリットがありますが、本当に買おうと思ったときにはもっとデメリットを受けてしまわないようにするために注意が必要です。

どんな点に注意しておくと買うときに困ってしまわずにすむのでしょうか。

部屋の荒れ方に驚く方も多い!覚悟を決めて内覧へ行こう

任意売却物件も通常物件と同じようなものだと思っていると実物を見て驚いてしまうこともあります。

興味を持った物件を内覧できるのは同じですが、覚悟を決めて行くようにしましょう。

あまりにも部屋が荒れ果ててしまっていて呆然と立ちすくむ人もいるほどにひどいこともあるのです。

生活に窮してしまって手入れをする余力もないままずっと生活してきたというケースが多いからです。

どんな状態であっても冷静に良し悪しを見抜くという気持ちで内覧に行きましょう。

価格交渉に時間がかかりがち

任意売却物件の売買では売り手と買い手だけでなく債権者の金融機関も合意しないと売買契約を締結することはできません。

その前段階で価格交渉に大きく乗り出してくる金融機関が多いため、価格交渉が難航して長期戦になることもあります。

金融機関の担当者の都合が合わずに打ち合わせも頻繁にできないといった問題が生じることも少なくありません。

いつまでに買いたいというのが決まっているなら十分に余裕を持って売買交渉を始めることが肝心です。

任意売却物件=価格が安いとは限らない

任意売却物件はお買い得な物件が多いのではないかと思う人もいるでしょう。

価格が安い物件も多いのは確かですが、必ずしもどの物件も安いというわけではありません。

元々の物件価値が高い住宅が任意売却物件になることもあります。

また、相場よりも高い価格で売りに出されていることもあるので注意しましょう。

基本的には価格については通常物件と大差ないという考えで物件を探すのが無難です。

管理費・修繕積立金の負担がかかる

購入する物件によっては管理費や修繕積立金の負担が必要になることもあるということも念頭に置いておきましょう。

マンションが任意売却物件として販売されていることはよくありますが、その持ち主が管理費や修繕積立金を滞納しているケースも少なくありません。

その場合には売買の際に納得の上で購入するという形になります。

滞納分を払わなければならないかどうかはマンションの管理組合に問い合わせて確認する事でわかります。

売り出しや契約キャンセルになる可能性も高い

任意売却物件は購入可能時期などのスケジュールが明確になっているものの、変更されてしまうことも多いので注意しましょう。

特にキャンセルになる可能性が高いのには気をつけなければなりません。

任意売却をしようと思っていたけれど断念した、金融機関の承諾が得られなくてキャンセルになったというのが典型例です。

売り出しがキャンセルされる以外にも契約後にキャンセルになるという例も多いので、最後の最後まで本当に手に入るかがわからないのです。

いわく付きの任意売却物件を避けることはできる?

任意売却物件を探しているときによく心配されているのがいわく付き物件をうっかり買ってしまうのではないかということです。

以前に何か不吉なことが起こったような物件ではあまり住みたいと思う人はいないでしょう。

自分の居住用の物件を探しているときでも、賃貸経営用の投資物件を探しているときでも避けたいのは確かです。

いわく付きの任意売却物件を避ける手立てはあるのでしょうか。

以前は信頼できない任意売却物件も市場に出回っていた

いわく付き物件を買ってしまうのではないかと心配になる人がいるのは、以前はいわく付きではないかと思われるような信頼できない物件が市場に出回っていたからでしょう。

いわく付きかどうかは言わなければわからないというスタンスで販売されていることも多かったのが事実です。

購入して住み始めてから近所の人から話を聞いて驚いてしまうというようなケースも珍しくなかったのです。

ただ、情報開示を当然とする世の中になったお陰で状況は変化してきています。

任意売却取扱主任者など制度上の整備は進んでいるが…

いわく付き物件かどうかを見た目で判断するのは難しいですが、プロが情報を集めて問題のない物件かどうかを見極めることは可能です。

そのため、いわく付き物件を買わされてしまったというようなトラブルが起こらないように制度整備が進められてきました。

例えば、任意売却取扱主任者の資格制度が整えられ、任意売却を適正な形で行うためのノウハウを持っている人に資格が与えられるようになっています。

ただ、それでも信頼できる物件かどうかの判断は難しく、安心して買えるとは言い難いのが実態です。

任意売却物件の流通経路を知る人に相談するのが近道

任意売却物件がいわく付きかどうかを見極める上では流通経路を確認するのが効果的です。

どういう経路で市場に出回ってきたかがわかると問題のある物件なのかどうかを推定することができます。

プロとして物件の流通を担っていたり、任意売却の相談を受けていたりする人たちに相談するのが賢明です。

自分で調べると大変な労力がかかりますが、プロに相談すればノウハウがあるので速やかに調べて安心できる物件かどうかを説明してくれるでしょう。

任意売却物件の相談先におすすめの専門家

任意売却物件を購入したい場合にはどの専門家に相談すると良いのでしょうか。

専門家の種類によって何に強みを持っているかが異なるので、目的に合っている専門家を選んで相談を持ちかけるようにしましょう。

任意売却物件に関する相談先としておすすめの専門家を四つ紹介します。

①不動産会社

任意売却物件を購入したいと考えたときには不動産会社に相談するのが最も良い方法です。

どのような任意売却物件が流通しているかを熟知していて、リクエストに応じた物件を紹介してくれます。

仲介をしてくれるので売買に向けた手続きを不動産会社で一通り行うことができます。

物件の内覧についても不動産会社に依頼すれば可能です。

価格などの条件交渉も不動産会社を介して行うのが通例なので、任意売却物件を買うときには買い手の立場に立ってくれる不動産会社を探しましょう。

②金融機関

任意売却物件を住宅ローンを使って買いたいときは金融機関に相談してみるのが良い方法です。

まずは仮審査を受けてどのくらいのお金を借りられるのかを調べましょう。

不動産投資の場合にも投資用のローンがあるので申し込んで審査を受けてみるのが良いでしょう。

金融機関では返済計画などについても詳しく相談できます。

無理のない返済計画を立てて予算額を決め、どのくらいの価格の任意売却物件を買うかを考えるようにしましょう。

③弁護士

任意売却物件の流通経路について確認していわく付きでないかどうかを見極めたいなら弁護士に相談しましょう。

任意整理や自己破産などを含めて借金で困っているときの相談先としてよく用いられているからです。

その相談の結果として任意売却を選んだケースもよく知っています。

検討している任意売却物件について知りたいときには力になってくれるでしょう。

また、情報開示されずにいわく付き物件を買ってしまったときには法的見地から契約を無効にするなどの対処をしてくれます。

④司法書士

司法書士も任意整理などを行う他、任意売却のサポートも行っているのが通例です。

買い手に対しても信頼できる不動産会社を紹介するなどのサポートをしていることがよくあります。

また、周辺エリアを中心として事例についても詳しい場合が多いので、任意整理物件が安心して購入できるものかどうかについてのアドバイスをもらうことが可能です。

任意整理物件の売買のときには不動産登記の依頼先になるのが司法書士なので後々までお世話になるでしょう。

任意売却物件を買う際は慎重に行動しよう

任意売却物件を買いたいと思っているときには慎重に厳選することが必要です。

失敗してしまうリスクがあることを念頭に置いて、不動産会社などのプロと相談しながら信頼できる物件を選び出すように心がけましょう。

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