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任意売却をした後に買い戻しをする方法!買い戻しの成功率はどうすれば上がる?

【更新日】2020-01-20
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任意売却の買い戻し

任意売却をすることで、負債を抱えている家でも売却し、残債を処理することができます。

ただ、現在は経済的に苦しくても任意売却後しばらくして経済的に上を向く可能性があるのであれば、一度任意売却をした物件を将来的に買い戻しするという選択肢も出てくるでしょう。

ただ、そもそも任意売却後に買い戻しをすることは可能なのか、どうすれば買い戻せるのかについて解説していきます。

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任意売却とリースバックを組み合わせれば売却後に買い戻し可能

基本的には、任意売却後に買い戻すことはできません。

なぜなら、任意売却などの仲介売却は一般的に買主の新しい住宅や事業所などとして扱われます。

そのため、買い戻し条件を契約に盛り込んだりすることは難しいのです。

一般的に買い戻しが可能なのは、不動産会社と契約を結ぶケースです。

不動産会社はこの点を一般の買主よりも柔軟に対応できますから、買い戻しの希望も通る可能性があるにはあります。ただ、業者買取の場合も原則的に買い戻しは認められていません。

不動産会社が提供するサービスの中で、買い戻しが可能ということが明記されているのがリースバックです。

リースバックとは、不動産会社に物件を買い取ってもらい、お金をもらった後、賃貸契約を結び直して今まで通り住み続ける方法です。

このリースバックと任意売却を組み合わせたサービスも、今では人気とシェアがたかまっています。

任意売却とリースバックを併用すれば自宅を売らずに住み続けられる!

任意売却後に買戻しをするメリット

任意売却後に買い戻しをすることで、以下のようなメリットを受けることができます。

自分の家に住み続けられる

任意売却とリースバックを組み合わせることで、住み慣れた家に今後も暮らすことができるという大きなメリットを享受することができます。

安心した生活が担保されるというのは、数字では表せない魅力ですよね!

引っ越し費用や税金が不要

通常の任意売却では、売却益が出た段階で譲渡所得税が課されます。

ただ、任意売却とリースバックを組み合わせた場合は、税金や仲介手数料が一切かからなくなります。

また、通常の任意売却と違って住み続けられるので、引っ越し代を支払う必要もありません。

こうした費用がかからないのは、この売り方の嬉しいところでしょう。

任意売却をしたことが周りにバレない

任意売却というのは、差し押さえ直前の「ヤバい段階」というのは何となく一般の人も知っています。

もしあなたが任意売却をするというころがバレたら、周囲の人へ積み上げてきた評判が崩れる可能性もあります。

ただ、この任意売却の方法では外から見ると何も変わらず住み続けられるので、まさか任意売却をしたなんて周りの人も予想だにしないことでしょう。

任意売却後に買戻しをするデメリット

任意売却後に買戻しをするデメリットとしては、以下の3点があります。

利益が安い割に買戻し価格は高額

買い戻しを見越して任意売却をする場合は、不動産会社に物件を買い取ってもらうという形を取ります。

この場合、買取価格は仲介価格の場合の6~8割まで落ち込むのが一般的です。

そもそも、不動産会社が中古物件を買い取るのはリフォームをして再販するためです。

この再販にかかる費用を捻出するために、買取価格を下げているのです。

もし買い戻し前提で契約をする場合は、大体リースバックよりも10年を想定していますが、この時の買取価格は上記のようにリフォーム代を差し引いた金額ではなく、その物件の適正価格(時価)となります。

通常、10年も経てば戸建て物件の価値は大きく下がります。

それにも関わらず買い戻しのために高額費用を払わないといけないというのは、よっぽど戻したい物件以外だとただの損と言えます。

リースバック業者とトラブルが起きる可能性もある

任意売却後の買い戻しは、前述の通り10年後を見越しています。

しかし、10年後に今と同じく買い戻したいと考えている保証はありません。急なリストラ、病気で収入が下がり、買い戻せないケースも十分考えられます。

また、最悪なのが買い戻しを約束したリースバック業者の倒産です。こうしたことのないよう、大手の経営が安定している業者と契約することをおすすめします。

子どもに買い戻しさせるのは負担なケースも

任意売却後に買い戻す方法は、相続対策としても人気を見せています。

例えば、任意売却をリースバック業者に対しておこない、賃貸物件として住むことで、借主は実質的な所有者ではなくなります。

そうなれば固定資産税や管理費等の支払いがなくなるのです。

シニア層が任意売却で得た利益で子供の助けを借りずに生活し、亡くなった時に子どもが買い戻すというのはスムーズな流れのようにも感じます。

ただ、注意してほしいのが築古の割に買い戻しは割高になるケースが多いということです。

そもそも、持ち家率がどんどん下がっている今、実家を相続させることが必ず良いことではありません。使わない実家の税金を払わせる羽目になってしまいます。

「いらないなら売れば良い」と思っているかもしれませんが、一戸建て住宅はだいたい築25年で価値が0になります。買い戻し後に売ったとしても、買い戻し時に払った費用を回収できない可能性だって十分あるのです。

子どもへ優先的に買い戻させる約束をする際は、それが子どもたちの利益につながるかしっかり考える必要があります。

任意売却後の買い戻しはおすすめできない

任意売却後の買い戻しは、基本的におすすめしません。

その一番大きな理由は得られる利益が低くなるためです。

前述の通り、リースバックで得られる利益は通常の任意売却の6~8割なので、そもそも今の状態がきついから任意売却をする人には向いていません。

借金が残っているのであれば、出来るだけ高値で売れるよう努力すべきでしょう。

また、買い戻しをして再び持ち家を所有し、住宅ローン審査に申し込めば同じことの繰り返しになる可能性が高いです。

もっとも、何か月も住宅ローンを滞納していた時点で、ローン審査に通らないということも十分考えられます。

無理して購入した持ち家を任意売却し、身の丈にあった賃貸住宅に住むことでリスクを抑えられます。

任意売却をするのであれば、買い戻しなどのことは考えず、まずは期限内に残高を処理できるかどうかを考えましょう。

任意売却後の買い戻しを成功させる方法

上記のように任意売却後の買い戻しは基本的におすすめしません。

ただ、それでも必ずその家が将来的に必要になるのが分かっているといった方なら、買い戻しを目指すのも悪くないでしょう。

とは言え、任意売却後の買い戻しは100%できる訳ではありません。

また、無理に買い戻しをしても自分の身を滅ぼすだけです。

ここからは、任意売却後の買い戻しを成功させるにはどうすれば良いのか、詳しく解説していきます。

信頼できる不動産会社と契約をする

任意売却時に「10年経ったら買い戻してOKですよ!」と言われたきり、ぜんぜん連絡をしてこない業者は信頼できません。

できる業者なら買い戻しを約束した時点でそこへ向かった資産形成などのアドバイスをくれるはずです。

また、買い戻しをしてもらうにはその業者が勝手に物件を売らないくらい安定している、信頼できることが前提になります。

自分の大切な家を預けるので、本当に力を入れて不動産会社を選んでいかなければいけません。

買戻し特約の登記をおこなう

任意売却後に物件を買い戻したい場合、単に業者と口約束をしただけでは信頼性は不十分です。

確実に買い戻しをしたいのであれば、任意売却時の所有権の登記(甲区)に「買い戻し特約」の記載をおこなっておきましょう。

この記載を業者は動かせないので、転売されるリスクはぐっと減ります。

ちなみに、買い戻し特約のやり方については司法書士にしっかり相談することをおすすめします。

任意売却を弁護士・司法書士に依頼するメリットは?費用・報酬はどれくらいかかる?
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