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マンションは売却と建て替えどちらがお得?利益・費用を徹底比較

【更新日】2020-02-07
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マンション売却と建て替え

所有するマンションの築年数が古くなった時は、売却をすべきか、新しく建て替えた方が良いか悩むことと思います。

ただ、そもそもマンションの建て替えは戸建て物件に比べて一般的ではないですよね?本当に業者へ依頼できるのかというのも悩みどころです。

中古マンションの建て替えに高額すぎる費用がかかるのであれば、早めに売ってしまうという選択肢も考えられます。

マンションの売却と建て替えはどちらがお得なのか、利益と費用の両面から徹底比較していきます!

マンションを売る方法!売却を損せず成功させるコツを完全網羅

マンションの建て替えは40年に1回ほどおこなわれる

分譲マンションの一部屋を購入した方は、ある程度自由にリフォームをすることができます。

ただ、それとは別に、マンションの管理会社が定期的に大規模な建て替えをおこないます。

マンションの管理会社は購入費と別に管理費・維持費を徴収していますよね。この資金を元手に建て替えはおこなわれます。

マンションの一般的な寿命は40年ほどと言われています。大規模な建て替えは寿命が来る直前のタイミングで、延命のためにおこなわれます。

その他、建て替えは突然の災害で破損した際にもおこなわれます。

マンション建て替えは自由におこなうことができない

マンションのオーナーであれば、自分の判断で簡単に建て替えることができると思っていませんか?

実はマンション建て替えには、区分所有者の80%以上の賛成が必要になります。好きなタイミングで気軽に建て替えられる訳では全くないのです。

新たに建て替え資金を募る必要がある

いざマンション全体を建て替えようと思ったら、コンスタントに徴収している維持費だけでは足りないケースが多いです。

それでも建て替えを実施する場合は、オーナーが自腹を切るか、住民を説得させて追加で費用を徴収するかしか方法はありません。

売却と建て替えを天秤にかける前に、まず建て替えのハードルはかなり高いことを把握しておきましょう。

中古マンションは建て替えるより早期の売却がおすすめ

利益の大きさを考えると、中古マンションは建て替えるより早期売却がおすすめです。

ここで注意したいのが、マンションを建て替えても築年数は経過し続けるということです。

マンションの価値を測る要素は多数ありますが、その中でも最も重要なのが築年数です。

どれだけ良い立地に建っているマンションでも、築40年を過ぎれば物件価値はほぼありません。

建て替えをすることで価値を増やすこともできますが、それでも価値の低下を食い止められる訳ではありません。

築年数が古くなるとコストが逆転する

あなたがマンションのオーナーで収益をあげていたとしても、コストが増え続けていずれ逆転します。

途中で建て替えをしても維持費・管理費の増大は避けられないので注意しましょう。

見栄えの良いリノベーション物件だとしても、築30年を超える物件の人気は非常に低いです。

マンション所有者で利益を考えている方は、どの時点で手放すかの計画も必ず立てておく必要があります。

中古マンションを売却する前に建て替えは必要?

中古マンションを売却すべきか建て替えるべきか悩んでいる時に注意したいのが、「建て替えてから売る必要はない」ということです。

マンションの状態によっては、「建て替えたほうが良いのでは?」と悩むこともあるでしょう。

基本的に中古マンションの売買はそのままでOKなので、無理に建て替える必要はありません。

売主の好みで勝手に建て替えると、逆に買主の嗜好と合わず買ってもらえない恐れがあります。

中古マンションの買主も基本的にそのことを分かっており、購入後に建て替え・リフォームをすること前提で物件選びをしています。

話し合いによっては売主が建て替え費用を一部負担する場合も

マンション売買では、売主と買主の契約内容は話し合いによって柔軟に変更することができます。

買主によっては、マンションを購入する代わりに建て替え費用を一部負担してほしいと希望する場合があります。

売主からすれば損なので、契約を結ばないこともできます。

ただ、購入希望者が内覧に来てから契約までの道のりは意外と長く、一旦断れば次の成約はいつになるのか分かりません。

マンション売却時に値下げや費用の負担を要求されることを想定して、「○○万円までは下げられる/負担できる」という基準を持っておきましょう。

マンションの建て替えに迷むなら思い切って売却すべし!

そもそも、マンションの建て替えを検討しているくらいなら、目に見えてガタがきている可能性が高いです。

築年数数十年で建て替えたとしても、いずれ価値は0になります。

「せっかく買ったマンションだから」と、感情が先走って必要ない物件を保有し続ければ、コストはどんどんかさんでいきます。

マンションを建て替えるべきかどうか悩んでいるなら、思い切って売却してしまいましょう。

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