マンション売却でよくある16の失敗と後悔せず売るための対策
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マンションを売る手続きは決して簡単ではなく、多くの人が実際に失敗してしまっています。
今後、マンションを売る予定の方々も「失敗してしまうんじゃないか…」と不安に思ってるのではないでしょうか。
そこで今回は、マンション売却で起こりがちな16の失敗事例と、その対処法を紹介していきます。
これからの売却活動に、ぜひ役立ててくださいね!
→マンションを売る方法!売却を損せず成功させるコツを完全網羅マンション売却でよくある16の失敗と対策
マンション売却を成功させるには、売主本人が売却準備にどれだけの時間を割いてきたかや、売却を依頼する会社の手腕、売却戦略によって変わってきます。
しかし、入念な売却準備をしてきたとしても約1~3割の確率で思うような売却ができなかったという人がいます。
ここでは、マンション売却でよくある失敗を16個紹介します。
失敗事例①焦ってマンションを売り急いだ
引っ越しの期限が迫ってきて、マンションをじっくり売れなかったという方は非常に多いです。
マンションの平均売却期間は3~6か月ほどで、よっぽど人気のブランドや一等地のマンションでなければ、適正価格でそれより短く売るのは難しいです。
普通のマンションを短期間で売るには、値段を相場以下に下げて市場に出すしかありません。
その時は期限内に売ることが重要でも、結果的にはマンションを安値で失ってしまうのです。
失敗事例①に見舞われないための対策
売り急がないためにも、売却期間にある程度のゆとりを持っておくことが大切です。
また準備期間中にマンションの市場価値や現地の不動産情勢の確認、さらに一括査定サイトなどを活用しておおよその査定価格を把握しましょう。
マンシヨン売却に必要な情報を活動期間に入る前に集めておくと、売り急がず、マンションを適切な価格で売りに出すことができます。
資金に余裕があれば「買い先行」も可能
住み替えには売り先行と買い先行という2種類の方法があります。
売り先行は一般的なやり方で、先に今のマンションの売買契約を結んでから新居の契約し、引き渡し直前に引っ越す方法です。
一方、買い先行は自己資金100%で新居の購入をしてしまい、その後じっくりマンションを売っていきます。
売り先行は売却価格をそのまま購入資金に使えるのが魅力ですが、時間が制限されるデメリットがあります。
貯金に余裕のある方は買い先行を選ぶと、マンション売却が成功しやすいです。
失敗事例②地方のマンション売却は不動産会社選びで失敗しやすい
中古マンションの売買件数はかなりの数を首都圏、地方の大都市が占めており、その他の県では取引が年間で数十件ということも良くあります。
田舎の不動産会社でも一応「マンションの売買仲介可能」としているところは多いですが、圧倒的に経験が少なく、創業以来一度もマンションを売ったことがない会社はザラにあります。
会社選びの失敗を防ぐには、まず複数社を比較することが重要です。
田舎だと、「うちは代々ここに任せている」という最寄りの不動産屋があるでしょう。ただ、マンション売却では、ひいきにしてる不動産屋に頼むというのが失敗の大きな要因になります。
失敗事例②に見舞われないための対策
地方のマンション売却を検討する際は、その地域での取引実績や評判を重視して不動産会社を選ぶことが必要です。
地域に詳しい業者が、マンションの魅力や特長を的確にPRできる可能性が高いです。
また複数の業者と面談を通じて詳細な話を伺いながら、業者選びを進めて行くことも失敗防止の対策になります。
失敗事例③業者が査定額通りの働きをしてくれなかった
査定額が高い業者と契約したのに、全然担当者が働いてくれないというケースがあります。
査定額は法的拘束力がないので、間違っていてもペナルティはありません。
中にはこれを逆手に取り、あえて査定額をつり上げて契約を取ろうとする業者もいます。
しかしこの手で契約を取ろうとする業者の多くは、その価格での販売活動ができないという理由から値下げ交渉をしてくる可能性があります。
査定額と最終的な売却価格に差が生じることで、売主側の期待と現実とのギャップが生まれてしまいます。
失敗事例⓷に見舞われないための対策
このような理由でマンション売却を失敗しないためにも、査定額だけでなく、過去の取引実績や顧客の評価などもしっかりと確認することが大切です。
また、契約前に業者の販売戦略や計画を具体的に聞くことで、後々発生するトラブルの防止策にもなります。
期待と実際のギャップを最小限にするために、定期的な進捗の報告やコミュニケーションの確保を求めることも重要です。
失敗事例④売り出し価格を不相応に高く設定してしまった
マンションは査定額通りに売る訳でなく、契約後に売主が価格を決められます。
しかし、適切な価格よりも高く設定した場合、購入希望者が見向きもしない結果となり、長期間売れ残るリスクが増大します。
このような状態が続くと、最終的には大幅な価格ダウンを余儀なくされます。
失敗事例④に見舞われないための対策
適切な売り出し価格を設定するためには、市場の動向や同じエリアの似た物件の取引価格をリサーチすることが必要です。
また、複数の不動産業者からの査定を受けることで、より適切な価格を知ることができます。
さらに適正価格でマンションを売るとなれば、物件の状態や魅力を最大限に活かすPR方法の確立、価格とのバランスがとれた最適な売却戦略を立てることも大切になってきます。
失敗事例⑤値下げ交渉に面食らってしまった
マンション売却の際、購入希望者からの値下げ交渉はよくあることです。
一般的に、買主の方が失敗のリスクが大きく、売主よりも不動産について良く勉強しています。相手が投資家なら特にそうです。
損しないためにも十分な準備や知識を持ち合わせていないと、過度な値下げ要求に応じてしまい、想定より低い価格での売却となるリスクが増大します。
また、交渉力が乏しいと、購入希望者の手の内に踊らされます。
失敗事例⑤に見舞われないための対策
値下げ交渉に備えて、あらかじめ最低限受け入れ可能な価格を設定しておきましょう。
また、物件の強みや魅力を明確にして、そのポイントを交渉時に強調することで、過度な値下げ要求を回避できます。
さらに不動産会社との連携を強化して、交渉におけるパートナーとしての役割を明確にするのも1つの手です。
それを決めておけば、相手がいくら勉強してる人でも、こっちは「そういう決まりなんで!」と言えば対抗できます。
値下げは多くても価格の10分の1に留めて、利益を確保しましょう。
→不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?失敗事例⑥販売活動を不動産会社に任せきってしまう
販売活動は仲介業者に任せてOKですが、100%任せきりにするのは良くないです。
特に販売活動中は、業者との連絡をしっかり取りましょう。
相手が何をやっているか分からない状態になると、自分の不利な方へ手続きを進められるかもしれません。
都会の営業マンは案件を何個も抱えており、こちらが働きかけないとドンドン後回しにされるかもしれません。
働きをチェックするという意味でも、連絡は蜜に取ったほうが良いです。
失敗事例⑥に見舞われないための対策
定期的に不動産会社とのミーティングを設け、販売活動の進捗状況の確認を取りましょう。
また、自身でも独自のPR活動を行うことで、販売活動の幅を広げられます。
購入希望者との直接のコミュニケーションも効果的な手段の一つとなります。
失敗事例⑦部屋を整理整頓せずに内覧を実施
マンション売却の最大の難関が内覧です。
内覧時に部屋が散らかっていると、購入希望者に悪い印象を与えてしまうだけでなく、部屋の広さや機能性も伝わりにくくなります。
その結果、購入希望者の評価が低くなり、売却価格や交渉に悪影響を及ぼすことが考えられます。
失敗事例⑦に見舞われないための対策
内覧の前には、部屋の整理整頓を徹底的に行いましょう。
不要なものは処分し、家具や小物の配置を工夫して部屋の広さや機能性をアピールすることで、内覧時に受ける印象が大きく変わります。
また、明るく清潔感のある空間を演出することで、購入希望者にポジティブな印象を与えられます。
一方、内覧前に大規模なリフォームをしたりするのは逆効果なので注意が必要です。
→中古マンション売却時にリフォームは不要!フローリング・壁紙のキズ・汚れはそのまま売る失敗事例⑧ステータスの低い申込者ばかり相手にしている
地域や宣伝方法によっては、低収入や特殊な職業の方ばかりが購入を申し込んでくるケースもあります。
こうした人と契約を結んでも、その後のローン審査で落とされる可能性が高いです。
また購入意欲や購入能力が低い申込者ばかりを対象にしてしまうと、売却が進まないリスクにもつながります。
失敗事例⑧に見舞われないための対策
スムーズにマンションの売却を進めるためにも、購入申込者のステータスや背景をしっかりと確認し、購入能力や意欲が高い申込者を優先的に対応することが重要です。
また、不動産会社との連携を強化して、適切な購入希望者の紹介を求めることも必要です。
購入意向がしっかりとある申込者とのスムーズな取引を進めることで、迅速な売却を実現できます。
失敗事例⑨税金がいくらかかるか良く知らない
税金はマンション売却時に発生する大きな費用の一つです。
特に所得税や譲渡所得税は無視できない費用です。
売却利益が出た場合、それに応じて税金が発生します。
しかし、この税金の具体的な計算や発生する金額について理解していないと、後で大きな出費として驚くことがあります。
失敗事例⑨に見舞われないための対策
売却を検討する前段階で、専門家や税務署に相談し、税金の詳細をしっかり理解しておきましょう。
また、予め計算ツールやシミュレーションを活用して、大まかな税金の額を確認しておくことも効果的です。
失敗事例⑩売却のタイミングを見誤る
マンションの売却タイミングは非常に重要です。
不動産市場の状況や経済の動向、季節など様々な要因により、良いタイミングとそうでないタイミングがあります。
例えば、2020年のオリンピック後の価格推移や、2022年に生産緑地の大量売り出しによって起こると言われる不動産相場の下落です。
→2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?オリンピック後の市場の動向・見通し
不動産市場全体が大きく変わると言われるので、注意が必要です。
もっと小さなところだと、季節によってもマンションの売れやすさは変わります。
特に転職・就職を控えた1~3月は売れやすいと言われているので、この時期に合わせて売るのも一つの手です。
→マンションを売るタイミングは3つのポイントで見極める!2020年までが売り時?時期を見誤ると、思ったよりも低い価格での売却となる可能性が高まります。
失敗事例⑩に見舞われないための対策
不動産市場の動向や専門家のアドバイスを参考に、最適な売却タイミングを見極めるよう努めましょう。
また、売却予定の時期を柔軟に持つことで、市場の動向を見ながら最良のタイミングを逃さないようにすることが重要です。
失敗事例⑪住宅ローンの残債がいくらかチェックしていない
ローンが残るマンションは、基本的に完済してからでないと売れませんが、売却価格がローンの残債額を上回るアンダーローンであれば、売却ができます。
しかし、マンションを売却する際、住宅ローンの残債がある場合、その額を正確に把握していないと売却後の資金計画が狂ってしまう可能性があります。
売却価格が残債を下回る場合、その差額を補填する必要が出てきます。
失敗事例⑪に見舞われないための対策
売却前に金融機関に確認を取り、正確な残債額を知ることが重要です。
また、売却価格とのバランスを考慮して、適切な価格設定や交渉を行うことで、資金的なトラブルを回避できます。
失敗事例⑫仲介業者の囲い込み・怠慢営業に気づかない
一部の不動産仲介業者は、囲い込みや怠慢な営業活動を行うことがあります。
囲い込みとは、ある特定の業者のみを利用するように契約を結んでしまい、他の業者を利用できなくなることを指します。
このような状況では、最適な売却条件を逃してしまうリスクがあります。
また悪質な囲い込みだとレインズに登録せずに情報を限定的にして、自社の契約者にだけ情報を流すようにします。
そのため、売却に時間がかかりやすく、価格も下がる傾向にあります。
失敗事例⑫に見舞われないための対策
複数の不動産仲介業者と相談し、その対応や提案を比較検討することが重要です。
契約の内容や取り決めもしっかり確認し、独占的な取り決めがないか注意深くチェックしましょう。
信頼のおける業者選びが最も大切なポイントとなります。
また売主と契約した不動産会社は、レインズに物件情報を登録し、すべての不動産会社が物件を閲覧・紹介できるようにしますが、レインズは業者しかログインできません。
もし、囲い込みを受けているのではないかと心配になったら、契約してない他社に相談して確認してもらいましょう。
→レインズは不動産会社しかログインして見れない?個人がレインズを閲覧する方法
失敗事例⑬マンションの管理会社と連携が取れていない
分譲マンションの場合、上に管理会社の存在があり、こちらの意向を無視して勝手に売るとトラブルが起こりやすいです。
例えば、管理会社との連携が取れていないと、管理状態や修繕履歴などの重要な情報が抜け落ちる可能性があります。
これは購入者が購入をためらう大きな要因となり得ます。
また、管理会社との良好な関係が保たれていない場合、購入者への情報提供が適切に行えないという問題も発生します。
更に、居住者がマンションの管理組合に入ってる場合、組合の退会手続きをしなければいけません。
退会手続きを組まなければ、売却がストップしてしまう可能性もあります。
失敗事例⑬に見舞われないための対策
売却前から管理会社との連絡を密にし、重要な情報を得られるよう努めましょう。
管理会社と良好な関係を築き、内覧時などにもマンションの管理状態や設備に関する正確な情報を提供できるよう心掛けることが重要です。
失敗事例⑭マンション査定を1社にしか依頼していない
最寄りの不動産会社1社にだけ査定を依頼しても、その金額が低いか高いかわかりません。
査定額は各社が「うちならこれくらいで売れる」と考えて提示した見積もりです。
今回のように、特定の一社に絞って査定を依頼した場合、市場価格を正確に把握できないというリスクに陥るだけじゃなく、的外れな売出価格を設けて売れ残りの原因を自らの手で構築する原因にもなります。
査定額が市場価格よりも低く設定される可能性があり、その結果、売却価格が低くなってしまいます。
失敗事例⑭に見舞われないための対策
このような事態を防ぐためにも、複数社に見積もりを出し、最高値の業者と契約しましょう。
複数の不動産会社に査定依頼を提出すれば、それぞれの査定額を比較して最適な価格設定を行えます。
また,専門家の意見を多く聞くことで市場価格を把握しやすくなります。
複数社への査定をスムーズにおこなえるツールが一括査定サイトです。
60秒ほどの簡単な申込手続きで大手の査定額を比較できるので、積極的に活用しましょう!
不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気15社を厳選紹介【2023年最新】失敗事例⑮ウソをついて売り払うと瑕疵担保責任に問われてしまう
雨漏りやフローリングの大きな傷、または隣に暴力団事務所や宗教施設があるといった重要な情報を告知せず売っても、引き渡し後に賠償金を請求されてしまいます。
引き渡し後でも一定期間は瑕疵担保責任期間と言われ、物件の問題は前の居住者の責任になってしまいます。
告知すべき情報は「新しい入居者が安心して生活するのを阻害する内容」のものです。これは物件の欠陥だけでなく、「自殺があった」「殺人事件が近くであった」などの心理的な欠陥も含まれます。
一方、子どものいじめや離婚、借金など、マンションを売るネガティブな原因は買主の生活に関係ないので、伝えなくても構いません。
→事故物件を売るには?欠陥住宅のトラブル内容は告知すべき?失敗事例⑮に見舞われないための対策
不動産売却時には、物件の欠陥や問題点を正直に申告することが重要です。
契約時に重要事項説明を行い、隠れた瑕疵がないことを確認することで、後にトラブルを防ぐことが可能です。
失敗事例⑯何のためにマンションを売るのか明確でない
売却の目的がはっきりしていないと、価格設定や売却時期、交渉においても適切な判断ができなくなります。
マンション売却はメリットばかりではありません。
高額固定資産を手放すのは大きなリスクですし、高く売れる確証もありません。
売却目的が不明確なまま進めると、後悔する結果につながる可能性があります。
失敗事例⑯に見舞われないための対策
マンション売却を行う際は、売却目的を明確にし、それに基づいた計画を立てることが重要です。
売却目的をもとにリアリスティックな価格設定やタイミングを考えることで、スムーズな売却プロセスを実現できます。
マンション売却で失敗する人の特徴
マンション売却における「失敗」とは、高値で物件を売りに出すことができなかったことや、売値で損したなどの結果が該当します。
実際、マンション売却で動く金額は大きく、小さなミス1つで売却価格がガクンと下がってしまいます。
また、売却活動に向けた準備や売却戦略による失敗もあります。
しかし、マンション売却の原因には必ず共通点があります。
ここでは、マンション売却の原因に見られる共通点を、マンシヨン売却で失敗した人の特徴に置き換えて解説して行きます。
マンション売却に関する勉強をしていない
マンション売却を考えている人の中には、適切な知識を持たずに手続きを進めようとする人がいます。
このような人は、市場の動向や売却方法、契約のポイントなど、重要な情報を把握していないため、損をするリスクが高まります。
例えば、不動産業者の選び方を誤ると、適切な価格での売却が難しくなることがあります。
また、不動産取引に関する法律や手続きの詳細を知らずに進めると、後でトラブルの原因となる可能性があります。
十分な勉強や下調べを怠ると、大きな損失や後悔を招くことになりかねません。
マンション価格が時価であることを知らない
マンションの価格は、市場の需要と供給、経済状況などの外的要因の影響を受けやすく、常に価格が前後しています。
つまり価格が常に変わっていることを知らないでマンション売却を進めると、適切な価格がつけられないどころか、買い手が寄り付かず、いつまでも市場に売れ残ってしまう状況を作ってしまいます。
現在の時価を知るためには、同じエリアの似たような物件の売却価格を参考にしたり専門家の意見を取り入れることが重要です。
時価を無視して価格を設定すると、長期間売れ残るリスクや適切な価格よりも低い価格で売却してしまうリスクが高まります。
諸費用・税金がかかることを知らない
マンションの売却には、単に売価だけでなく、諸費用や税金がかかることを知っておく必要があります。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税などの諸費用
- 所得税
- 住民税
これらの費用を考慮せずに売却を進めると、収益が予想よりも少なくなる可能性があります。
また、税金の計算ミスや申告の過誤が生じると、税務署からの追徴税や罰金のリスクも考えられます。
売却をスムーズに進め、後で不都合や損失が発生しないためにも、諸費用や税金に関する知識をしっかりと持っておくことが重要です。
マンション売却の失敗談3選!体験談から学ぼう
ここからは、マンション売却の具体的な失敗談を紹介します。
実際に売った人の生の声を知り、自分の売却活動に役立ててください!
売り出し価格を高く設定しすぎた(30代・女性)
夫の転勤がきっかけで分譲マンションを売りました。
不動産会社2社に査定を依頼したんですけど、どう考えても低すぎると思い、高い売り出し価格で売り出したところ、まったく相手にされませんでした。
そうしてるうちに転勤の期限が迫ってきたので、価格を下げて無理やり売り払いました。今も後悔が残ります。
反省点はなぜ査定額が低いか聞かなかったところです。
聞くと最近町で起こった事件が影響してたとのこと。物件に問題がなかったなら、時期をずらすとか方法あったのにな…と思います。
あと、査定依頼を2社くらいで満足してたのもダメですね。隠れた優良業者が見つかるまで、かたっぱしから査定依頼していれば違ったと思います。
ローンや費用を把握してなかった(40代・男性)
新築一戸建てに住み替えるにあたり、さまざまなインテリア等を新調しようと予約してました。
ただその時は費用で売った手取り額が相当引かれることを知らず、結果的にマイナスになってしまいました。
費用を含めて正確に手取り額を把握していれば、ムダな出費をせず済んだと後悔しています。
無理に売ったことで家族関係に亀裂が(30代・女性)
親から兄弟に相続されたマンションを売りました。
私が「絶対売ったほうが良いよ!」と姉弟に言い、無理やり売ったのですが、考え方が少しずつ違い、特に姉は今でも売らなくてよかったと思ってるようです。
こうなるくらいなら、ちゃんと話し合っていればよかったと後悔しています。
マンション売却では4分の1の人が大失敗している
マンション売却では、約4分の1の人が査定額・適正価格で売り払ってしまうようになります。
査定額は不動産のプロが算出するものなので信頼してしまいがちですが、安くしか売れない人が4分の1もいることを考えると、妄信するのはよくありません。
1社の言うことや査定額を信じすぎず、必ず複数社の意見を聞きましょう。
潜在的には3分の1の人がマンション売却に失敗・結果に不満
適正価格以上で売れた人の中にも、結果に不満を持つ人は多いです。
こうした人を含めると、全体の40%弱が結果を芳しくないと思っています。
「マンション売却は失敗するものだ」と考えるか、「自分は失敗せず売ろう」と考えるかはあなた次第です。
ただ、多くの売主は自主的な努力や知識の吸収をせず不動産会社に任せっきりなので、自分は絶対失敗しないと思って積極的に働きかければ成功する可能性は高まります。
マンション売却の失敗で考えられる最悪のケースとは?
マンション売却で良くある失敗は前述の通りですが、そもそもマンションの売主は高額売却に興味がないケースも多く、多少のトラブルがあっても「売れればいいや」と思っている節があります。
しかし、マンション売却で大失敗をすると、単に高く売れなかったで済まされない可能性も十分あります。
悪徳業者の詐欺被害にあうケース
登録番号などを良く調べずに連絡してきた営業マンと契約してしまうと、それが実は悪徳業者だったという可能性も少なからずあります。
何かと理由を付けて売主の口座番号と実印を入手したら、高額を自分の口座に振り込ませて逃げてしまうという事例がいくつか報告されています。
一般的に名の知られていない不動産会社へ依頼をする際は、その業者が正規の不動産会社なのか一度チェックしておくことは大切です。
しつこい営業電話による精神的負担
一括査定サイトの登録などで、一度つながってしまった不動産会社から1日に100件以上連絡が来て、精神に支障をきたしそうだという報告もあります。
特に不動産会社の営業マンは他業種よりも営業がしつこいと言われることがあり、特に自分が押しに弱いと思っているなら警戒する必要があります。
まず、匿名の一括査定サイトなどを活用し、安易に個人情報が流出しないように気を付ける必要があります。
それでも電話が鳴りやまない場合は、以下の対応が考えられます。
- 「二度と電話をかけないで欲しい」とキッパリ伝える
- 会社の上司に法人を代表して断ってもらう
- 不動産会社の監督官庁へ相談する
- 電話を解約する
近隣住民とのトラブルが再燃する
もともと近隣業者との仲が良い訳ではなかったが、マンションを売るのがきっかけとなって「子どもがいじめられてるから引っ越すらしい…」「借金が返せないから逃げるらしい…」などの噂をたてられたという方もいるでしょう。
特にプライドの高い方が多く住むマンションだと、売った=逃げたと思われて嫌な目線で見られるケースも少なくありません。
「自分はもう引っ越すからどうでも良い」と思えるのなら問題ないでしょうが、スムーズな販売活動を邪魔されたり、新しい入居者も被害を被ったりする可能性があるので十分注意しましょう。
買主の与信が低い・人柄が良くない
なかなか売れず、焦って適当に買主を見つけて購入すると、その買主がまともな人ではなかったという事例も多いです。
多いのは、買主の与信が低く、住宅ローン審査に落ちるケースです。
この場合、住宅ローン特約で売買契約は解除されるので、売主はまた一から買主を見つけ出す必要があります。
また、買主の人柄が悪い、過去に悪事を働いていたなどの場合、少なからずコミュニケーションを取り、連絡先を交換するのが大きなリスクとなる可能性があります。
超高額な賠償請求を引き渡し後に受けてしまう
告知義務のある欠陥を伝えずに売却した場合、引き渡しからの一定期間は瑕疵担保責任が発生します。
雨漏りや設備の故障費を負担するケースなどが多いですが、中には裁判沙汰になって数億円の賠償負担を強いられるケースも少なくありません。
考えられるのは土壌が汚染されているなど、すでに入居者へ何らかの被害が出ているケースですが、かつては墓地の跡地ということを隠した結果、1億円を超える賠償請求を求める判決が出たこともあります。
滅多にあることではありますが、高額資産の売買なのでリスクも大きいことを把握する必要があります。
マンション売却の失敗はどう対処する?対策まとめ
マンション売却を失敗しないためには、どんな対策をすれば良いのでしょうか?
まずは高く売ることに集中する
ローンの残債や税金・費用、引っ越し代といった悩みは、マンションを相場以上で高く売ればだいたい解決できます。
共同名義人の1人が売ることに不満を持っていたとしても、高額を分割できれば丸く収まるかもしれません。
相場1,000万円ほどのマンションでも1割増しで売れば100万円の追加利益を得られる訳ですから、それでかなりの負担が賄えます。
高く売れなくて良いという人も多いですが、こんなに高額な臨時収入が入る機会は人生で1度あるかどうかなので、高く売る努力をしないと損ですよ。
→マンションを高く売るコツ11ヶ条!高値がつくマンションの条件とは?
信頼できる不動産会社を見つける
マンション売却を成功させるには、業者選びが非常に重要になります。
「高く売りたい!」と思っても、実際に販売活動をするのは不動産会社なので、信頼できる人に頼まないと意味がありません。
デメリット・リスクも伝えてくれる、税金・権利関係も相談できる、何より人柄が合う担当者を見つけましょう。
不利な条件は安易にのまない
1年近く経っても売れないと、売れ残り物件というレッテルを貼られ、より売れにくくなります。
ただ、この時に値下げをして成約率を上げるのが本当に正しいでしょうか?
今物件を探している人達も1年後には入れ替わります。なので、いったん売却をキャンセルして1年後に再度売り出すことだってできます。
可能性を絞り、安易に条件をのんでマンションを手放せば取り返しがつきません。
失敗しそうでも、条件を下げずに失敗を回避する方法を考えていきましょう。
マンション売却で失敗しないためには不動産会社選びに注意しよう
マンション売却で失敗しないために大切なのは、不動産会社選びに力を入れることです。
会社選びを失敗してしまうと、そのままマンション売却の失敗へつながる可能性は非常に高いです。
不動産会社の力以上に高く売れる可能性はほとんどない
中古マンションの価格相場は、基準地価をベースに、立地や階数、築年数などによってほとんど決められています。
その金額通りに中古マンションを売るのはそこまで難しくないことですが、その相場以上に高く売るのは至難の業です。
そもそも、どの業者も相場以上に高く売ることを目指している訳ではなく、モチベーションの低い業者に依頼をしたら、そこそこの金額にしかなりません。
相場通りにしか売れないか、相場以上で高く売ることを目指してくれるかに関しては、業者によってかなり異なる部分です。
そもそも不動産仲介というものを、相場が先にあり、それ通りに売ることだと認識している業者もあれば、売却価格と比例してインセンティブが入ってくるような給与体系で、何とか相場以上で高く売ろうとしてくれるケースもあります。
マンション売却をすることなど人生に1度あるかどうかなので、「この契約業者は他の業者より高く売ろうとしていない」などと見抜くのは至難の業なのです。
そのため、とにかく不動産会社は契約をする前にじっくり比較する必要があります。
契約をしてしまったら業者の不手際に気づくのは困難
マンション売却時の業者選びは、とにかく契約する前に徹底比較をする必要があります。
いざ販売活動が始まると、月数回の進捗報告は義務付けられているとはいえ、本当にキチンと売却してくれているのか監視するのか非常に難しくなります。
傍から見て明らかに販売活動が上手くいっていなくても「例年、この時期は難しい」などと言われたら、そういうものなのか…と納得してしまいがちです。
不動産会社に不手際があるかどうかは一度媒介契約を結んでしまうのが困難なので、十分注意しましょう。
マンション売却の業者選びの失敗を防ぐポイント
マンション売却の失敗は業者選びの失敗によるところが大きく、何より慎重に選ばなければいけないということが分かったかと思います。
では、マンション売却で業者選びを成功させるには、どうすれば良いのでしょうか?
ここからは業者選びのポイントを紹介していきます。
業者選びは査定額の比較からおこなう
マンション売却を成功させようと思ったら、高い査定額を付けた業者に依頼をするのが不可欠です。
それぞれの業者が無料で「自分たちなら○○万円で売れる」という見積もりを出してくれているので、これを参考にしない手はありません。
各社の実績や業歴、保証サービスの違いよりも査定額を参考にすべき理由は、それぞれのマンションの価値をどう見るかは査定に出してみないと分からないからです。
マンションの価値は築年数やアクセスなどの他にも、住みやすさや眺めといった曖昧な評価基準があります。
これをどう評価するかは、一度物件を見てもらわないと分かりません。
評価の高い不動産会社があなたのマンションを低く評価するかもしれませんし、逆に知名度の低い地元業者が高く評価してくれることもあるのです。
年間の取引件数が何件だったかなどの実績は業者選びで確かに重要ではありますが、こうした実績は高く売れるかどうかを判断する指標でしかなく、査定額よりも信頼できる指標にはなりません。
取り扱っている不動産のタイプを調査する
仲介売買の取り扱いがマンションのみ、戸建てのみと限定されている業者は多数存在します。
戸建てが得意な業者もマンションの取り扱いは出来ないこともないですが、年数件しかマンションの仲介をおこなっていない業者を信頼して売却依頼できるかというと、難しいところがあります。
同じ査定額のマンション取引専門業者と、主に戸建てメインで取り扱う業者であれば、前者に依頼したほうが良いでしょう。
担当者の人柄やコミュニケーション力もしっかり比較する
評価の高い不動産会社でも、担当営業マンによって売却が失敗することも、成功することも考えられます。
特に不動産業では営業の実力差が顕著で、同じ会社でも年数千万円稼ぐ営業マンと固定給しかもらえない営業マンに分かれるのは決して珍しいことではありません。
担当営業マンの以下のような点を比較し、チェックしていきましょう。
- 髪型・服装がしっかり整っている
- コミュニケーションに違和感がない
- 「これ以上は高く売るのは不可能」といった言葉を口にしない
- いつでも対応が丁寧
- 売却のデメリットまで伝えてくれる
- 業界用語を口にしない
- 相続・税金・権利に関しても詳しい
マンションという高額な資産を預けて、二人三脚で売却を進めていくにはフィーリングが合うかどうかも重要になってきます。
「不動産が売れれば担当は誰でも良い」と、営業マンとの適性を調査しなければ、後ほどトラブルに発展する恐れがあるので注意しましょう。
補償・検査サービスの比較も忘れずに
売却価格の比較も何より必要ですが、補償や検査サービスの比較も忘れないようにしましょう。
中古のマンションを取引する場合、引き渡しから数か月間は見つかった欠陥の賠償を売主に請求することができます。
これを瑕疵担保責任と言います。
ケースによっては数百万~数千万円という金額になる可能性もありますが、大手業者などは万が一瑕疵担保責任が生じた場合に補償してくれるサービスを提供しています。
また、売却の前に検査をし、あらかじめ欠陥があるまま取引をするのを防ぐことのできる業者もあります。
売却前の検査は瑕疵担保責任を避けるだけでなく、プロの太鼓判をもらって買主に購入してもらいやすくする効果もあります。
投資用マンションの売却の失敗を防ぐポイント
ここまでマンション売却の失敗について紹介しましたが、これらは主に分譲マンションなどの居住用物件を想定したものです。
一方で、ワンルームマンションを丸ごと所有して賃貸経営をしていた場合など、投資用マンション(収益物件)を売却する際は方法が少し違ってきます。
ここからは、投資用マンションを売る際の失敗を防ぐポイントを解説していきます。
投資用マンションを売る際はトータルの利益の見極めが重要
投資用マンションを売る場合は、トータルの利益を見極める必要があります。
例えば部屋数が4つのマンションを経営している場合、築年数が経過していけば空室率が上がって利益は下がっていきます。
それと共に劣化によって維持費も増加していきますが、この利益減少と費用増加の兼ね合いを考えながら、いつ処分するかの出口戦略が重要になります。
更に、マンションの売却価格も築年数が経過する度に下がっていくので、これらの項目を鑑みた上で、トータルの利益がマックスになるタイミングを見極める必要があります。
加えて不動産投資には小規模物件を経営して売った後に、少しずつ物件の規模を大きくしていくという、わらしべ長者的な戦略も必要となります。
買い替える物件がマンションを売りたいタイミング丁度に販売されている訳ではないので、こちらのタイミングも見極める必要があります。
都心の収益物件専門業者に相談するのがおすすめ
投資用マンションを売る際は、居住用マンションと違って近隣住民や転勤してくる方がターゲットになる訳ではありません。
オーナーの権利を購入するだけなら県外からでも出来るので、立地を問わず全国の投資家がターゲットになるのです。
マンション投資家は富裕層がメインで、その多くが東京都内に住んでいます。
こうした状況を踏まえてか、都心には不動産投資を取り扱う専門業者が多数存在します。
こうした専門業者は頻繁にセミナーを実施し、新しく来た方に会員登録をさせて優先的に自社のマンションを紹介するといった方法で顧客を増やしています。
悪い言い方になりますが、少し価値の低い投資用マンションを買ってくれるのは、目利きができるベテラン投資家よりも、はじめて投資に挑戦するビギナーになります。
こうした初心者が多く集まっているのも東京なので、他県に住む業者も一度東京の業者に相談することをおすすめします。
法人・個人事業主がマンション売却の失敗を防ぐポイント
法人・個人事業主がマンション売却をする場合は、個人がマンションを売る時とまた違ったポイントがあります。
マンション売却を失敗すると事業にも影響が出てしまうので、慎重におこなうことをおすすめします。
マンション売却を公にPRすべきか考える
事業者の場合、所有しているマンションを売るということが、ライバル会社に現状や力量を測られる良い指標となってしまう可能性が十分あります。
それが実情に即していなくても、所有する不動産が売られたことで、「あれ、経済的に厳しいのかな?」「新事業が上手くいっていないのかも」と邪推される可能性は十分あります。
こうした事情を踏まえて、法人が所有する不動産を一般向けにPRせず、独自のルートで買主を探す業者というのも存在します。
情報を秘匿したいならこうした業者がおすすめですが、不特定多数へ物件を公開したほうが高く売れる可能性は上がっていきます。
どの戦略を使うべきか、事前に考えておきましょう。
法人税と消費税に注意
法人がマンションを売って得た利益は所得に上乗せされ、法人税の課税対象になります。
課税額が上がってしまうので、事前に把握する必要があります。
また、事業者がマンションを売る際は、居住用マンションと違って消費税がかかってくるので、こちらも把握しておかなければいけません。
失敗と気づかずマンションを売ってしまう人がほとんど
そもそも、マンションを売る人の多くは、それが失敗だったか考えもしません。
実際は損をしていることに気づかず、住み替えの段階になって資金計画に狂いが生じるケースは非常に多いです。
売却中に「失敗しそう…」と気づける人は、逆に成功できる可能性が他の人と比べて高いです。
失敗しそうでもネガティブにならず、よく不動産会社と相談して解決策を見つけましょう!