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不動産の任意売却に必要なハンコ代って?

【更新日】2019-09-12
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不動産とお金

不動産用語の一つに、ハンコ代という言葉があります。

これは、任意売却をするときに、債権者に抵当権抹消を協力してもらうために必要なお金のことです。

特殊な不動産取引なので実施する方はあまり多くないでしょうが、もしものときのために知っておくことをおすすめします。

家のローンが払えない場合は任意売却がおすすめ

この記事では、不動産売却に登場するハンコ代について更に詳しく解説していきます。

不動産の任意売却においてハンコ代はかなり重要

不動産を売り出すときは抵当権を全て解除する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを借りたときなどに金融機関が不動産につける権利であり、もし期限内にローンが完済されなかった場合は物件を競売にかけることのできるというものです。

これが残ってしまうと引き渡し後にトラブルになってしまうので、任意売却に限らず解除手続きは必須となっています。

任意売却は抵当権解除が特に重要

任意売却とは、住宅ローンがどうしても完済できないときに金融機関の合意を得て不動産を売る方法です。

これにより金融機関は残債を回収し、売り手は残額を取得することができます。

しかし、債権者が複数いる場合、売ったお金は優先度の高い機関(第一債権者)にほとんど入るので、優先度が低い債権者は損をしてしまいます。

しかし、売り手からすれば全ての債権者が不動産の売り出しに賛成してくれなければならないので、何としても彼らの首を縦に振らせる必要があります。

このときに必要となるのが、ハンコ代です。

ハンコ代は優先度の低い債権者への協力依頼料

優先度の低い債権者にお金が回らないということは、「不動産を売ってローンを完済する」という任意売却の目的を達成できていないことになります。

そのため、ハンコ代を支払い、彼らの協力を仰ぐ必要があります。

ハンコ代を支払わないと任意売却をすることはできず、金融機関は強制的に不動産を競売にかけるようになります。

一旦競売にかけられると居住者のスケジュールを無視して売り出しがおこなわれますし、近隣住民に対する配慮もされません。

また、価格も安くなることが多く、全体的にデメリットばかりです。

そのため、ハンコ代はしっかり用意するようにしましょう。

不動産売却におけるハンコ代の金額相場

不動産の任意売却で抵当権を持つ債権者が複数いる場合、ハンコ代は代金が入らない債権者、つまり第一債権者意外の債権者全員へ支払わなければなりません。

金額としては、債権者には順位がそれぞれ付いており、その順位が高くなるにしたがって、支払い額も高くなります。

債権者の順位とハンコ代の関係は以下の通りです。

第2順位30万円
第3順位20万円
第4順位以下10万円

不動産を売った代金を最大限ローン返済に充てるか、引っ越し費用などを残しておくかはケースによりますが、債権者が多いほどローン返済に充てたほうがお得になります。

ただ、それぞれの金融機関から借りているローン残債の10%の金額が上記の代金よりも低い場合は、前者のほうがハンコ代となります。

費用を抑えるためには、ローンをなるべく多く返済しておくのが大切ということです。

債権者から値上げ交渉されることも

上記の表を見てもらえばわかる通り、ハンコ代といえども決して安い出費ではありません。

何より第1債権者には不動産を売った代金をすでに支払っているのですから、費用を捻出するのは予想以上に大変です。

それにも関わらず、低順位の債権者から「支払い額が足りない」といわれ、更なる依頼料を請求されることがあります。

こうした要求は比較的悪質なもので、「他の債権者はそんなこと言いませんでしたよ!」と一喝してしまっても構いませんが、売り手の不動産売却に関する知識が少なかったり、自分は依頼をする側だと必要以上に低く見積もっていたりすると、素直に要求を呑むしかないと考えてしまいがちです。

任意売却に詳しい不動産業者に依頼しよう

上の例のように、債権者に足元を見られてしまうと無茶な要求をされてしまいます。

しかし、こうした要求が来ても売り手1人ではねのけるのは非常に難しいです。

相手は知識と実績が豊富なプロなので、専門的な物言いをされると丸め込まれてしまいます。

こうした状況を防ぐためにも、しっかりした業者、特に任意売却に詳しい業者に仲介を依頼するようにしましょう。

不動産業者の中でもハンコ代の交渉に立ち会ったことのある人というのはそれほど多くはいないので、まずは複数業者の元へ相談にいき、経験を聞き出してみるといいかもしれません。

起こり得るケースはなるべく多く知っておこう

任意売却を依頼するケースはかなり稀ですし、その中でもハンコ代が発生する回数は多くありません。

しかし、一度任意売却をせざるを得ない状況になってしまうと、かなりのスピード感が求められますし、知識を学ぶような時間は取れません。

そのため、不動産売却を検討しているのであれば、起こり得るケースを事前になるべく多く知っておくことが必要です。

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